“小陽春”以來，看到最多的可能是中介、開發商發的各類成交喜報，聽到最多的是“房價要漲了”。再加上多家銀行下調了房貸利率，最低的僅上浮5%。房地產市場彷彿“漲”聲一片，但房價真的會漲嗎？
一、從剛需變為投資品的房子
我國人對於房子的執念根深蒂固，在現在社會房子不僅僅象徵著安身之所，也是一種高回報率的投資品。
根據《2018年第三季度城鎮家庭資產指數報告顯示》，從2008年到2018年這十年間，城鎮家庭新購住房發生了結構性的變化。
2008年，出於剛需而購房的家庭佔69.7%，出於投資目的購房的家庭佔19.6%。2018年，形勢幾乎是發生逆轉，出於剛需而購房的家庭佔15.1%，出於投資目的購房的家庭佔58.2%。這十年的期間可以看出，買房剛需逐漸降低，改善性、投資性逐步走高。
大家生活水平不斷提高，基於物價上漲、通脹壓力，資產保值的需求，紛紛將目光投向高收益、低風險的房產投資。
房子的投資屬性被不斷放大，富裕的家庭配置的房產越來越多，投資需求擴大，影響房價持續上漲。房子的居住屬性逐漸弱化，經濟能力有限的剛需家庭無力承接高位市場，需求不斷縮減。
二、“回暖”的樓市
在經歷了2018年的嚴厲調控後，2019年第一季度多地樓市出現政策“鬆動”，加上“金三”小陽春的樓市成績，給人一種房價即將迎來有一波上漲的感覺。
樓市回暖表現在貸款利率下調、成交量增加。
1、貸款利率下調
以杭州為例，從今年3月起，匯豐、交行等銀行就下調了首套房貸款利率，進入4月，多家銀行也開始下調貸款上浮比例。
目前杭州市內多數銀行首套房貸款利率為上浮5%，二套房上浮10%，相比年初普遍上浮15%-20%，確實有了一定程度的下降。
從全國範圍來看，首套房和二套房房貸利率從2017年下半年開始快速上漲，在2018年10月達到高峰，首套房利率為5.71%，二套房利率為6.07%，隨後房貸利率開始逐步下降，到2019年2月，首套房利率為5.63%，二套房利率為5.99%。
2019年1、2月，一二線多數城市房貸利率均有降低，北上廣深中，上海的首套房利率最低為5.06%，深圳的首套房利率降幅最大。二套房貸款平均利率已連續回落4個月，並在時隔8個月後迴歸至6%以下的。
2、成交量增加
根據數據顯示，2018年12月起一線城市的成交量逐漸拉昇，呈現回暖趨勢。
2019年2月份北上廣深4個一線城市新建商品住宅成交面積同比增長33%。3月份北京、西安、惠州、東莞、廈門等城市的新建商品住宅成交面積的增速超過100%。
三、不徹底的回暖
為什麼說在房貸利率下降，成交量增加，樓市沉浸在金三銀四一片欣欣向榮時，還說樓市回暖並不徹底呢？
原因在於土地市場處於下行階段、房價同比漲幅仍在回落中、住房貸款額度減少。
1、土地市場供求同比下降
2019年第一季度，土地市場的供應、需求相比於2018年第一季度都出現了縮水。成交面積、出讓金的同比增速均為負，樓面均價、溢價率的同比增速在第三季度才略有好轉。
根據數據，2019年第14周（4.1-4.7），土地市場的成交面積、出讓金處於環比下跌狀態，溢價率回落，流拍率走高，市場比較低迷。另外，北京在3月無成交、無住宅用地成交。
2、房價同比漲幅仍在回落
雖然新建住宅成交量同比有了增加，但是同比增速仍然在回落。環比增速只有略微回升，但仍然處於今年較低水平。
3、住房貸款發放額減少
房貸利率從2018年10月開始回落，但並沒有對房貸發放額起到明顯刺激作用，2019年2月，全國住戶部門貸款減少706億，同比下降125.7%。
四、房價會大漲嗎
不會。
1、新版徵信控制多套房購房者。
舊版徵信：夫妻雙方共同還款，男方主貸，女方徵信不體現負債。
新版徵信：作為共同借款人，雙方徵信均體現負債。
解讀：夫妻雙方共同購得的房屋，離婚後，非主貸人再次買房屬於有房有貸，首付80%。
2、房地產稅草案進程加速
房地產稅草案消息不斷，新稅法的出臺預計多套房稅收比例不小。香港空置稅臨門一腳，未來持有房產的成本可能會增加，將對多套房產的投資者有限制。
3、供需關係將改變
我國出生人口逐年遞減，預計到2030年全國人口將出現負增長。房地產供不應求的情況將從根本上改變。
4、“房住不炒”
官方蓋印《“一城一策”不等於放鬆調控 “房住不炒”定位沒變》，今年穩房價的基調不會變化。
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