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今天繼續聊聊米北的調研盤，本週二我們就商住房的居住和投資屬性討論了一番，當時重點說了紅極一時的“北京像素”。後臺很多粉絲對此區域的商品房也興趣頗濃，希望能夠詳細介紹下。
粉絲的呼聲，就是我們工作的方向。
今天，就來具體說一說朝陽區的“常營板塊”。
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先來簡單介紹一下“常營板塊”。常營板塊位於朝陽北路東五環外，屬於朝陽地界兒，不過在區域上緊鄰通州區。所以曾經有著濃郁的城鄉結合部既視感。不過此一時彼一時，常營板塊的繁華和便利如今已經很凸顯了。
常營是繼“牛街”之後，又一大回民集中居住區，年來已久，現在也保留了一些回民特色的餐飲和生活習慣。
民族的就是中國的，中國的就是世界的，所以民族文化還是需要我們共同維護髮展的。
原來的常營，單指常營民族家園一片。現在板塊擴大了，地鐵6號線常營站，往西的黃渠站和往東的草房站，這三站地之間南北輻射的區域都可以稱之為“常營板塊”。
注：常營板塊區域截圖
板塊區域內樓盤林立，商業氛圍濃厚，公共和軌道交通便利，不僅居住著很多北京土著，也吸引了大量的北漂群體。
包括回遷房在內，常營板塊的樓盤大多樓盤品質和規模整體不錯，較適合居住。
雖然位置上不如主城區置，但在交通出行上也很便利，地鐵6號線3站地到達朝陽大悅城，6站地到達東三環。並且板塊內也匯聚了龍湖常營天街、華聯商場、陸港城三大購物中心。居住、生活都很便利。
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常營板塊的二手房價格平穩：
注：圖片來源房天下
數據顯示，常營區域的二手房成交價，不論是在成交量旺盛的夏天，還是成交量慘淡的冬天。成交均價影響不大，基本維持在5萬+的水平。
相比於之前我們調研過的北五環外8萬+的區域價格，這個價位可以說是相當合理了。
板塊區域內的樓盤單價略有差別，幾個規模大、環境好的優質盤價格略高，比如說柏林愛樂、萬象新天、蘋果派這三個樓盤，雖然是2000年以後，但因社區規模大，生活設施便利，居住環境良好，可達近6萬的價格，積極帶動著區域整體均價。
注：圖片來源房天下
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下面，我們按照地圖上的區位，由西向東--由北至南，具體來聊聊區域內的樓盤情況：
①【蘋果派】該小區是2007年建成，一共是12棟樓，為13層以下高層設計。
小區樓體外觀雖然略顯老舊但小區裡綠化率高達40%。並且出小區步行50米，就是74萬平米的大型綠化常營公園，給小區整體添上了濃重的一筆。也因此小區二手房價格略高，在6W+。
注：圖片為米北實拍蘋果派社區
注：圖片來源安居客
根據房天下整理數據，常營板塊均價為5萬+，【蘋果派】價格超出區域均價1萬。
主要原因有幾點：
第一，小區向北50米就是大綠肺公園；第二，第二，小區向南500米就是地鐵6號線黃渠站，對面就是歐尚超市。樓盤價格高始終脫離不了宜居和出行便利的兩大主因加持。目前小區二手房在售主要戶型為60平米一居和80-90平米兩居，首套首付在100-200萬之間可以搞定，並且價格波動不大。
②【優點社區】，2006年建成，南北通透，高層板樓，但是由於距離地鐵口有一定距離，所以價格遠遠低於周邊幾個樓盤。
注：優點社區實景圖
注：數據來源安居客
【優點社區】房價略高於常營區域房價，但是2018年數月成交價格波動較活躍，目前價格處於週期低位。
在售二手房主力戶型，適合剛需的47平米一居，總價在280萬；兩居室80-90平米，總價380-480萬。
③【萬象新天】是常營板塊最大社區之一，包括一至四區和天際高爾夫。建築年份2004-2009年間。一區有別墅，四區有底層洋房，社區規模巨大。
注：米北實拍萬象天際高爾夫
【萬象天際高爾夫】為萬象產品中的高端、大戶型改善型產品。我們今天重點說剛需盤，這裡不做詳細介紹。
注：米北實拍萬象二區
【萬象新天】分為一區、二區，低層+小高層板樓，社區規模雖大但是相對安靜，戶型通透，設計很好。
