12月27日，中國銀行發佈公告，中國銀行全資附屬公司中銀城市發展資產管理(上海)有限公司與長租運營專業機構盈家生活共同出資組建城盈住房服務有限公司(下稱“城盈住房”)，將打造特色住房服務品牌。
中國銀行表示，2019年，城盈住房將推出聯結資產端、資金端和租客端的住房租賃全生命週期系統解決方案——住房租賃綜合服務平臺。平臺以租為起點，聯結多項生活場景，做好租住全生命週期服務。同時，中國銀行將為住房租賃市場各參與主體提供全產業鏈條的金融產品與服務，激活場景金融的創新服務能力。
澎湃新聞記者通過企業信息查詢網站天眼查發現，城盈住房成立於12月13日，註冊資本6000萬，法定代表人高健。上海眾樊上午諮詢中心（有限合夥）和中銀城市發展資產管理（上海）有限公司各佔50%股份。
商業銀行試水長租領域此前已有先例。2018年3月28日，建設銀行廣東省分行宣佈開啟“存房”業務，以長租模式激活存量閒置資源。建行與專業住房租賃公司合作，對房產未來3-10年租金收益進行專業評估，然後撮合房主和租賃公司達成住房長租權交易。租賃公司向房主一次性或分期支付未來的長租租金，並負責出租及租後管理。交易期滿後，將房產歸還給房主。在此過程中，建行擔當了資源整合者和金融服務者的角色。建行表示，住房租賃將成為建行戰略發展中新的業務增長點。
澎湃新聞記者梳理發現，目前銀行進軍長租領域，主要有兩種模式，一種是銀政合作，指銀行和政府聯手建設住房租賃管理平臺，在人房核驗、交易撮合、信用評價、資金監管等租房全流程各個環節提供相應的金融服務和產品；如建行廣東省建行廣東省分行與廣東省住建廳、佛山市政府達成住房租賃戰略合作，上線國內首個政銀合作住房租賃平臺；中行廈門分行與廈門市國土資源與房產管理局簽署住房租賃戰略合作協議。第二種是銀企合作，指銀行與房企簽署租賃權轉讓協議，通過銀行平臺出租房源，與此同時，銀行也可為租戶提供包括租房按揭貸款在內的金融產品。如建設銀行深圳分行與招商、華潤、萬科、恆大、中海、碧桂園、星河等11家房地產公司以及比亞迪、方大集團、研祥智能、兆馳等11家企事業單位舉行住房租賃戰略合作簽約儀式，推出5000餘套包括“CCB建融家園”在內的長租房源。中信銀行與碧桂園集團簽署合作協議，中信銀行未來三年將在長租住宅領域提供300億元保障性基金，滿足碧桂園在長租住宅領域金融需求。雙方將在長租住宅開發建設、投資孵化、持有運營、後期退出等全鏈條進行整體業務合作。
商業銀行試水長租領域，將解決供需矛盾？
房子和每個人的生活息息相關，然而我國的房屋租賃市場一直面臨著供給端盈利難和需求端租金承受能力不足的矛盾。
據東方證券預測，預計到2030年，我國租賃人口將達2.7億人，住房租賃市場規模將達4.2萬億元。
某長租公寓運營公司負責人告訴澎湃新聞，目前我國租房市場供給不足的原因是存量資源中租金回報率低，同時增量資源不夠。根據11月27日易居房地產研究院發佈《2018年三季度50城租金收益率研究報告》，今年三季度，50城租金收益率為2.5%，環比下降3%，同比下降2%。租金收益率環比同比均下降。報告顯示，今年三季度50城租金收益率中，排名前3位的城市為西寧、韶關和哈爾濱，其中，排名第1的西寧租金收益率達3.9%，而排名墊底的廈門租金收益率僅為1.2%。對比美國，絕大多數租賃住房的年租金/房價比處於3.4%-8.2%區間。
上海公寓企業聯盟研究數據顯示，我國住房租賃市場供給主體超過90%為個人出租，品牌公寓企業總佔有率低於2%，開發商自持經營的居住用房不足1%，而成熟房地產市場國家專業租賃企業提供房源佔比在30%左右。在美國各類從租賃住房的供給主體中，專業化的公寓出租企業是最重要的主體，大部分地區公寓出租業佔住房出租業的比例都在60%以上。
從需求端看，相對於租賃運營機構盈利困境，租金高昂是我國一二線城市租房人的痛點。一般情況下，租金收入比正常值在30%較為合理，而根據上海易居研究院發佈《50城房租收入比研究》報告顯示，北京租金收入比為58%、深圳為54%、上海為48%。事實上，易居房地產研究院將房租收入比在25%及以下的城市定義為“租金相對合理城市”，大於25%的城市定義為“租金相對過高城市”，大於45%定義為“租金嚴重過高城市”。
前述長租公寓運營公司負責人分析，房屋租賃業務鏈接的兩端是房源和客戶。商業銀行和長租公寓運營公司合作，能夠發揮在獲客和運營方面發揮各自的優勢。商業銀行的優勢在於房源獲取、吸引租客。長租公寓運營公司的優勢在於服務和後續開發。目前我國的租賃業務大部分是通過58同城、鏈家這樣的傳統中介完成，但是由於信息不對稱，交易雙方對中介缺乏信任。商業銀行可以藉助其信譽優勢消除房東租客這種危機感，同時通過和房地產開發公司的合作，在獲取房源上佔有優勢。商業銀行具有龐大的實體網點資源，在渠道上具有優勢。可以滿足區域房東便捷的房屋委託，並輔助租客的體驗和決策。
蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認為，商業銀行擁有的巨大資金能力，讓商業銀行可以用較小的資金壓力進入房地產租賃市場，而商業銀行較強的資產證券化水平則讓商業銀行擁有了可以進一步實現租賃資產資金盤活的可能性。
國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧鬱松此前撰文表示，對於當前租賃市場如何構建盈利模式，要把握以下兩點：第一，要區分好長期收益和短期收益。對於長期租賃市場，既要看到短期收益的困境，也要看到長期巨大的市場潛力。任何一個投資不可能今天投入了下個月就能回本，這也不符合基本的經濟規律。第二，在北京(樓盤)等一線城市、大城市，除了新建住宅，還要對存量資源進行優化配置。在這個過程中要進行新的探索，比如利用集體建設用地、商業辦公樓等發展租賃，也能使收益得到提高。現在，行業之間的界限在慢慢地變模糊，不同的主體在不同的產業鏈環節上發揮各自的優勢，只有通過不同行業的相互滲透和融合才能提高整體的效率和資源配置。對商業銀行而言，金融業是其老本行，藉助金融優勢進入房地產市場這個大產業鏈中，通過資源轉換效率的提升，讓租房者、房主、專業服務公司以及銀行自身都能夠獲得相應的收益。
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