房產稅 ——稅率、計稅依據和應納稅額的計算
(―)稅率
我國現行房產稅採用的是比例稅率。由於房產稅的計稅依據分為從價計徵和從租計 徵兩種形式，所以房產稅的稅率也有兩種：一種是按房產原值一次減除10% ~ 30%後的 餘值計徵的，稅率為1.2%;另一種是按房產出租的租金收入計徵的，稅率為12%。從 2001年1月1日起，對個人按市場價袼出租的居民住房，用於居住的，可暫減按4%的稅 率徵收房產稅。自2008年3月1日起對個人出租住房，不區分用途，__按4%的稅率徵 牧房產稅。
(二）計稅依據
房產稅的計稅依據是房產的計稅價值或房產的租金收人。按照房產計稅價值徵稅的， 稱為從價計徵；按照房產租金收入計徵的，稱為從租計徵。
1. 從價計徵。
《房產稅暫行條例》規定，房產稅依照房產原值一次減除10% ~30%後的餘值計算繳 納。各地扣除比例由當地省、自治區、直轄市人民政府確定。
(1) 房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在會計核算賬簿“固定資產”科目中 記載的房屋原價。因此，凡按會計制度規定在賬簿中記載有房屋原價的，應以房屋原價
按規定減除一定比例後作為房產餘值計徵房產稅；沒有記載房屋原價的，按照上述原則， 並參照同類房屋確定房產原值，按規定計徵房產稅。
值得注意的是：自2009年1月1日起，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載 在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家 有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算並記載的，應按規定 予以調整或重新評估。
自2010年12月21日起，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產 原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。 宗地容積率低於〇. 5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積弁據此確定計入房產原值的 地價。
(2) 房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套 設施。主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、 石油、給水排水等管道及電力、電信、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等。屬於 房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應從最近的探視井或三通管起，計算 原值；電燈網、照明線從進線盒連接管起，計算原值。
自2006年1月1日起，為了維持和増加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡 以房屋為載體，不可隨意移動的跗屬設備和配套設施，如給排水、採暖、消防、中央空 調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計人房產 原值，計徵房產稅。對於更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時， 可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的 零配件，更新後不再計人房產原值。
(3) 納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。房產餘值是房 產的原值減除規定比例後的剰餘價值。此外，還應注意以下兩個問題：
① 對投資聯營的房產，在計徵房產稅時應予以區別對待。對於以房產投資聯營，投 資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產餘值作為計稅依據計徵房產稅；對以房產 投資，收取固定收人，不承擔聯營風險的，實際是以聯營名義取得房產租金，虛根據 《房產稅暫行條例》的有關規定由出租方按租金收入計繳房產稅。
② 對融資租賃房屋的情況，由於租賃費包括購進房屋的價款、手續費、借款利息等， 與一般房屋出租的“租金”內涵不同，且租賃期滿後，當承租方償還最後一筆租賃費時， 房屋產權要轉移到承租方。這實際是一種變相的分期付款購買固定資產的形式，所以在 計徵房產稅時應以房產餘值計算徵收。根據財稅[2009] 128號文件的規定，融資租賃的 房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產餘值繳納房產稅。合同未 約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產餘值繳納房產稅。
(4) 居民住宅區內業主共有的經營性房產繳納房產稅。從2007年1月1日起，對居 民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人 繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10% ~30%後的佘值計徵，沒有房產原值 或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參 照同類房產核定房產原值；出租的，依照租金收入計徵。
(5) 凡在房產稅徵收範圍內的具備房屋功能的地下建築，包括與地上房屋相連的地 下建築以及完全建在地面以下的建築、地下人防設施等，均應當依照有關規定徵收房產 稅。上述具備房屋功能的地下建築是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在 其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。自用的地下建築，按以 下方式計稅：
① 工業用途房產，以房屋原價的50%〜60%作為應稅房產原值。
應納房產稅的稅額=應稅房產原值x[1-(10%〜30%)] x1.2%
② 商業和其他用途房產，以房屋原份的70%〜80%作為應稅房產原值。
應納房產稅的稅額=應稅房產原值x[1-(10%〜30%)] x1.2%
房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市 財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。
③ 對於與地上房屋相連的地下建築，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部 分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建築的有關規定計算徵收 房產稅。
2. 從租計徵。
房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。
所謂房產的租金收入，是房屋產權所有人出租房產使用權所得的報酬，包括貨幣收 入和實物收人。
如果是以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據當地同婁房產的租金水 平，確定一個標準租金額從租計徵。
對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產 權所有人按照房產原值繳納房產稅。
岀租的地下建築，按照出租地上房屋建築的有關規定計算徵收房產稅。
(三）應納稅額的計算
房產稅的計稅依據有兩種，與之相適應的應納稅額計算也分為兩種：一是從價計徵 的計算；二是從租計徵的計算。
1. 從價計徵的計算。
從價計徵是按房產的原值減除一定比例後的餘值計徵，其計算公式為：
應納稅額=應稅房.產原值x (1 -扣除比例.).x1..2.%
如前所述，房產原值是“固定資產”科目中記載的房屋原價；減除一定比例是省、 自治區、直轄市人民政府規定的〜30%的減除比例；計徵的適用稅率為1.2%。
【例】某企業的經營用房原值為5 000萬元，按照當地規定允許減除30%後按 餘值計稅，適用稅率為1.2%。請計算其應納房產稅稅額。
應納稅額=5 000 x(l-30%) xl.2% =42 (萬元）
2. 從租計徵的計算。
從租計徵是按房產的租金收人計徵，其計算公式為：
應納稅額=租金收入x12% (或4%)
【例〗某公司出租房屋10間，年租金收入為300 000元，適用稅率為12%。請
計算其應納房產稅稅額。
應納稅額=300 000 x12% =36 000 (元）
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