首單房企租賃住房REITs
保利地產-中聯前海開源租賃住房REITs成功獲批
2017年10月23日，國內首單房企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs——中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃（下稱“保利租賃住房REITs”）獲得上海證券交易所審議通過，開創了租賃住房資產證券化新篇章，對於加快推進租賃住房市場建設具有非常積極的示範效應。
保利租賃住房REITs由中國保利集團公司（“保利集團”）控股公司保利房地產（集團）股份有限公司（“保利地產”）聯合中聯前源不動產基金管理有限公司（“中聯基金”）共同實施。產品總規模50億元，以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產，採取儲架、分期發行機制，優先級、次級佔比為9:1，優先級證券評級AAA。本單產品的成功落地，驗證了“以REITs打通租賃住房企業退出渠道、構建租賃住房完整商業模式閉環”的可行性，為租賃住房資產證券化樹立了優質榜樣。
響應國家政策助力租賃住房市場發展，發揮央企帶頭示範作用
近年來，國務院及相關部委多次印發意見鼓勵加快培育和發展住房租賃市場建設，《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）及《證監會、住建部等九部委關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）均提到推進“房地產投資信託基金（REITs）試點”，為住房租賃市場提供金融支持。保利集團董事長徐念沙表示，租售並舉已成為國家重要政策，各地政府也紛紛在國土、財稅、金融等政策層面積極響應，保利集團時刻不忘自身承擔的社會責任與歷史使命，積極響應政府號召，貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，努力促進住房迴歸居住屬性，深入促進房地產行業健康有序發展。保利集團副總經理、保利地產董事長宋廣菊表示，本項目是保利集團在住房租賃領域踐行央企責任的首單試水，“REITs”將成為保利集團構建“一主兩翼”業務佈局的戰略性資本工具，積極開拓住房租賃市場的金融創新。
近年來，住建部積極推動住房租賃市場的發展，在12個大中城市開展住房租賃試點，積極培育機構化、規模化的住房租賃企業，鼓勵國有企業佈局住房租賃業務。同時，支持房地產企業進行創新租賃住房資產證券化實踐，積極盤活存量房屋用於租賃，增加租賃住房有效供給。下一步還將積極推動住房租賃企業拓寬直接融資渠道，支持企業利用創新型金融工具發展住房租賃業務，推進住房租賃市場發展。
推進住房租賃資產證券化是發展住房租賃市場的重要內容。證監會相關人士表示，藉助資產證券化為企業提供創新融資渠道和投資退出路徑，對於建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度具有重要意義。他認為，本單產品的推出正當其時，既符合國家大力推進租賃住房市場建設的宏觀導向，也為資產證券化在各實體經濟領域的廣泛、縱深運用進行了新的嘗試和拓展。
上海證券交易所相關人士表示，本單產品是國內首單以房地產企業自持租賃住房作為基礎資產的REITs，具有很好的市場示範效應。本單產品對於解決房地產企業租賃住房投資回收週期過長的“後顧之憂”、通過資本市場資金實現住房租賃市場輕資產運營模式提供了現實樣本，有望增強房地產企業加大租賃住房的投資以及房源供給的信心和動力。租賃住房REITs產品的廣泛試點也將有力助推住房租賃市場健康、快速、規模化和可持續發展，同時也將為資本市場投資者增加一種具備穩定收益來源的不動產證券化產品。綜合考慮到保利集團的豐富且優質的租賃住房資源儲備，成熟的運營管理經驗，以及相關中介機構的專業性，我們希望能夠通過本單產品的試點對國內REITs的進一步發展、乃至公募REITs的推出發揮積極推動作用。
應對“存量時代”挑戰，探索房地產企業商業模式轉型路徑
在房地產行業的“存量時代”，房地產企業面臨的重大挑戰之一是從“拿地賣房”模式向“出售與持有運營並舉”的轉型。保利集團佈局轉型較早，在租賃住房領域已建立瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌，項目佈局十餘城市，分別由保利集團旗下租賃住房管理運營平臺“保利商業公司”、“安平養老公司”負責運營。
保利地產相關負責人表示，REITs是與持有運營商業模式最佳匹配的金融工具，保利集團已搭建了專門的RETIs運作平臺——保利瑞馳（橫琴）資產管理有限公司，並擔任本單產品聯席總協調人，其優秀的資本運作能力為本單產品的順利實施提供了有力保障。
目前，保利地產已基本形成以房地產開發經營為主，以房地產金融和社區消費為翼的“一主兩翼”業務板塊佈局。保利地產將著力於以存量物業為基礎，充分發揮社區服務的物業運營、管理能力，構建租賃住房業務的利潤模式，積極利用REITs實施戰略轉型，打造“開發建設-投資孵化-持有運營-成熟REITs退出”的完整、閉合業務鏈條。
首單儲架發行REITs，創新實現REITs的“擴募功能”
中聯基金執行總經理範熙武表示，上海證券交易所專業、高質、高效的審議工作以及嚴謹的創新理念，是本單產品得以順利落地的關鍵所在。他認為，與國際成熟市場的REITs相比，除了在投資門檻、流動性方面的差異之外，國內REITs 缺乏“擴募機制”，一定程度上制約了國內REITs“金融服務實體經濟”效用的發揮。在當前的資產證券化制度框架下，投資門檻及流動性問題尚無既有可行路徑、有待於公募REITs的出臺，而“擴募機制”問題一定程度上可通過借鑑ABS現有“儲架發行機制”實現。保利租賃住房REITs的“儲架發行”機制，在當前的資產證券化制度框架內創設出“可以長大”的REITs，間接實現了公募REITs的擴募功能，必將對我國REITs的發展產生積極而深遠的影響，是我國REITs發展史上的里程碑式產品。
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