【僑報紐約網報道】2019年的住房市場可以總結為三大方面：低利率、高需求、庫存有限，尤其是在中低端住宅市場。
2020年會一樣嗎？據專家說，答案介乎是和不是。
《福布斯》採訪了六位從事抵押貸款、房地產和住房的專家，以下是他們對2020年的房產市場展望：
一、抵押貸款利率將保持較低水平，或降到更低。
根據房地美(Freddie Mac)的最新數據，目前抵押貸款利率為3.75%，與一年前的月平均水平相差近1%。利率下降導致過去幾個月的再融資激增，購房活動也有所增加。
抵押貸款保險公司第一美國集團(First American)副首席經濟學家奧黛塔·庫希(Odeta Kushi)表示，“新興共識”是，明年利率將保持低位，可能在3.7%至3.9%之間。
房地美和房貸銀行家協會的預測都支持這一觀點，他們都預測2020年的利率將在這一範圍內。房利美協會(Fannie Mae)實際上預測利率將進一步降低，全年波動在3.5%至3.6%之間。
在線抵押貸款機構Better.com的首席經濟學家肖恩·洪托夫特(Sean Hundtofte)表示，由於利率持續走低，在新的一年裡，再融資仍將是受歡迎的選擇。他說，對於購房者來說，他們“負擔得起的住房將比原先更多”。
二、房價將繼續上漲。
專家稱，房價將繼續攀升，這主要歸功於庫存緊張和需求旺盛。
根據房地產數據公司CoreLogic的最新房價預測，到明年9月，房價應會上漲5.6%，而今年我們僅看到了3.5%的漲幅。
正如房地產經紀公司Redfin的首席經濟學家達里爾·費爾威瑟(Daryl Fairweather)解釋的那樣：“目前，我們還沒有看到大量的新房源。由於沒有更多房屋掛牌，那麼到2020年初買家之間的競爭就會加劇，這將導致價格上行。”
中低端房屋將面臨更為嚴峻的價格形勢。據抵押貸款保險公司Arch MI的首席經濟學家拉爾夫·德弗蘭科(Ralph DeFranco)稱，明年入門級房屋價格的漲幅將超過收入水平，而在建房屋量不足只會使問題更加複雜。
德弗蘭科說：“低利率和新房短缺將繼續推高價格。” “對於中低端房產，情況尤其如此，原因在於建築商往往更看重利潤高的豪宅開發，而較少關注於補充入門級房屋的低庫存。”
看來價格上漲也可能會持續到2020年以後。 Arch MI的數據顯示，未來兩年房價下跌的可能性僅為11%。目前，沒有一個州或市的房產預計會在此期間降價。
三、庫存會緊張。
專家說，到2020年的大部分時間裡，住房庫存將保持有限。利率和創紀錄的房屋擁有權是問題的根源。
根據Redfin的最新數據，房主的平均居住時間為13年，而2010年僅為8年。在某些城市，房主的居住期限長達23年。
正如庫希解釋的那樣，“您不能購買非出售品。”
庫希說：“雖然較低的利率提高了購買力，使潛在買家更有可能實現自己的購房夢想，但它們也增加了長期住房供應短缺的風險，我們預計這種情況將持續到2020年，並且有可能加劇。首次購房者鎖定了低利率，而現有業主再融資的現象在最近幾個月內風靡，每個人都將保持原狀而不出售。哪裡有庫存可談？”
不斷增加的建設可能會減輕庫存部門的壓力。上個月，美國人口普查局的住宅建設報告顯示，建築許可和房屋開工量這一年中都在增長。與此同時，根據美國房屋建築商協會的數據，建築商的信心達到了20個月以來的最高水平。
庫希說，這仍然不足以滿足當今買家的需求。
她說：“在建造新房方面，建築商有理由持謹慎樂觀，考慮到強勁的經濟、較低的抵押貸款利率和持續的工資增長已導致供不應求。儘管如此，建設步伐仍落後於歷史標準，我們可能需要幾個月的時間才能開始以能夠滿足需求的步伐進行建設。”
四、千禧一代將持續購房，而嬰兒潮一代不想賣房。
來自Realtor.com的數據顯示，千禧一代在9月份佔所有抵押貸款發起人的比例高達46%，高於一年前的43%。同時，嬰兒潮一代和X一代抵押貸款活動的比例下跌。
千禧一代將房屋所有權視為他們生活中的首要目標之一，甚至比結婚或生孩子還要高，而且利率低，收入增加，現在是許多人購買房屋的合適時機。
不幸的是，他們面臨荊棘。正如庫希解釋的那樣：“展望未來，千禧一代可能會進入一個更加嚴峻的房地產市場。房源不足，加上需求增長和房屋競爭加劇，將再次加速房價上漲。”
嬰兒潮一代是這一挑戰的重要構成部分，因為這些人逐漸老齡化、選擇在家養老，他們比以往任何時候都不願出售房屋，進一步加劇房源減少。
實際上，房地美(Freddie Mac)最近的一項研究表明，如果今天的老年人(年齡在1931年至1959年之間)願意效仿前幾代人，那麼到去年年底，將有160萬套多餘的房屋投放市場。
正如庫希所說，“2019年~2020年之間千禧一代的購房將取決於兩個因素：市場上是否有房屋可以購買，以及收入增加和歷史低抵押率帶來的購買力能否繼續超過房價升值。”
五、由於千禧一代的需求，郊區將是一大吸引力。
由於房價飛漲，資金短缺的千禧一代開始往衣食住行更便宜的地區紮根，即主要都市區的周邊小城鎮。
這種趨勢導致“ Hipsturbia”社區的數量增加，這類社區致力於結合兩者：郊區的安全性和可負擔性+都市的交通便利、步行性和24小時娛樂設施。
紐約ERA房地產公司的中介梅麗莎·格美(Melissa Gomez)看到了這種趨勢。
她說：“在紐約，我每天都會見到Hipsturbia。隨著在像紐約這樣的城市生活變得越來越昂貴，年輕人和家庭正在尋找性價比更高的房地產、學校教育等等。毫無疑問，這種需求正在慢慢地為主要城市中心以外的小鎮注入新的活力。”
城市土地研究所(Urban Land Institute)最近將Histurbia列為其2020年最值得關注的房地產趨勢之一。
六、行業將繼續數字化。
近年來，抵押貸款和房地產領域逐漸告別了繁瑣的人力、非電子操作過程，而隨著越來越多技術型的千禧一代從事房產工作，到2020年，這一趨勢將進一步深化。
正如洪托夫特所說：“到2020年，習慣使用亞馬遜和Venmo支付的千禧一代在抵押貸款市場中的比例將不斷增加，這反過來又將成為貸款人繼續快速創新其技術以滿足更多受眾期望的催化劑。”
儘管已經存在許多技術應用，例如電子簽名、電子公證軟件、全數字抵押應用程序、自動收入驗證等，但洪托夫特表示，新的一年中我們很可能會看到這些技術的多重組合、使用。
他說：“我們不會看到彼此競爭，而會看到企業將技術全面融合，形式包括初創企業之間的彼此合作到初創企業與傳統機構的合作。”
房地產技術風險投資基金MetaProp的聯合創始人亞倫·布洛克(Aaron Block)說，“Airbnb和WeWork未來在這方面的舉措，很值得關注。”
編譯：V
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