ID：BMR2004
曾在地產界與萬科、保利、招商蛇口並稱“招保萬金”的金地集團，近幾年銷售業績增長遲緩、行業排名不升反降，明顯“掉隊了”。或許是為了實現行業前10的願望，金地集團正在開始加快銷售和推盤速度，但與之相伴的是，安全事故頻發，房屋質量投訴不斷。
據金地集團2019年1月4日發佈的公告顯示，2018年累計簽約金額1623.3億元，同比上升15.28%。從金地公佈的每月銷售情況來看，直到2018年8月末，銷售規模較2017年有所下降。2018年9月份加快推貨速度後，銷售業績回暖，但是，不乏以價換量的方式進行“搶收”，回籠資金。
根據克而瑞研究中心監測的32家知名房企銷售額數據顯示，在2018年1-8月，這些企業的累計銷售業績平均上漲約38%，但是，金地集團卻是其中數不多的逆勢下滑地產企業。金地業績增長遲緩的原因是什麼？
對此，《商學院》記者致函金地方面進行採訪，金地方面表示，2018年集團上、下半年推盤節奏存在差異，這是集團上、下半年的銷售業績上下波動的主要原因。但上半年推盤較少、下半年推盤增加是行業的普遍規律。2018年下半年集團加大推盤節奏後，單月銷售增長明顯。全年累計簽約銷售金額達1623.3億元，同比上升15.28%，業績增長符合公司預期。
資金承壓 行業排名下滑
房企的規模擴張很大程度是對土地的爭奪，由此，對土地的爭奪即將進入白熱化階段。
2016年，金地集團的銷售金額突破千億元，在2017年初，金地提出在3年內衝擊2000億元的目標。為衝擊2000億元目標，金地集團近年來大舉拿地，截至2018年6月底，金地已進入全國50多個城市，總土地儲備約4100萬平方米，同時導致經營現金流淨額大減。快速拿地使金地資金承壓，淨負債率也大幅增高至74.16%。同時，合作項目多，權益佔比低，也導致對經營業績增長受限。
按照金地“均衡全國市場佈局，聚焦重點城市群”的戰略，金地依舊堅持深耕一二線主流城市的投資策略。截至2018年上半年，金地共獲取48宗土地，總投資額約569億元，新增約557萬平方米的總土地儲備，其中一線、二線和三四線城市分別佔比26%、54%和20%。
過度集中在一二線城市，以及產品定位過高，在調控趨嚴的背景是否會給項目快速去化帶來壓力仍存疑。
資深房地產評論員薛建雄在接受《商學院》記者採訪時表示，持續獲得優質土地資源是房企能否持續擴張的基石，能否做出高溢價產品是開發商擴張的動力。近幾年優質土地競爭越來越激烈，不搶地王的企業在規模上難以擴張，少數搶地王的企業資金被拖累。薛建雄認為，在高端土地和住宅市場，金地高端產品溢價能力不足，拿地王存在消化不良的情況，與金茂、融創競爭存在困難；在中端土地和住宅市場，靈活性不如新城、旭輝等民企；低端市場靠大盤運作和學校、酒店、商業配套支撐，只有恆大、碧桂園和萬達有這樣的運營能力，所以金地不在拿地和產品力上突破，前景暗淡。
房地產資深評論員、香港保薦人黃立衝認為，房企不斷擴張，土地儲備越來越多，當市場掉頭向下時，繼續擴張對企業的運營戰略和資金管控能力提出更多要求。
根據金地2018年三季報顯示，金地集團經營活動產生的現金流淨額為-93.68億元。同時，截至2018年9月末，金地集團資產合計為2619.23億元，負債合計2002.98億元，較2017年底增加了逾500億元，資產負債率76.47%。
對此,金地方面在接受《商學院》記者採訪時表示，金地集團財務狀況一直以穩健著稱。長期以來，金地集團的總資產負債率均在70%左右，扣除預收賬款後的實際資產負債率在60%左右，淨資產負債率則在30%到60%之間，財務安全狀況一直處於行業領先水平。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《商學院》記者採訪時表示：金地負債等數據上漲，與其不斷做大規模有關。
