2018年還僅剩十幾天，可能還有不少剛需仍在觀望糾結之中，與其一味鑽研何時為市場底部，不如提前佈局，畢竟當前市場是相對一個機會：新盤供應量大、選擇大、優惠多；二手房9折筍盤屢見不鮮。
可以預見的是，一旦明年市場迴歸正常水準，伴隨而來新房取消折扣優惠、中介代理；二手房惜售、掛盤價上漲。接下來，小樓從當前市場與行情趨勢、剛需盤如何選、2019年樓市預測等角度分析樓市。
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當前市場與行情趨勢
01.成交數據
據房BOSS統計，深圳1-11月新房住宅成交共計2.6萬套，二手房共計成交6.8萬套；月均方面，新房月均成交2365套，二手房月均成交6242套。整體來看，基本與2017年新房成交量2.58萬套/二手房成交量7.38萬套相差不大，表明樓市持續遇冷。
從時間週期來看，新房方面，1月延續2016年尾反彈的行情，2月由於春節因素觸及歷史大底，3-7月出行穩步上行行情，8-11月受731新政影響一路下滑，不過11月份出現翹尾的苗頭。
二手房方面，1-3月呈現“U型”趨勢，承接年尾與新一年頭；4-7月本以為受“三價合一”會重創，結果依舊呈現高位；8-11月迎來下行趨勢，主要受731新政+三價合一綜合影響。
具體來看，近三個月來二手房成交量一致保持在4000-5000套區間，屬於寒帶市場，導致觀望情緒濃厚，市場一片慘淡。
02.市場行情
從鏈家近一年數據來看，掛盤均價呈現是上漲行情，中間有小幅波動，但11月掛盤均價60874元/平，明顯超過2017年12月的57908元/平，有近似5%的漲幅，表明業主心態較好、長期看漲。
成交均價方面，經歷小幅上行，至6月達到全年最高58630元/平，隨著731新政影響迅速回落，一直下滑至54759元/平，與2017年12月均價54028元/平基本相持平。
從整體均價來看，2018年整年基本呈現“橫盤”狀態，但片區分化嚴重，如深圳灣、科技園、百花園嶺等上半年漲幅均超過10%，731新政突如其來打破預期，一方面市場筍盤加速流出，另一方面業主惜售，如深圳灣不少盤“站崗半年”。
供需關係走勢方面，近一年新增掛盤房源基本保持在7000-8000套/月，除春節期間外，基本無較大波動。
帶看量方面，可以明顯看出下滑行情，特別是3月三價合一之後，一路大幅下滑；731新政之後開始保持較為平穩的狀態。
進入年尾，隨著幾個熱點新盤成功營銷下，實現單點爆發，二手房方面筍盤入市加速，
諮詢量、看房量提升不少，明顯好於金九銀十。03.去化週期
據市規土委統計數據來看，截至11月，深圳新房住宅存量達到3.6萬套，若以當前2000套/月去化速度來計算，整個去化週期長達18個月，明顯有悖正常市場。
出現以上情況，一方面是因為，深圳成交結構中投資性佔比較大，與其他市場相比具有較高的彈性。隨著投資客的撤離與剛需觀望情緒加劇，帶來短期內銷售萎縮，成為庫存積壓的一個因素。
另一個重要的原因是，開發商主動選擇的結果。據房BOSS不完全統計，9-11月深圳新盤入市多達40多個項目，總出貨量在2.3萬套，整體去化3.5成左右，即8000套左右。
以上去化統計僅為開盤當期去化
不過11月下旬出現加速，西部幾個新盤熱銷，比如萬科星城去化1900套、華強城去化1000套，加上其他幾個盤，整體售出超過4000套達到今年高峰。
小結：
01.當前市場並未回暖，但也是相當不錯的一個低位。
在售新盤多達幾十個，特別總價400萬左右的關外地鐵口剛需盤扎堆，選擇上可以隨意挑選、一一比對，特別是當前環境下，折扣優惠亦是常見；二手房方面，市場筍盤持續加速流出，低於100萬、200萬、300萬、400萬筍盤較為常見，長線投資型需求，抓準機會，擇時入場。
02.2017年開啟了新一輪樓市行情，新房3萬套/二手房7萬套可能會是未來幾年的“標配”。
畢竟，2015年、2016年樓市大行情一去不復返，特別是2016年“深八條”影響根深蒂固，加上2018年三價合一、731新政限售等影響，未來幾年深圳房價持續平穩、成交量持續低位盤旋。
03.樓市正在逐步分化，呈現兩極——剛性需求與豪宅需求，在近期深圳市場中表現的淋漓盡致。
像400萬為代表的萬科星城、華強城等和1500萬為代表萬科瑧山府三期等熱銷全城，正好映襯這一點。不過，600-800萬左右的剛改需求似乎較為尷尬，近期此價位新盤去化均為一般、週期偏長，比如安宏基天曜、大族雲峰、勤誠達前海世界等。
