“後續開發建設將全方位參照國有建設用地。”1月2日，針對北京推出全國首例集體土地共有產權房相關情況，北京市規劃與自然資源委員會大興分局（以下簡稱為北京規自委大興分局）人士如是表述。
2018年12月27日，北京規自委網站掛出三幅集體建設用地，不同於以往集體建設用地主要用於商辦、產業等經營性項目，也不同於以往集體土地租賃住房項目。本次三幅土地主要用來建設可銷售的共有產權房項目。
掛牌文件顯示，三幅土地建築使用性質為F81綠隔產業用地（共有產權房），出讓年限為70年，共有產權房平均售價為2.9萬元/平方米，上下浮動不超過5%，土地於1月16日開始競拍。
集體土地共有產權房推出，意味著作為全國33個集體土地改革試點地區之一，北京大興在集體土地進入住宅土地市場率先取得突破。此前，多數試點地區將集體經營性建設用地入市限定在經營用地項目，觸及住宅用地尚屬首次。
2015年3月份全國人大授權國務院實施集體土地徵收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革試點，使得土地改革在執行過程中有法可依，改革局面有了新突破。
經過四年的探索，北京大興區等33個試點地區為土地改革進一步深化提供了借鑑和樣本。2018年12月29日，第十三屆全國人大常委會第七次會議決定對《農村土地承包法》進行修改，意味著土地改革由試點進入全面實施階段。
全國首例
2018年12月29日下午，年末北京格外寒冷，大興區瀛海鎮京臺高速和黃亦路交叉處西南角大部分土地都已經完成了平整。不久的將來，這裡將建成全國首個集體土地共有產權房項目。
掛牌文件顯示，三幅集體建設用地所有權屬於瀛海鎮西一村和西二村，掛牌編號分別為京土集使掛（興）【2018】003、004、005號，建設用地面積為226.54畝，建築面積為35.78萬平方米。
其中3號共有產權房建築面積為10.25萬平方米，起拍價為15.89億元；4號地共產房建築面積為10.4萬平方米，起拍價為16.21億元；5號地共有產權房建築面積為14.48萬平方米，起拍價為22.09億元。
三幅土地出讓主體為北京興福集地資產管理有限公司（以下簡稱為興福集地公司），工商註冊資料顯示，興福集地公司由12名法人股東出資成立，其中大興區政府通過投資平臺間接持股78%。
瀛海鎮西一村和西二村作為土地所有人，與瀛海鎮其他25個村集體經濟組織共同成立北京匯瀛恆業有限公司，匯瀛恆業又同其他大興區其他10個鄉鎮級集體經濟組織分別持有興福集地2%的股份。通過興福集地公司，大興區政府將影響力覆蓋了區域內大部分集體用地。
掛牌文件顯示，根據匯瀛恆業和興福集地股東大會決定，村集體轉讓期限內的三幅土地使用權屬於興福集地。也就是說，村集體將使用權轉讓至興福集地，興福集地負責土地一級開發，達到三通一平條件後，將使用權進行掛牌出讓。
三幅土地將於1月16日正式開始競拍，起拍總價為54.18億元，起拍樓面均價為1.56萬元/平方米。競拍完成後，競得人將土地出讓金付至受監管的興福集地公司賬戶，最終受益人為政府、集體經濟組織、村集體和村民。
本次出讓的三幅集體土地掛牌創造多個歷史紀錄。一方面，在全國人大授權國務院進行集體土地改革試點之前，集體經營性建設用地主要以租賃形式提供給用地單位，而集體土地建設住宅責備明確禁止。
經過全國人大授權後，北京市出臺《集體經營性建設用地試點管理辦法》，嘗試集體建設用地以招拍掛出讓形式用於商辦、產業等經營性項目建設。該三幅土地為首次以招拍掛形式出讓的集體住宅用地。
另一方面，2016年前後北京開始嘗試利用集體建設用地和騰退宅基地建設集體租賃型住房，並在海淀區唐家嶺等舊改過程中成功建成公租房項目。2017年北京市宣佈，未來將拿出1000公頃集體建設用地用於公租房建設。
作為試點地區之一，2018年初大興區推出多個集體用地租賃住房項目，並引入萬科、魯能等企業進行市場化運作。主要採取村集體經濟組織與社會企業成立合資公司共同開發、建設和運營。
本次推出的三幅土地更進一步，用來建設的共有產權房項目，不僅可以銷售和二次交易，同時還可以進行抵押、按揭貸款。其作為建設用地，除了出讓主體與土地性質，其他方面均與國有土地無異。
同價同權
三幅集體用地共有產權房建築面積合計為34.83萬平方米，起拍總價為54.18億元，按照這兩項指標不難計算出其起拍樓面價為1.56萬元/平方米，根據限定銷售均價2.9萬元/平方米計算，未來總貨值大約為101億元。
目前，大興區瀛海鎮及周邊區域主要以自住商品房、共有產權房和競限房項目為主，其中限競房平均銷售均價為5.25萬元/平方米左右。自住房和共產房銷售均價為2.9萬元/平方米左右。
