半岛效果图
据小道消息，半岛城邦四期已于4月11日启动认筹，认筹金额200万，同时获取到的备案价格区间为9.2-14.3万/平，均价11.6万/平，总价区间820-1960万/套。
具体来看：
88平1房，单价区间：9.2-11.5万/平，总价区间：820-1008万/套；
102平2房，单价区间：9.5-13.5万/平，总价区间：970-1386万/套；
113平2+1房，单价区间：10.4-14.5万/平，总价区间：1161-1671万/套；
117平2房，单价区间：10.1-12万/平，总价区间：1178-1440万/套；
135平3房，单价区间：12.1-14.3万/平，总价区间：1630-1960万/套。
以上价格均包含装修费用，精装修交房时间为2020年底。另获悉，项目认筹时间7天，开盘时间为4月19日， 具体时间可至营销中心询问。
01
区位分析
半岛城邦位于蛇口半岛湾区的海岸线上，该海岸线从西到东，约3公里长，涵括了邮轮母港、私人游艇会、中央商务区、高端商业区、以及深圳的顶奢豪宅区。丰富的湾区功能，与延绵15公里的城市休闲绿廊衔接，构筑了深圳难得的滨海城区。
大区位上，具有较好的成长空间，左邻前海蛇口自贸区，右接后海总部基地，两者均为深圳重点打造的优势产业片区，更突显了该区域规划为国际住区的基调。
小的片区环境来看，项目临蛇口渔港码头，北侧依托于蛇口山（望海公园），东侧与东角头填海区相临，靠近西部通道口岸用地，南侧凭借滨海步行长廊与深圳湾紧紧相连。
另外，项目附近有招商·渔二村旧改（一期）（万科蛇口公馆）、华侨城·渔人码头旧改（集超甲级办公楼，超星级酒店，超顶级公寓于一体的滨海综合体），极具成长空间。蛇口，已经褪去了当年依靠工业崛起的外衣，
成为继香蜜湖、华侨城之后深圳极具代表性的豪宅片区。02
项目分析
半岛城邦位于南山蛇口半岛，望海路南侧，与蛇口山正面相对，毗邻深圳湾，距离地铁2号线东角头站1公里左右。项目分五期开发，总用地面积约30万㎡，总建面超100万㎡；其中一期于2006年入市，二期2009年开盘，三期2016年开盘，一二三期目前均已售罄，即将开盘入市为四期，五期在规划建设中。
另外，四期总占地面积约5.9万㎡，建筑面积约16万㎡，整体容积率2.73，分3栋住宅，1栋商业综合楼和若干个（49个）总建面约8万㎡的商业群楼（商业小盒子2-3层高）组成。
半岛四期效果图
半岛四期平面分布图
半岛城邦四期包括4栋超高层塔楼：
- A栋为商务综合楼，地上34层，由创客空间和酒店构成；
- B栋为住宅，朝南，地上48层，为4梯5户；
- C、D栋同样为住宅，东南—西南朝向，地上54层，为5梯6户。
- 地下室为三层整体地下室，首层裙房层高7.4m，裙房以上局部有2~3层的48个小盒子商业。
四期主推88-135平1-3房住宅，共743套房源（B栋215套，C/D各264套），预计2020年底精装交楼。
03
配套分析
教育配套：
半岛城邦四期，对口南山外国语滨海学校，该学校包括了小学、初中、高中。其中，滨海小学刚刚建好，2018年9月份开学。
南外滨海小学 实景图
南外滨海中学 实景图
不过由于南外滨海分校排名较为靠后：2018年四大录取率全市排名111名，八大录取率全市排名120名，十大录取率全市排名45名左右，
在南山排名中等靠后，算不上名校。交通配套：
距离地铁2号线东角头站1000米左右，步行需10-15分钟，距离较远。因此，自驾更为便利，但是目前只有望海路一条道路进出，极有可能出现拥堵状况。
商业配套：
四期自带5万平的商业街区由49个极局个性的box空间和1栋商业综合楼，加之项目二期部分商业，以及3个地铁站海上世界100万平商业综合体，基本可满足日常需求。
未来还有太子湾商圈、海境界二期综合体、华侨城蛇口码头项目、东角头综合体项目等，蛇口会成为深圳独特的滨海大商圈。
其他配套：
半岛城邦沿海部分是深圳湾公园的延伸部分，将近15公里长的休闲长廊足以满足居民日常的休闲散步和锻炼。
滨海公园 实景
滨海公园 实景
04
户型分析
项目户型面积段为88/102/113/117/135㎡1-3房，具体分布如图所示。
建面88平1房
该户型位于B座03户型，朝南，1房小户型。客厅开间3.65米，带1.55米宽景观阳台，主卧开间阔绰，与客厅开间一样3.65米，功能全面宽敞舒适。厨房自带生活阳台，但承重墙位置不利于生活阳台拓展发挥。不足之处，卫生间存在自然通风和采光小问题。
该户型分布在C/D座02/05户型，朝向为东南向或西南向，整体格局与B座88平1房类似。不同之处，客厅开间3.97米稍大，生活阳台呈正方形。
建面102平2房