注：數據來源安居客
【萬象】均價6萬+，是區域內高價格支撐主力樓盤。社區大戶型偏多，更加適合偏重改善型需求的群體。
目前適合剛需上車的戶型主要有69平米一室一廳，總價在380萬左右；兩居戶型略大，在90-100平米之間，價格500-600萬。
④【柏林愛樂】社區為該區域另一超大型社區，德式建築風格，由四各中低層板樓組團+9棟高層塔樓組成。建成年代2004-2007年。整個社區51棟樓，6000多戶，社區自身商業配套已成氣候，距離黃渠地鐵站步行500米。
注：米北實拍柏林愛樂板東大門
注：米北實拍柏林愛樂板樓組團外觀
注：米北實拍柏林愛樂塔樓外觀
【柏林愛樂】與【萬象新天】屬於該區域板塊內兩大社區，建成年份相近，但在樓體外立面上和社區環境上還是有著一定差距，【柏林愛樂】看起來更新，維護略好。
並且值得一提的是，擁有本區域內唯一一傢俬立學校，幼兒園-小學-中學建制，方便了不少無法落戶的北漂子女就學問題。
注：米北實拍私立學校照片
注：米北實拍學校操場照片
注：米北實拍幼兒園操場照片
注：數據來源安居客
柏林愛樂小區在常營板塊未活躍之前，一直屬於管莊板塊的活躍和價格支撐主力樓盤，近幾年源於常營板塊的興起，所以在統計時歸為兩個區域都是沒有問題的。
【柏林愛樂】均價在6w+，這個價格也與【萬象新天】相似，不愧為區域內的兩個老大。
不同的是，柏林愛樂的小戶型相對較多，開間--一居室--兩居戶型體量很大，更加適合剛需上車。
40-70平米可供選擇的戶型種類多，總價在270-400萬之間，開間戶型，剛需首付可控制在100萬以內。
⑤【北辰福第】是北辰開發的項目，雖然大開發商，但是因為是2010年的限價商品房，所以樓盤品質大家可以自己看圖，筆者實在不敢恭維。
注：米北實地拍攝北辰福第小區大門
注：米北實地拍攝北辰福第樓座
注：數據來源安居客
【北辰福第】雖然位置上不錯，在華聯購物中心的北邊。
但是因為是限價商品房，所以稅費會比較高，首付也高，加上物業服務不是很到位，所以價格與西邊緊鄰的萬象新天有一定差別，目前均價在54000元上下。
戶型集中在90平米以下。剛需可以根據自身情況來選擇。
⑥【富力陽光美園】建成於2004年，是大型的經濟適用房和廉租房社區。
注：數據來源安居客
【富力陽光美園】目前均價在52000元，雖然屬於區域內價格略低的樓盤。但由於是兩限房，所以交易時有差額35%的土地收益款，導致首付較高。
另外這類社區的物業服務和車位配比一般較差，所以筆者建議，剛需慎重。
⑦【保利嘉園】與上面剛提到的【富力陽光美園】同屬於兩限房，建成於2010年，年份更新。
因其位置上屬於常營板塊東部，加之兩限房的產品特性，並且採用的是天然氣自採暖。
注：數據來源安居客
【保利嘉園】兩限房的屬性，需要滿五唯一的房子才可以轉成商品房進入二手房買賣市場，並且要繳納差額35%的土地收益款，並且塔樓裡有很多設計不合理的戶。
筆者認為不是剛需優選項，購買需謹慎謹慎再謹慎。
⑧特別值得一提的是本區域內兩個特殊樓盤：一個是常營民族家園，居住了大量的老常營回民土著，小區二手房流動性不強。
⑨另外一個是目前最新也是價格最貴的樓盤，【常楹公元】，建成年份2013年的次新小區，也是本區域內唯一的次新小區，所以品質上了一個檔次，目前均價可達7w+，價格平穩。
注：米北實地拍攝常楹公元
注：數據來源安居客
【常楹公元】多為改善型的大戶型，有少量59平米一居價格也在450萬左右，86平米的兩居總價在630萬，實在是不適合剛需上車。
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一口氣介紹了常營板塊的9個樓盤，每個樓盤都有每個樓盤的特點和屬性。
綜合分析，常營板塊，不僅在居住品質、生活便利、交通出行等方面考慮，都是適合喜歡東部安家的剛需們的優先項。
優中選優，可以從區域中的幾個主力社區當中來選擇。板塊活躍，即使以後改善，也便於出手。
市場底加政策底已現，剛需把握時機，儘快上車。
轉自：米宅北京
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