隨著城市發展，高層樓房和小高層樓房越來越多，電梯已成為市民日常生活中離不開的一部分。
有不少細心的市民發現，自家小區內不少地方充實著各種廣告，就連門口的道閘、電梯內和電梯門口的電視機上也都設置了廣告牌。
其實很多市民並不知道這些廣告從何來？廣告費誰收了？
"小區電梯內廣告歸全體業主所有!""物業公司欠你一筆錢，但他們不會告訴你!"搜索"物業公司""小區廣告收入"等關鍵詞，立即會出現不少類似的標題。
不少讀者會疑惑，小區廣告收入歸業主所有，我咋不知道?這個還沒有在全國範圍內形成共識的"利好消息"。
電梯廣告收入該是誰的? 《物權法》:歸全體業主
每天回家，你注意過電梯裡的那些廣告嗎?由此產生的收益，作為業主的你拿到或分享到了嗎?小區一年有多少電梯廣告收益?這些收入去哪了?近日，對各高層帶電梯小區進行了走訪調查，發現大部分業主對電梯廣告的收益與支出表示毫不知情。一些小區物業管理公司或業主委員會則表示這錢都用在小區建設和公益活動上了。
據一位小區物業公司一名工作人員告知，該小區物業管理只收取合理的物業管理費，其他任何收入(包括電梯廣告收入、小區公共用地出租費、小區外牆廣告費等)全部歸業主委員會。該小區業主委員會負責人王先生表示，所有電梯廣告收入全部用於小區建設上，像廣場這次外牆重新粉刷，花費就達五十多萬，這些開銷就全部來源於這些年的電梯廣告及其他收入。王先生表示他們的賬目是公開、透明的。
但大多數小區業主對電梯廣告收益，則是“雲裡霧裡”都表示“每天都看到呀，但沒想到要花錢的。”“我常通過上面廣告，去參加商場促銷活動。”“沒想過這筆收入誰拿走了。”物業方也並未在小區公告欄公示小區電梯的廣告收入明細與資金去向。
《物權法》第73條規定:“建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。”小區電梯是小區內的公用設施，所有業主都可以使用，因此是屬於業主共有的。
此外，《物權法》第82條規定:“物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。”可以看出，物業公司是接受業主的委託來管理小區，對於小區中屬於全體業主共有的部分，物業公司的職責是管理，只有業主才享有佔有、使用、收益和處分的權利。物業公司要將電梯間交給商家發佈廣告，應當徵得全體業主或業主委員會同意。其沒有權利擅自將商家的廣告設置在電梯間內。
其中，物權編草案加強對建築物業主權利的保護，規定:物業改變小區外牆、電梯等共有部分用途或者利用共有部分從事經營活動，應當由業主共同決定;明確共有部分產生的收益屬於業主共有。
【案例】業主要求物業公司公示廣告明細被拒，打官司獲勝
燈箱廣告、電梯口視頻廣告、電梯內框架及視頻廣告、車庫門廣告……走進城市小區，各種廣告五花八門，常換常新。那麼問題來了，小區內的廣告收入，究竟應該歸其誰所有?是全體業主還是物業管理公司?業主有沒有權利過問?
武女士居住在鄭州市中原區一小區，她發現小區物業利用小區公共部位發佈廣告，認為物業公司進行了有償經營，遂希望物業公佈利用了哪些類型的業主共有資產、設施及空間，以及收費明細和資金處置信息。不過，物業公司認為，業主知情權是業主享有的法定權利，但範圍不能無限擴大，對於武女士的要求置之不理。
武女士隨後將物業公司告上法庭。鄭州市二七區法院審理後認為，按照物業管理條例的相關規定，業主對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權。最終支持了武女士的訴求。
這樣的訴訟不是個例，更多的矛盾發生在法庭之外。2018年年初，鄭州市某小區的業主，為表達抗議，拆掉了小區內設置的約50塊框架廣告牌，對物業利用小區公共場所實施營利且收益的去向提出懷疑。
業主王先生稱，他們曾與物業溝通，希望物業公示小區電梯廣告的收入和使用情況，但物業未公示。他們在考慮之後，遂將電梯內的廣告牌拆掉了，目的是提醒物業，按照新的物業管理條例要求，公示物業費及電梯廣告的使用情況。
【現狀】小區廣告費到底歸誰?現行物權法未明確，各地物業管理條例規定不一
業主要求物業公示收入明細的要求過分嗎?小區廣告費到底歸誰?
