2019剛開年，樓市的三個特點是，曾經調控最嚴的城市開始放鬆，看似不會降的房貸利率鬆口，搶人大戰再度打響。
城市戰繼續升級，作為標杆的北京土地市場再次鬆綁，廣州上演絕地反擊，入戶政策誠意滿滿。
北京：給土拍市場打一針
1月9日，北京發佈2019年首場土拍公告，推出兩宗二類住宅用地，並表示，建造的商品住房不設定住宅銷售限價。
這已經是北京第三批放鬆限價的土地了。在2018年10月、11月，北京出讓過兩塊不限價土地。
這次放鬆引起極大關注，因為大背景的關係，各地政府都在放鬆調控，北京是一線城市中調控最嚴格的城市，是樓市風向標。北京放鬆底線有多大，意味著其他城市的跟進空間就有多大。
放鬆限價的主要原因，是賣的地少了很多。
根據官方數據，北京2018全年供地79宗，成交72宗。成交建設用地面積約489.4萬平米，同比下降38.33％；土地成交額1682.92億，同比下降39.81％。2018年，北京土地流拍率達到10%，創2012年以來最高水平，接近2017年的3倍。
過去2年，北京累計供應限競房土地合計86塊，限競房住宅規劃建築面積830萬平米。按照70/90的造房原則，北京已成交的土地將帶來超過8萬套限競價房。
這些限競價房的區位都不太好，大部分在大興、房山、豐臺、順義、昌平等郊區，只有少部分在海淀和朝陽等中心區。
限競價地塊供給過度，限競價房卻滯銷。
產品定位和地段分佈，讓北京限競房出現嚴重分化，好地段的限競房一下子就售罄了，畢竟有價格優勢，即使5年不能轉讓，購房者還是願意買。偏遠限競房去化率非常低，有的甚至不足20%。加上北京郊區二手房降價，限競房價格優勢不明顯，又附帶5年限售，買的人越來越少。
限競價房銷售不佳，房企拿地積極性不高。
北京拿出的限競價地塊並不優質，價格限定，配建條件很多。開發商一算賬，幾乎不怎麼掙錢，不太敢拿。儘管央行降準，但開發商的信貸一直沒有明確的寬鬆信號，資金依舊緊缺。
於是乎，2019年開年，北京給土拍市場打了一針。
新拍賣的這兩宗不限價地塊，不僅位置好，配套也基本成熟，加上容積率低，被開發商拿下後，可能會被開發成聯排別墅類的豪宅項目，刷新所在區域的價格紀錄。北京政府在土拍上展示了態度，決心扭轉開發商對地價和房價的預期。
天津：全國首例 租賃房改出售
不知道是不是靠北京太近，又看到北京土拍價格鬆綁，天津的放鬆措施更加驚人，直接將原有的租賃住房改成可出售住房。
1月10日，天津市土地交易中心發佈公告，取消津濱開2012-13、14、15、16號四宗地塊出讓合同中約定的“租賃住宅建成後不允許出售，僅允許出租”條款，將自持租賃住宅調整為可售。
有人說，這是過去五年，中國樓市最震撼的一次調控鬆綁，直接將房屋性質改變了。
這四宗地塊在2012年定下規定，只能自持租賃，不可出售。如因項目經營或受各種不可抗力因素需要出售的，必須由天津經開區管委會批准，按照相關程序辦理。
2012年的時候，租售同權、租賃住房、競自持等概念沒有推廣，天津濱海新區當時的嘗試很超前。2012年11月14日，招商以底價4.495億競得這幾宗地，摺合樓面價約3000元/平米，隨後泰達入股，雙方共同開發。
全國範圍內，大規模推出租賃用地是在2017年以後。
中原地產統計顯示，北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個城市開始租賃土地供應加速模式。合計供應的出租房用地接近600萬平米，按照60平米一套平均計算，大約供應出租房10萬套。
天津這麼一干，各大城市的房企很激動，是不是手中的自持租賃項目，都有機會轉正成為住宅對外出售？這種不切實際的幻想，省一省吧。
根據365淘房的數據調查，截止2018年底，天津有40個項目存在自持面積，總量大約70萬平米，按照天津新房均價計算，這些項目合計105億。
如果說招商泰達2012年拍下的地塊，主要是建造自持公寓，為濱海新區供應人才公寓，那麼2017年之後出現的自持項目地塊，完全是為了抑制高地價。
同樣是自持，同樣是租賃，成因不同，房價的命運也將不同。
天津開發區的三大特點是，新房不足、地王頻出、一二手房倒掛。
這次的招商泰達租賃改出售，很可能是2012年地塊就留下的後手，只是一個特例，最終達到穩定濱海新區地價愛和房價的目的。
至於剩下的房企和租賃項目，請好好造房，安心出租吧。
廣州：絕地反擊 爭奪人才！
1月11日，廣州發佈新一輪入戶政策，加入搶人行列。
這一波人才新政有兩大特點。
一是不再將符合計劃生育政策，作為戶口遷入的前置條件。二是人才入戶大幅放寬年齡限制，學士、碩士和博士分別從35、40、45週歲調整到40、45、50週歲。廣州在搶人方面，一直慢半拍，這次馬力全開。
2017年，廣州新增人口45.49萬，在一二線城市中名列前茅。但與深圳61.99萬相比少了1/4。與此同時，西安、杭州、長沙、重慶等二線城市人口增速井噴，搶人大戰加碼，廣州壓力越來越大。
廣州樓市2018年也出現下滑。
中原數據顯示，2018年廣州一手房網籤同比下降18.9%，網籤面積創近8年新低，一手房均價略微上漲5%。2018年全市二手房成交量同比下降23 .2%，是最近5年首次成交同比下降，成交均價同比上漲9.2%。
越來越多的購房者選擇繼續觀望，房東也選擇觀望。
中原報告顯示，2018年看房客戶數量遠低於2017年，購買週期延長。在樓市下行階段，想要客戶買房，只有降價一條路。可2018年新增放盤量同比下滑近30%，說明房東不願降價。
從近兩年新增的房源報價來看，2017年報價下調的房源，佔比大約為40%，2018年在70%左右，中心區尤其明顯。天河、荔灣、越秀、海珠等高價區域下調盤源佔比最高分別達76 .5%、74 .6%、73 .3%、71.9%。
一二手房成交活躍度降低，房東的心理價位會不斷鬆動，2018年底和2019年初，以價換量越來越普遍。
廣州急需增量，無論是樓市還是人口。
記住了 不是大規模鬆綁
因城施策，所有城市的政策，更加契合自身需求，相互傳遞的效應會大幅減弱。三四線小城市放開限價，說明二手房真的不好賣，限競價房擠壓了整個樓市的成交量，北京這樣的一線城市需要穩定。
除非真正能降低首付比例，房貸利率打折，實現刺激購房需求，否則樓市預期很難扭轉。
從已經鬆綁的城市看，實際作用有限。尤其是上一波上漲中，被調控誤傷的城市，還處於恢復期。剩下的一些城市，限價、限售等政策在當下已經名存實亡，乾脆提前取消，好讓市場快點消化。
一句話總結，沒有新入場資金和成交量的支撐，房地產缺少回暖的基礎。這種情況下的鬆綁，無法成為轉向指標。
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