前言：狹義房產稅，即針對城鎮住宅在保有環節的徵稅，最早起源於歐洲。隨著時代的發展，個人財富的不斷積聚，大多數國家都實行了房產稅制度，並且有四個共性的制度性安排。一是所有的工商業住房和個人住房，都會按照評估值徵稅。二是在所有國家的房產稅制度都安排有一些稅收優惠。三是房產稅的性質屬於地方稅，它的收入歸屬於地方政府。四是房產稅的稅基確定相當複雜，需要建立完備的稅收徵管模式。北京市道可特律師事務所地產與基礎設施團隊將對我國房產稅立法現狀進行分析，並從共性和特性相結合角度，對制定有中國特色的房產稅徵稅制度提供參考。
（一）
我國房產稅立法現狀
我國到目前為止還沒有像大多數國家一樣實施房產稅制度，但上海、重慶已於2011年1月28日開始試點房產稅：上海徵收對象為本市居民新購房且屬於第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%;重慶徵收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。關於我國究竟如何制定房產稅徵收制度，大多數人認為應在參考國際共性的基礎上，從中國國情出發，既能起到籌集財政收入的作用，又能收到調節收入分配、促進社會公平的積極效應。
中國共產黨十八屆三中全會決定裡提出要適時推進房產稅改革；十九大報告也提出要加快建立地方稅體系，兩會期間財政部副部長史耀斌也明確表示，房產稅現階段處於起草和完善房產稅法律草案階段。
我們將從共性的角度探討美國房產稅徵收制度的具體內容，探尋可供我國借鑑參考之處。
（二）
從共性的角度觀察美國的房產稅徵收制度
美國的房產稅徵收主體是郡政府、市政府和學區，它自1792年起徵，經過長期的運作和調整，已經形成了較為完善的稅收政策體系。
1. 美國的房產稅是房產永久持有的一個基本保證
全美國的每個州每年都徵收房產稅，房產稅主要由房貸利息、保險費用和地稅組成。但是，每個州以及州內各縣市徵收房產稅的標準都不同，稅率分佈在1%-3%不等，並且每年都會根據地方政府的預算需求而改變。同時，不同地區每年徵收房產稅的頻率也不一樣，例如費城每年只收一次，而新澤西州每年則會徵收四次。如果停止繳稅，房子所有權就屬於美國政府，政府有權對長期遲繳、不繳納房產稅的物業進行相應的處置。
2. 美國房產稅的稅基是由房屋的評估值決定的，政府會定期估計房屋的市場公平價格。
在稅率不變的情況下，房屋的估值越高，則需要繳納的稅收就越多。美國房產稅稅率變動較頻繁，其確定方法是政府用除房產稅以外的其他政府收入總額與下一財政年度預算總額的差額除以當地房地產的市場價值來制定房產稅的稅率。房產稅的總稅率為州及以下各級地方稅率之和，一般由州稅率，市、縣稅率，學區稅率三部分組成。房屋估值的結果主要是取決於周邊房屋價格、地塊大小、房屋大小、房型、房齡及房屋設施等因素。美國法律規定房產評估價值按照市場 價值的一定比例來加以確定，如加州規定的比例為40%。
房地產的估值由兩部分構成：一是房屋本身的價值（主要依據購買時的價值、裝修增加值、市場增值）；二是土地的價值。聯邦政府的法律將地產分為主要住宅，第二套房和出租房等，各類房屋根據用房的性質會有不同的估值，因此需要交納相對應的稅款。
而對於投資用房來說，例如繼承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。這類型房地產的支出屬於投資而非自住，所有房產稅/地稅也只能報至適用於自住的稅收分項上抵扣。
3. 美國房產稅的稅收優惠制度
雖然美國每年都需要繳納房產稅，看起來對自有房產或租房貌似都是一個不小的壓力。但其實房產稅帶來的好處也不少，同時如果能有效利用稅收政策，便可以適當減免：
