前几天有读者咨询称，其与开发商签订购房合同至今已经10年，且已经居住使用，但开发商却到现在还未办理房屋产权证，这种情况下，购房人该怎么办？
笔者分析如下：
第一，民事合同遵循双方意思自治原则。因此，如果双方在购房合同中已经对房屋产权证何时办理、逾期办理如何处理等事项作出了明确约定，而后开发商超出了约定的期限仍未办理的，视为违约，开发商应当按照购房合同的约定承担违约赔偿责任。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。
第二，如果在购房合同中未就办理房产证事项作出约定的，则应依照法律规定。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
综上，开发商迟迟不办理房屋产权证，购房者享有解除权及赔偿损失的权利。关于解除权的行使时间，如果在购房合同中有约定的，则按照购房合同约定，若未约定，按照上述法律规定，延期办理房屋产权证超过一年的，可请求解除合同和赔偿损失。但需提醒读者注意，若开发商迟迟不办理产权证，应及时与开发交涉、发函催告、及时提起诉讼，否则事情越拖越久，将来主张相关违约责任时，可能会涉及诉讼时效超过的风险，届时在赔偿方面可能会受到影响。
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