買房子的調研渠道有限，怎麼能證明一個開發商有實力？或許我們可以從其報表中可以略窺一二。
不知道有多少朋友和我一樣，買房時在參觀完樣板間時，看到驚豔的裝修，恨不得能立馬能住進去。
然而一旦收了房，可能會想穿越時空，回去勸住那個當時衝動的自己。
1.
/ 這是我的房？/
下面這位來自福州的女士，就是因為當時看樣板房的時候覺得非常漂亮，美滋滋地買了一套別墅，卻在收房時，遭遇到了驚奇一幕。
別墅內部的地面，積了一堆汙水。
積水的原因既不是漏水也不是有人放水，而是因為這棟別墅居然沒有做屋頂！
於是，覺得匪夷所思的她立馬去詢問了房地產開放商，得到的答覆卻是因為屋頂是贈送的面積，如果蓋的話就得算產權面積。
收房前，想著要住進大別墅，原本還有點激動，但收房時，卻著實讓她傻了眼。
和這位女是有類似遭遇的，還有廣州的這位小區業主。在驗房時，發現自家的洗手盆，居然只有巴掌大小。
或者還有人家的水池是這樣？
和上面別墅變露天，洗手盆僅巴掌大的例子相比，收房時遭遇到開發商不開發、爛尾樓這可就太心塞了。
遼寧錦州一樓盤業主拿房產證十年樓盤仍是荒地，如今已還房貸10年，但房屋僅是空中樓閣。
▲ 該樓盤地基上鋼筋已生鏽，長著荒草（照片拍攝於2018年11月）
還有曾經位於廣州的中國第一爛尾樓。
▲ “中國第一爛尾樓”實景 圖片來源：《小康》
2017年11月底，這座樓盤200多位業主在廣州市一酒樓召開業主餐會，聚餐開始的第一環節不是致辭、不是慶祝，而是全體默哀，不久前，他們中的一位老人過世了。
對於組織者安排聚餐前的默哀環節，大部人都沒有異議，因為這些業主的平均年齡是60多歲，最大的老人已經快80歲了。
這群特殊的業主，上世紀90年代中後期陸續在廣州購買了這座樓盤的房子，如今，該樓盤已爛尾二十餘年，其中有很多當年買房的業主都不在人世了。
與其他輕資產型行業不同，房地產公司前期鉅額資金的投入都是希望後期可以通過樓盤銷售獲利。在爛尾的案例中，除了極少數開發商是不誠信想著撈一筆跑路外，其他的開發商都是因為抗風險能力差，無資金鍊安全防範意識才導致項目最後爛尾。
所以買房選開發商時很多人看重開發商的實力。
2.
/ 穩健的財務狀況
決定開發商的實力 /
有人發問，買房子的調研渠道有限，怎麼能證明一個開發商有實力，特別是在資金密集型企業房地產業中。
我的答案是現在市場上的大開發商基本都上市了，看看報表可以略窺一二。
房企對現金流波動敏感，因為在前期拿地、中間開發再到後期銷售、物業維護過程中，資金鍊的狀況以及抵抗流動性風險的能力，決定了房企的信用資質。
因此，房地產企業的年現金流量走勢對一家企業日後的穩健運營和融資成本都有重大的影響。
過去十幾年時間，國內房地產行業中大部分企業因為高速擴張而處於現金流緊繃狀態，多數公司淨經營性現金長期為負，依賴外部融資輸血。
業內僅有碧桂園、恆大、萬科、保利、龍湖等少數運營能力較強的企業，能夠讓現金流在內部良性運轉，從而做到連續多年的淨經營現金流為正值。
拿碧桂園舉個例子。
碧桂園在過去幾年的經營中，現金儲備一直比較充足，企業內部的現金流能夠實現良性循環，不用過度依賴於外界的融資，財務比較穩定。
截至2018年底，碧桂園賬面擁有現金餘額2425.4億，佔總資產比例14.9%。另有約3017億銀行授信額度尚未使用。且經營活動產生的現金流量淨額連續三年為正。
這在一定程度上折射出碧桂園在財務上極強的內控能力，公司對外部融資的依賴相對下降。
另外，房企的財務狀況是否穩健最關鍵的是看銷售狀況以及現金回籠，而不是資產負債率。
例如在十天前披露的碧桂園2018年業績情況中我們可以看到，2018年，碧桂園的合併房地產銷售現金回款約為人民幣5412.9億，其中權益物業銷售現金回款約4557.9億元，權益銷售回款率達到91%。
曾經，在碧桂園被黑得最慘時，被扣上了9000億負債的帽子。
但其實真相是由於房屋預售制度的特殊統計口徑，會導致“銷售得越好負債越多”的現象（即預收賬款科目屬於負債），直到房屋交付再確認為收入。
與2017年相比，碧桂園2018年的淨借貸比率同比下降7.3個百分點，僅為49.6%。
而據克而瑞地產研究披露的數據，2018上半年末，170家房企加權平均淨負債率上升為92.56%，較年初增加了4.04個百分點，60%企業的淨負債率有所上漲。
從行業平均水平看，碧桂園負債槓桿較低，財務保持穩健，打破了行業“高增長高負債”的所謂定律。
3.