2017年北京大興區魏善莊成交的一幅共有產權房土地，其成交樓面價為1.75萬元/平方米。同年大興黃村成交的一幅同價位自住房土地樓面價為1.88萬元/平方米。兩種性質不同的土地，在土地出讓價格等方面差距並不大。
與國有土地相比，根據建築性質不同，集體建設用地也將使用權分為商業40年、辦公50年和住宅70年等類別。並在稅費繳納、市政配套、審批手續、銷售交易等方面基本與國有土地相同。
本次掛牌的三幅集體共有產權房土地，一定程度實現了與國有土地同等入市、同權同價。不僅對原有土地收入分配體系進行重構，同時也對整個土地市場和房地產市場產生重大影響。
據北京規自委大興分局人士介紹，本次三幅土地出讓金歸村集體所有，在使用權出讓的70年時間內，村集體獲得土地出讓金一次性收益，不在參與項目其他事宜，項目開發、建設和運營等權利歸屬競得人。
在土地出讓金分配方面，原來由政府對集體土地進行收儲，經過農轉用等手續，將集體土地變更為國有土地，再進行出讓，村集體和村民通過拆遷、徵地補償等方式獲得收益，政府通過土地出讓獲得收益。
原有分配體系中，土地大部分收益歸政府所有，村集體和村民享受不到土地增值收益。集體用地與國有土地實現同等入市、同權同價後，土地出讓金分配方面更為靈活。
興福集地既是出讓主體，也是土地一級開發企業，同時也是土地出讓金直接收益者。大興區政府作為持股78%的大股東，間接享受土地收益。
對於集體和村民來說，一部分收益來自土地一級開發過程中獲得的一次性補償收益。另外，村集體也是興福集地公司股東，從中也可以獲得一部分股權收益。通過興福集地公司，從而實現了政府、集體組織和村民之間土地出讓金收益分配。
上述北京規自委大興分局人士告訴經濟觀察報記者，該三幅土地全部為集體土地建設共有產權房項目，非銷售部分的產權並非由村集體組織或代表村集體組織的機構持有，而是由大興區政府專門代持機構持有。
土改這四年
中國新一輪土地始於2014年底，當年12月份，中央全面深化改革領導小組和中央政治局常委會審議通過《關於農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》。
2015年2月27日，十二屆全國人大常委會審議通過《關於授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》，授權在試點地區暫時調整土地管理法、城市房地產管理法等有關規定。
隨後，原國土資源部正式啟動農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作。2015年6月份，國土部會同中央農辦、國家改革委、財政部、原農業部等相關部委，逐一批覆試點地區實施方案。
最初試點採取一個試點地區開展一項試點，其中集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革試點各15個地區，土地徵收制度改革試點3個地區，其中北京市大興區主要為集體經營性建設用地入市試點區域。
2016年9月份，原中央全面深化改革領導小組決定將宅基地制度改革範圍擴大到33個試點地區。最初全國人大授權時間為2017年12月31日，2017年11月份，為了與《土地管理法》修改工作銜接，授權有效期延長至2018年12月31日。
被確定為集體經營性建設用地試點地區後，2016年原北京市國土資源局正式推出F81綠隔產業用地這一項集體建設用地。從產業、商辦到集體用地租賃房，再到當前推出的集體用地共有產權房，不斷深化。
首先，集體建設用地實現入市後，使得建設用地擺脫了“指標”的限制，理論上增加土地供應量，有助於改善土地市場和房地產市場供需關係。據2018年5月份大興區官方介紹，試點以來，大興區累計騰退出9萬餘畝集體建設用地，其中5000畝已經具備入市條件。
其次，一定程度為部分符合用地規劃、城市規劃的非法小產權房項目處置提供了思路。不過北京規自委大興分局人士表示，目前小產權房問題處理還沒有明確方案，對於是否會參考集體用地共有產權房，其表示不清楚。
2018年12月23日，國務院向全國人大作的報告顯示，截止目前，33個試點地區按照新辦法累計徵地18萬畝，集體經營性建設用地入市面積9萬餘畝，獲得土地出讓金257億元，政府收取調節金為28.6億元。
2018年12月29日，在全國人大授權即將到期的時候，《農村土地承包法》修改獲得通過，意味著農村集體土地改革從試點進入全面實施階段。
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