房產稅的徵收主體雖然是地方政府，但是政府收到所有的稅款之後，仍將其投入用於建設當地的基礎設施和教育撥款。如果業主持有一套房的年限越長，則房產稅的比例會相對較低：所以美國的房產稅政策是鼓勵長期持有房產的。美國房產稅可抵減所得稅，在計算所得稅時，美國房產稅和住房抵押貸款的利息支出都可以從所得收入中扣除，即降低了所得稅的稅基，從而降低了納稅人的綜合稅賦。另需要注意的是，擁有美國國籍的人可以享受自住房產稅收減免的政策，但是對於投資類用房就不享受稅收減免政策。
目前美國有29個州以及哥倫比亞特區對住宅類財產給予稅收抵免政策。其中，房貸利息的點數和計算方式，可以在用於自住房和租用房屋的優惠減免選項裡來抵扣應繳稅收入。不論納稅人是新買房或是申請重新貸款，頭幾年還款中的高比例房貸利息都可以省下不少稅金。
（三）
結合我國國情制定有中國特色的房產稅徵稅制度
中國各個城市房地產市場差異很大，所以需要地方政府根據自己的情況制定相應的徵稅政策。綜合考慮我國的國情，可以從以下幾個方面入手考慮制定符合中國特色的房產稅徵稅制度。
第一，制定出人均保障性居住面積範圍，在此範圍內不徵收房產稅。工商業住房和個人住房的徵稅原則應有所區別。針對個人住房的徵稅標準，應充分考慮房屋的居住屬性，抑制房價炒作。假設個人的保障性居住面積是60平方米，那麼一對夫妻的保障性居住面積就是120平方米，則該夫妻購買120平方米內的房屋面積，不應徵收房產稅。當個人購買房屋面積超過60平方米、夫妻購買房屋面積超過120平方米時，則超過部分徵收房產稅。這樣將極大地保障低收入人群的居住權益，促進社會公平的積極效應。
第二，不同城市的房產稅政策應有一定差異。城市房產稅實行按年徵收，分期繳納，具體納稅期限，可由當地稅務機關確定。對外商投資企業城市房產稅的減免，由各省人民政府決定。城市房產稅制度中對某些特殊情況給予減稅或免除稅負的一種優待規定。2009年以前城市房產稅的減稅、免稅規定主要由地方政府給與，例如：新建的房屋，自落成的月份起免稅三年。翻建房屋超過新建期50%的，從竣工月份起免稅二年。(以上兩項免稅規定不適用於外商投資企業)。華僑、僑眷用僑匯購買或建造的房屋，從發給房屋產權證之日起，五年免徵房產稅。其他有特殊情況的房產，經省級以上人民政府批准後，可以減稅或免稅。
第三，應規定房產稅的定向支出，加大對公共屬性服務的支持。房產稅屬於地方稅，這樣的一筆收入應支出到教育、醫療、養老、治安等具有公共基礎屬性的領域。中國特色社會主義已進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。徵收並使用好房產稅，有利於人民追求幸福美好的生活，有利於解決不平衡不充分的發展問題。
第四，對積壓商品住房的開發商，在超過限定期限之後應實行徵稅辦法。一些房地產開發商在手中“壓房”“存房”是常態，人為製造緊張的“供需關係”，抬升房價痕跡明顯。如若對開發商手中長期持有並且未銷售的住房面積進行徵稅，影響到開發商的資金鍊，反而可能會促使開發商減少房屋持有時間，轉而爭取更多流動資金，進而緩解供需關係。
房產稅總體思路就是立法先行、充分授權、分步推進。現階段我國房產稅的制定仍需要經過論證和聽取更專業的意見，可以確定的是，制定房產稅的準備工作和配套改革還需要一段時間的攻堅。比如，房屋性質的統一界定，中國城市的房子種類繁多，除了常見的普通城鎮商品房外，還有房改房、福利房、央產房、軍產房、小產權房、經濟適用房、集資房、兩限房等等。要統一徵稅，就要統一稅基，就要統一界定房屋性質。另外，要全國統一徵稅就要有全國統一的不動產登記系統，有很準確的房屋登記和交易數據，而目前不動產登記工作也沒有完全結束。總之，房產稅制度的出臺還需要一段時間的醞釀。但是，有一點是毋庸置疑的，那就是房產稅的制定必將把國際共性與中國特色相結合，堅持以居住為主的原則，引導居民合理住房消費，堅決遏制地價、房價上漲勢頭，促進房地產市場平穩健康發展。
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