這幾年，儘管房地產市場受到嚴厲調控，但幾個從福建起家的開發商擴張速度依然很快，比如泰禾、旭輝，還有陽光城。
陽光城2018年度的合併報表範圍內，已經包括了581家子公司，相比2017年的294家子公司，新增了近一半。
2016年末，陽光城名下127家子公司，2017年增加到294家，2018年子公司數量又翻了一倍。
相應地，從2016年~2018年期間，陽光城分別實現的銷售額是487億元、915億元、1629億元，全口徑下的流量銷售額也幾乎翻倍增長。
2017年從碧桂園聯席總裁位置上跳槽到陽光城的朱榮斌，他最近在2018年業績會上說，規模到了1000多億以後，陽光城不會唯規模論，現在心裡更淡定了。
規模 ≠ 賺錢
與其他閩系開發商相似，陽光城用龐大的有息負債換來了規模上的提升，但同時在龐大的規模之下，公司卻並不怎麼賺錢。
陽光城在2018財年結算了565億元的營業收入，但歸屬上市公司股東的淨利潤只有30個億，淨利潤率只有5%左右。
朱榮斌承認陽光城2018年的淨利率水平比較低，沒有達到預期，主要是因為過去的基礎比較差。他解釋陽光城在2018年結轉的項目，多數是2016年之前銷售的，當時售價、項目的盈利能力比較差。
陽光城“過去的基礎比較差”，也不只是2018年，2017財年公司結算了332億元營業收入，歸屬上市公司股東的淨利潤為21億元，淨利潤率為6%左右；2016年度的淨利潤率水平與2017年基本一致。
華夏幸福、旭輝控股、金地集團等幾家開發商與陽光城的銷售規模差不多，2018年銷售額1600億元上下，華夏幸福2017年度的淨利潤率接近15%，金地集團是18%，旭輝控股2018財年的淨利潤率接近13%。
為了給上市公司股東賺到30億元淨利潤，陽光城構建了2634億元資產總額，揹負了2224億元債務，佔用了各類股東們410億元權益金額。
拾遺君僅用歸屬上市公司股東的淨利潤及權益計算，2018年，陽光城2018財年平均佔用上市公司股東的權益資本約210億元，賺取了30億元淨利潤，回報率約為14%，相當於股東每投入7塊錢，上市公司每年可以賺到1塊錢。
華夏幸福2017年平均佔用上市公司股東的資本總額為312億元，期間為股東賺到了88億元，回報率約為28%，相當於華夏幸福的股東只要投入3.5塊錢，每年就可以賺到1塊錢。
降低負債率 ≠ 減少債務
除了盈利能力更弱一些，陽光城還揹負了鉅額的有息債務。陽光城截至2018年底總計2224億元債務總額裡，其中1126億元是從銀行等金融機構獲取的有息借款。
到2018年底，陽光城手裡大概有378億元現金資源（其中54億元受限制），但是一年內到期的有息負債金額達到了482億元，另外還有164億元應付款項、70億元應交稅費、224億元其他應付款，都要求在一年內支付。
好在陽光城還有417億元其他應收款會在一年內陸續收回，與上述約458億元要求一年內支付的應付款項、應交稅費、其他應付款抵消後，之後的一年內，陽光城短期主要的流動性壓力就是償付債務。
降低負債率、提升境內外評級、進一步降低融資成本，2017年與朱榮斌一起加入陽光城的吳建斌，他認為這是一件緊迫的事情。
降低融資成本的一個重要方式，就是提升公司評級；而提升公司評級的一個重要前提，就是降低負債率。
2018年陽光城披露的各個計算口徑的負債率均有下降，但實際公司的有息負債規模沒有減少。2017年末陽光城的有息負債規模是1135億元，與2018年度基本持平。但負債率之所以下降，是因為在負債率的計算公式裡，陽光城做大了分母，即擴大了權益金額。
陽光城2018年底410億元所有者權益金額裡，已經發行了50億元永續債，以及累積了180億元少數股東權益，這兩項資產雖然在會計分錄上都列入了權益項，但前者要求償還利息，後者則完全與上市公司無關。
陽光城發行了50億元永續債作為權益工具，擴充權益金額降低了負債率，但同時每年要承擔7%~8%左右的永續債利息。
2018年，陽光城要向永續債持有人支付3.3億元利息，永續債利息被計入了當期歸屬上市公司股東約30億元淨利潤中，如果扣除掉永續債利息，陽光城2018財年歸屬上市公司股東的淨利潤會更低，股東投入資本的回報率也相應攤薄。
合作項目 ≠ 收益兌現
跨過千億銷售門檻，另一捷徑是增加項目合作。陽光城2018年全口徑流量銷售金額為1629億元，權益銷售金額為1183億元（合併報表項目*權益比例+聯營項目*權益比例），權益比例為73%。
這些聯營、合營的合作開發項目，拉動了陽光城的規模體量，同時佔用了上市公司大量資金。
2018年底，陽光城對聯營合營企業的投資所形成的長期股權投資金額達到93億元，是2017年底不足19億元的近5倍；陽光城2018年預付的股權投資款、合作項目投資款形成的其他非流動資產達到了54億元，幾乎是2017年的2倍。
陽光城對聯營合營企業的投資、合作項目往來款形成的其他應收款，2018年底高達417億元，是2017年底的2倍之多，佔到公司資產總額約16%。
另外，陽光城應付聯營合營企業款、合作方往來款的增加，使得上市公司2018年底的其他應付款達到了224億元，比2017年底增加了56%，佔到總資產的8.5%。
合作項目迅速增加以後，佔用了陽光城大量資金，但是暫時還沒有給上市公司帶來收益。陽光城2018年底對聯營合營企業的長期股權投資仍為虧損狀態，相較2017年的虧損面有所收窄，但合作項目的收益仍需等待釋放。
例如旭輝控股，這家閩系開發商已經從合作項目實現了不少利潤。2018財年旭輝控股實現經營利潤113億元，其中分佔聯營合營企業的業績合計為22億元，所佔經營利潤比重超過19%。
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