该户型位于C/D座03/04户型，朝向为东南向或西南向，最大败笔为户型不方正，利用率低。客厅开间4米，带1.75米宽大阳台。主卧开间3.3米，次卧开间3米，为双卧双卫格局。
由于两卫生间之间武承重墙，不清楚精装修之后有所改动。餐厅位比较紧凑，厨房采光面较小，自然采光能力偏弱。
建面113平2房
该户型分布在C/D座01/06户型，端头位置，朝向为东南向或西南向，三面采光，通透性较好。客厅开间3.95米，带有2米宽大阳台。主卧、次卧开间同样3.65米、宽敞舒适，呈双套间格局。书房可利用改造成2+1房，开间2.5米，进深3.3米，略显小。餐厨空间拥有大面积开窗，通风采光优秀，结构紧凑。
建面117平2房
该户型位于B座02、04户型，朝南，采光通透，整体呈大开间、短进深格局。客厅开间3.9米，带1.6米宽景观阳台，南向高层看海景。主卧开间3.6米，功能丰富全面、空间舒适，显奢华风格；次卧开间3.3米，空间合理； 餐厨空间紧凑实用，带生活阳台。唯一缺陷，卫生间自然采光、通风有不足。
建面135平3房
该户型位于栋两端头位置，南向通透布局，通风采光效果优秀。客厅开间4.2米，带有4.2米大面积景观阳台，中高层海景视野非常优秀。
主卧开间3.8米，明亮舒适，带独立卫生间；次卧开间3.2米，空间舒适。书房位置带大型落地窗，方便改造，入户玄关位置做到隐私保护处理。
05
优缺点分析
网友晒出的半岛城邦四期 室内景观图
优点分析：
01.半岛城邦品牌价值，从一期06年到四期19年，用了将近13年时间，爬到深圳楼市第一梯队；经过三期打磨和热销，成功站稳豪宅市场。
02.半岛城邦整体外立面以及其他设计，偏时尚、艺术风格，搭配海景，结合蛇口片区愈发文艺的格调气息，想必深受中高端年轻群体喜爱。
03.整体户型朝向较好，均是东南或西南向，采光、通风良好。
04.项目立足蛇口片区，享南山一线海景资源，加之前作品1-3期入市成功，门槛千万起步，营销国际社区纯粹氛围。
05.租金有保障，相对不错，如二期88平2房可租1.4万/月。
缺点分析：
01.户型使用率略偏低，88平仅做1房，102-135平也仅是2+1房。
02.定位略显尴尬，88平1房总价800-1000万区间，135平仅做3房1600-1900万区间，典型的刚需入门难，豪客看不上（居家4房需求）。
盒子东面将建五期超高层
03.项目东南向是未来五期，将建成4座250米层高超高层大户型住宅，东南向海景很可能只有“一线”；南向是一期与五期之间缝隙，海景也只剩“一线”；西南向是一期层高29层，选择30层以上海景视野较好。
04.海景房背后的海腥味、潮湿湿气影响，或多或少总有。
06
周边二手房分析
链家房价
~半岛一期，2006年开盘，开盘均价7000 元/m²，挂牌均价12.3万元/m²。
~半岛二期，2008年开盘，开盘均价1万元/m²；挂牌均价9.7万元/m²（双拼较多）。
~半岛三期，2016年开盘，开盘均价10万元/m²；挂牌均价14.4万元/m²。
由于四期户型建面多集中在小户型，使用率偏低，比如88平一期可做3房，二、三期可做2房（部分户型做3房），导致总价不同。
两房户型对比：
半岛三期两房价格在1100万左右，半岛四期102平2房价格在970-1386万；117平2房价格在1178-1440万。半岛四期新房并没价差优势。
与华润城润府二期相比
华润城润府二期88平2房价格在1100万出头，算上税费接近1200万。半岛四期2房价格无优势，输在名校学位上，赢在“一线”海景上。
三房户型对比：
半岛三期3房总价在1500万左右，而半岛四期135平三房价格在1630-1960万，也无价差优势。
一房户型对比：
深圳湾悦府南区105平1房目前鲜有挂盘，在安居客上挂盘多在1500万左右；半岛四期88平1房总价820-1008万，价格上虽有部分优势，但实际上这种溢价还算正常：悦府品质好、深圳湾学校学位强。
不过根据市场规律，像1房总价超过1000万以上的二手房流通性差，一般不易脱手。
07
总结
总体来说，半岛四期优劣势各有，产品综合属性较高，具体选择以自身需求出发。
不考虑总价情况下，首选B栋大户型135平，楼层建议30层以上；考虑好海景，优先D栋30层以上06户型,113平2+1房；考虑上车88平1房，随便低楼层自住就行。
相对比而言，由于户型原因，即使单价低，但总价一样高，无价差优势，居家舒适大户型可考虑三期产品。
若以名校学位为主需求，同样两房价格预算，可以参考华润城润府二期88平2房，带南外科华学位。
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