記者瞭解到，業主們要求物業公示廣告費去向，依照的是於2018年開始實施的新修訂的《河南省物業管理條例》。該條例第十六條規定，對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用、收益情況業主享有知情權、參與決定權和監督權。
該條例第三十九條提到，物業服務企業應當在物業管理區域顯著位置公示下列信息:業主繳納物業服務費用情況、公共水電分攤費用情況、物業共用部位、共用設施設備經營所得收益和支出情況;物業管理區域內公共車位、共用車庫經營所得收益和支出情況。
“雖然我國現行的物權法、物業管理條例並未明確規定公共部分產生的收益的歸屬，但是根據《物權法》的規定，電梯間、小區樓房外牆等部位屬於建築物共有部分，歸小區業主共有，那麼由此產生的收益也應歸屬業主所有，物業公司只是代替管理;並且《物業管理條例》明確了業主對這筆費用享有知情權和監督權。”北京大成(鄭州)律師事務所律師馬瑞介紹說，電梯廣告收入歸小區業主所有業已被司法審判實踐所認可。比如最高人民法院公佈的一起無錫市的物業糾紛案，無錫市錫山區人民法院一審認為:共有部分在物業服務企業物業管理(包括前期物業管理)期間所產生的收益，在沒有特別約定的情況下，應屬全體業主所有，並主要用於補充小區的專項維修資金。物業服務企業對共有部分進行經營管理的，可以享有一定比例的收益。
【修法】物權編草案明確:共有部分產生的收益屬於業主共有
業主對於小區廣告的權利，未來或將擴大，且更為明確。
第十三屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議正在北京召開，《民法典各分編(草案)》(以下簡稱"草案")27日提請常委會首次審議。其中，物權編草案加強對建築物業主權利的保護。這一修改，主要是針對實踐中，一些物業服務企業未徵求業主意見擅自改變共有部分的用途或者利用外牆、電梯張貼廣告等進行營利的行為。
對此，草案增加規定:改建、重建建築物及其附屬設施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動，應由業主共同決定。
此外，草案還明確:建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收益，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。
不過，一個小區很大，住戶也多，如何才能算是業主共同決定呢?草案也考慮到了這一點，為了解決物業管理活動中，業主作出決議難的問題，適當降低了業主作出決議的門檻。規定:業主共同決定事項，應當由專有部分佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參加表決。參加表決不必全部同意，經參加表決專有部分面積四分之三以上的業主且參加表決人數四分之三以上的業主同意即可。
【建議】擔心"多個和尚沒水吃"?律師表示，單個業主也可以起訴
草案此項規定，對於廣大業主來說，是個利好消息。但不免有讀者擔心，小區那麼大，雖然不少人都對廣告收入及去向有疑惑，但大家都多一事不如少一事，"多個和尚沒水吃"，萬一物業公司缺乏監管，不願意將廣告收入用在業主身上咋辦?單個業主可以起訴嗎?
對此，馬瑞介紹，民法典各分編草案是一部海納百川的法典，上述探討的幾項新規，也是提綱挈領的法律規定。一旦草案通過，隨後相關的法律、法規、條例、細則等都會做出相應的修改。屆時，小區業主對共有部分的使用依法享有決定權及收益權，物業公司應逐步從被動公示轉變為主動配合，登記好小區內業主人口數量、房屋專有面積等，在利用公共空間做廣告前，應主動徵求業主的同意，並定期公佈資金使用情況。
草案通過後，如果物業公司未經業主同意擅自處置小區共有部分侵害業主權益的，業主可以單獨提起訴訟維權，一方面可以要求停止侵害，恢復原狀;另一方面可以行使知情權，要求物業公司公示資金去向，確保資金的使用符合全體業主的利益。對於條件成熟的小區，建議成立業主委員會，維護小區業主共同的合法權益。
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