撰文=徐三刀
—壹—
一般來說，市場是可以自我調節的，但房地產市場卻是一個政策黑洞，越限購越漲價，房子供應不及時，還會造成房荒。
尤其是政策上升期，一線房價被封頂，三四線被埋雷，導致資金（房企買地）、政策（人口爭奪）全部湧向二線城市，就變成了鄭州、杭州、合肥一飛沖天，武漢、成都、西安緊隨其後。
最揪心的不是房價上漲，而是房價上漲，戶型面積也跟著漲。五年前，戶型熱銷基本在90-120平之間，偏重於兩房、三房；五年後，變成了90-150平之間，偏重於三房、四房。消費力沒有增長，戶型面積反倒變大了，於是，有人驚呼，這是一個剛需買別墅的年代！
實際情況是，新的建築規範、城市疏解密度、裝修房要求，導致以後：1、容積率2.8以下土地變多；2、80米以下小高層變多；3、全面執行全裝修交付。換而言之，在戶型變大的同時，房子的成本和溢價也變高了。
面對房價提高，戶型變大，那對於普通購房者，接下來我們會迎來什麼狀況？
—貳—
簡而言之，就是換房難！早期受到70/90政策影響的那一批購房者，現在都在遭遇換房難題。
根據2018年西安市成交數據來看，市場主流產品面積段集中在90-130㎡之間，佔到全年的61%，130-150㎡產品需求量也擴大到了15.8%，市場逐漸改善，90㎡以下戶型逐漸減少。
從2008年到2018年，十年之間，西安住宅市場戶型需求逐漸放大，在2008年80-100㎡之間房源佔到30%，120-140㎡之間佔到16%，那個時候這個面積段只夠做兩房，例如中海國際社區、滻灞半島、恆大綠洲、新興駿景園都是如此。
十年之間，西安住宅戶型變大，90㎡以下不再是主流，剛需儘管佔到市場潛在客群的大多數，但市場的戶型需求已經轉變，從大中小兩房，變成了大中小三房，甚至於是四房！
“二胎政策”的執行，雖然沒有明顯刺激人口增長回正，但卻明顯刺激了購房者對於戶型的選擇，現在兩房產品逐漸成為雞肋產品。
—叄—
2017年，剛需們還在喊“休想騙我出三環”，結果發現，三環看不上，又被擠到了四環！
目前，西安成交數據來看，東三環（龍湖1.1萬/㎡），南三環（金地1.4萬/㎡），西三環（當代1.2萬/㎡），北三環（世茂1.2萬/㎡），想要留在三環，成本不低。
可以說，三環已經剛性盡失，終於熬出了未來，尤其是玫瑰苑二期、融創曲江印、碧桂園閱江府/香湖灣一號等項目入市，三環附近價格被拉到1.6-4萬/平之間，想要重走剛需路，沒機會了。
2018年，剛需們還在喊“買看得見的繁華”，結果發現，繁華沒有了，又被擠向待開發！
官方規劃“六環十二射”，“四環線”附近價格較低，變成了剛需樂園，例如，涇河（0.6-1.2萬/平）、秦漢（0.9-2萬/平）、臨潼（0.7-0.9萬/平）、灃西（0.8-1萬/平）等區域，房價在0.6-2萬/平之間，選擇餘地較大。
事實證明，不管是想不想出三環，或者買什麼樣的繁華，隨著各項成本上升，房價都在向周邊擴散，從五千到1萬，這些區域3年房價翻倍！還有哪些機會？其實，就主城區而言，對於鐵鋼群體已經沒有機會了。
2014年看不上曲江二期,2015年看不上滻灞，2016年看不上大興區，2017年看不上西三環，2018年看不上北四環，2019年還看不上哪裡？！
—肆—
因為，西安搖號政策，需要區分剛需家庭和普通家庭，搖號順序按照“先剛需、後普通”，剛需是享有優惠的。
可以說，政策方面給足了剛需機會，但房價高企，即便是機會擺在面前，剛需群體想要一步到位買主城，也是千難萬難。
大部分剛需群體，進入西安之後，購房資金不足，又不願意轉戶口（有地有社保），最後只能被分流到了秦漢、灃西、涇河、空港、涇渭等片區，畢竟0.6-1.1萬/平之間的房價還接受不了，恐怕三四線城市也無法安家了。
縱觀陝西十個地級市，房價紛紛過八千，即便是經濟羸弱不堪的安康、銅川房價也不低，以銅川為例，碧桂園房價也破七千，還有中梁壹號院、龍記觀園等項目，六千多，稍微成熟點，價格又要上行。
現實就是如此，越觀望越喪心，樓市高歌猛進，房價被摁在地面,剛需卻無房可選!
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