/ 什麼是滿意的物業？/
在一項調查中，“房屋後期物業維護好、房屋質量高”被頂到了開發商實力證明的第一位。
幾天前看過一則新聞，一位女士五年前買房子，在價格相仿的兩個相鄰樓盤，選擇了物業費更為優惠的小區。
現在房子要賣了，發現價格根本上不去，和隔壁的某大型開發商的小區相比，同面積（130平方米）差不多的房子，總價差了七八十萬，甚至100萬。
小區物業管理不善，品質在交房後的5年內急劇下降，人家新得像是兩三年的房子，而這位女士的像是十年房齡的房子，房價差距自然出現了。
根據中國指數研究院和中國房地產TOP10研究組發佈的"2018中國物業服務百強企業"排名，萬科、綠城、碧桂園是前三甲的位置。
曾經在上海周邊考察時也發現過這個有趣的現象，同是太倉瀏河，離上海最近的房子，房齡相同但是碧桂園小區二手房的單價就是比別家貴。
▲ 過了這條瀏河就是上海
當地中介解釋說：“很多人過來買二手房時選擇碧桂園就是圖個物業好咯，喏你看碧桂園的房子最早的一期已經好幾年了，看起來還像新的一樣，所以二手房的價格當然高。”
在綠城、中海、雅生活的物業上市之後，2018年6月19日碧桂園服務也緊跟著在港交所主辦掛牌上市，且據同期披露的最新年報顯示，碧桂園服務的淨利比上年漲幅超一倍 。
其實對於尋求多元化發展的房企而言，分拆物業上市絕非新鮮事，當人們還在爭議頭部開發商之後怎麼多元化拓展時，碧桂園已經在生產適合建築機器人使用的鋁模、頂架、爬架、牆板了。
4.
/“搬磚的機會”消失了 /
在買房時，還有一個問題需要關注，開發商到底在用什麼方式建房、做後期維護？是你後期居住體驗的關鍵。
中國是建築大國，擁有龐大的建築市場。但是目前，我國建築業工業化建造水平低、施工現場溼作業佔比大、建造中資源浪費嚴重、房屋質量通病長期得不到根治等問題仍然突出。
目前國內建築市場面臨兩大現實，一是信息化和智能化程度較低，“危、繁、髒、重”特點突出；二是勞動力短缺，年輕人不願意來工地。
為此，許多企業開始探索建築工業化，以科技創新改變傳統建造方式，碧桂園自主研發的建造體系也應運而生。
該體系大幅減少滲漏、開裂、空鼓等傳統建造方式難以避免的質量通病，提高了房屋結構整體性、安全性、抗滲性。
值得一提的是，純粹建造工藝上的改進並不能滿足碧桂園對於競爭力的追求。
“我希望藉助機器人的應用，在建築行業把工人的工作效率提高。智能製造現在已經具備這個能力。”此前，楊國強對機器人寄予了期望。
例如一棟30層樓的建築所需的勞動力，七成採用建築機器人，剩餘三成為建築熟練工人，另外再培養一些新型建築工人來操作建築機器人。
在這樣的背景下碧桂園集團旗下全資子公司——廣東博智林機器人公司出現了。
▲ 碧桂園機器人谷
碧桂園規劃的建築機器人和服務類機器人的應用範圍較廣，主要用於樓宇建築和裝修、維護保養、修理、運輸、清洗、保安、救援、監護等工作。所以博智林研發的機器人自帶訂單，首先可以滿足碧桂園自身需求。
另外，碧桂園高質量建造體系正致力於智慧化建築機器人的開發與應用，探索“智慧建造”，把純體力、重複、危險係數高的勞動都交由智慧化的高精度建築機器人完成。
絕大部分檢測、監測、流程管理和安全管理可以由管理機器人設備完成，減少對人力的依賴和不穩定因素，實現水平高、工序少、建築品質優的安全建造。
先來感受一下外國機器人是怎麼蓋房的：
▲ 砌磚
▲ 砌磚
▲ 砌牆
這一場景還真應了那句話：不好好努力，現在連工地上搬磚的機會都沒有了。
有人說，做地產得有“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山”的抱負。
但碧桂園年報結尾的一段話觸動更大：
期待碧桂園實現自己的科技抱負，也期待碧桂園深耕機器人之路可以越來越順利！
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