02
50多個剛需盤如何選？
據房BOSS不完全統計，9-11月入市項目達40多個，加上上半年入市存量，市場上主流剛需盤數目超過50個，主要分佈在關外，加之總價區間在400-500萬較為密集。接下來，小樓教大家如何選擇綜合品質相對不錯新盤。
200-300萬
這個區間基本是深圳的上車門檻，一般關內二手兩房較多，關外新盤選擇上也不太多，像夠得上門檻的有碧桂園鳳凰國際公館、奧園翡翠東灣二期、中駿雲景府、天匯城二期。
以上符合關外地鐵口大盤要素的僅有天匯城二期78平2+1房，6+13號線雙鐵口物業，40分鐘直達深圳灣，自帶15萬平大型商業，綜合屬性為公明標杆大盤。
另外，可以選擇一些強二線城市如杭州、武漢、長沙、成都等，預期上強於深圳底部跑輸大勢的一些盤。
300-500萬
這一區間競爭較為激烈，多達20多個，分佈較為廣泛，如西部沙井、光明；東部大運、坪山、鹽田、布吉、坂田；北部龍華等。
從地段價值上來看，選擇關外地鐵口物業升值上有一定的預期，同時剛需可將一些商務公寓排除在外。
另外，從去化的角度來看，西部明顯強於東部，但不代表東部較差，部分核心區域仍有一定優勢如大運、坪山中心區等。
綜合來看，可選擇光明天匯城二期89平3+1房、玖龍臺89平3房/105平3房、星河天地89平3房；沙井華強城89平3房、萬科星城98平3房；大運頤安都會中央3期89平3房；坪山財富城89平4房、深城投&中城AIO 95平3房等。
500-800萬
這一區間處於剛性改善位置，不過近期去化較為尷尬，有些“高不成、低不就”的感覺，選擇上其實並不多。
比如以學位為首要需求，僅有勤誠達·前海世界可選，帶寶安中學學位，5號線地鐵口物業，1站到12號線中轉站靈芝站，3站到寶中，周邊中洲πmall和華聯商業。當然缺點也明顯，得房率超低、無花園。
以地段價值為首要需求，可選擇紅山安宏基天曜。104平可做4房，同區域內640萬左右買4房，選擇不大，僅有上塘區域的星河傳奇89平4房。綜合地段價值、配套（龍華實驗學校、300米內6979商業/九方/玖鑽商業覆蓋、5分鐘可步行至紅山地鐵站）、性價比等，600多萬新盤剛性改善類較為不錯。
03
2019，繼續剛需自住年
從2016年10·4的“深八條”以來，深圳有超過75%左右房子跑輸大勢，即買到就虧錢。之前有寫到過，可以點擊查看：買房≠賺錢！“深八條”後75%的房子，買到即虧錢！
簡而言之，深圳橫盤期長達兩年多，野蠻式的暴漲時代一去不復返，分化時代正式登場：從區域、樓盤、樓層、朝向、戶型等均能產生價值，進而影響漲幅波動。
01.成交數據上從未跌破5.4萬/平大關
“深八條”開啟了深圳新房均價長達22連跌記錄，5.4萬/平的關口從未跌破。儘管數據滯後、行政干擾的因素影響，控價手段下數據依舊漂亮，實際上整體房價也並未產生較大的波動。
02.成交結構上剛需小戶型佔比2/3
2017年是深圳樓市的剛需之年，90㎡以下的剛需小戶型成為市場成交主力，成交合計佔比67.6%，佔比同比減少2.1%。從價格段來看，市場以總價600萬元以下產品為成交主力，佔比79.45%，佔比同比小幅增加1.15%。在市場低迷的環境下，剛需盤撐起深圳樓市。
同樣，2018年仍是剛需年，整體成交數據與2017年類似。在相當程度上，2019年可能繼續延續剛需自住年行情。
03.利率回調行情已基本啟動
12月以來，四大行房貸利率先後回調，至當前深圳已有11家銀行下調首套房貸利率，可以預見至明年上半年，利率回調趨勢基本可以落定。
04.高位庫存積壓，消化週期較長
3.6萬套高位庫存積壓，按照當前2000套/月去化能力來計算，去化週期偏長。若以11月網紅盤華強城、萬科星城熱銷全城的行情來推斷，又有些以偏概全，畢竟這類熱盤僅有部分而已。
一個合理去化週期在8-12個月之間。一旦超過這個區間，說明市場消化能力偏低，更加支撐剛需需求為主導情況。
05.剛需客群基數大、購買力旺盛
深圳市相關部門數據顯示，截至2016年底，全市共有非深戶人口1610多萬，加上當前戶籍人口400多萬，全市實際總人口量已超2000萬。
從近期華強城、萬科星城、天匯城二期熱銷盛況來看，市場剛需客群依舊佔比十分龐大，並且購買力旺盛，為後續市場提供一定預期。
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