在公司經營層面，金地追求業務規模的不斷壯大，但是行業排名卻有所下滑。2018年6月，金地集團董事長凌克在接受專訪時曾表示，企業保持20%-25%的年度增長率是較為合適的水平，並且最好能在行業爭取前十的排位。那廂，金地高喊進入行業前10，這廂，銷售排名不斷下滑。據年初克而瑞公佈的《中國房地產企業銷售TOP200》榜單中，金地位列第16位，較2017年還下降了4個位次。
嚴躍進認為，金地業績排名下滑的原因是其忽視了很多企業也在高週轉和高目標上積極發力。近年金地集團合作項目較多，據相關報道顯示，其中八成項目是以合作模式展開，且多個項目權益佔比較低。
對於合作項目較多等情況，金地方面在接受《商學院》記者採訪時稱，公司近年來合作項目較多，主要是因為合作可以弱化競爭，方便公司以合理成本獲取新項目，同時合作能夠相互學習促進、共享資源，降低經營風險。公司始終隨著行業及自身業務的變化，靈活調整投資及合作策略，更注重股東收益的綜合提升，而非單純的報表結算收入的提升，公司後續也會注意平衡報表內外項目比例。
嚴躍進分析稱，從當前房企合作拿地來看，其實權益風險在於，聯合拿地一定程度上會限制高週轉的開發，因為協調成本增加。所以若非資金壓力大，很多房企其實還是會採取獨立開發的模式。從企業規模做大和規模擴張來說，一個風險是比較明顯的，即現在部分城市銷售市場表現不好，未來若是降溫，那麼部分土地項目可能是要被套。
蘇寧金融研究院特約研究員江瀚對《商學院》記者表示，合作項目很容易出現產權不明晰等爭議，合作企業需對權益分配及利潤再分配。這樣以來，堅持合作拿地且權益佔比偏少，對於金地來說也影響到金地實際的銷售業績，或將迎來後勁不足的局面。
安全事故頻發，房屋質量投訴不斷
2017年1月，金地集團高級副總裁徐家俊曾在出席金地集團華東區年會時表示，公司將在三年內衝擊2000億元。但是衝擊2000億元的過程中不斷曝光出工程質量問題。金地集團旗下項目2018年還曾發生過多起安全事故。2018年1月5日，嶗山區金地浮山後項目三期工程發生一起混凝土攪拌車溜車事故，導致3名工人受傷，其中兩人經搶救無效死亡。同年12月，上海建工七建公司工地發生泥土滑坡，塌方200平方米，導致3名工人被壓，該工地為萬科、金地在建項目。除了事故頻發，金地集團樓盤也遭到業主投訴。2018年9月底，上海金地集團佘山天境三期業主投訴，該期樓盤存在嚴重質量缺陷與銷售時承諾不一致、綠化不達標、車庫存安全隱患等問題。此外，位於上海松江的金地集團都會藝境等樓盤也被曝出樓盤裝修太粗糙、存在窗戶縮水、屋頂漏水等問題。
產品質量是企業的生命線，金地集團如何在衝擊2000億的過程中兼顧房屋的工程質量？未來，如何避免出現類似工程質量問題？
對此，金地方面回覆《商學院》記者承認發生的事故問題和項目質量瑕疵問題，並稱幾起事故均屬於意外，與公司經營規模均無任何關聯關係。
薛建雄認為，在市場低迷的堅難時期，受到財務成本控制和售價競爭的雙重壓力下，產品管控放鬆就容易出質量問題。所以這是金地企業競爭力與發展願景的深層矛盾，不但需要金地集團層面的警惕，還得在企業經營戰略和策略方面進行改進。
嚴躍進認為，類似質量問題，也說明此類品牌房企還是需要積極做好質量的管控，類似質量問題，充分體現了當前房地產市場一些問題，比如說盲目追求速度等。而從企業本身來說，質量問題把控到位，才能減少各類負面內容，進而做大品牌影響力。
對於此類質量問題，本身也是行業中相對普遍的現象。但是從老百姓的角度看，實際上房屋質量是最不能忍受的，即最基本的住房居住功能都受到了影響。所以類似質量問題自然是需要把握的，一方面是容易影響企業形象，另一方面可能不反思的話，後續還會出現此類質量問題。類似情況多半是因為銷售業績壓力大，盲目加快工期和在質量監管方面鬆懈導致的。
金地集團財務及發展相關問題，《商學院》將持續關注。
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