摘要：對資金更渴求，各類融資總量大幅提高，資金成本走高
又一家大房企連續遭遇壞消息。
曾以“招保萬金”著稱，並列於頭部房企的金地集團，近期因多個樓盤裝修質量問題和業主發生衝突。其實，這已經不是什麼新聞，很多大房企近期都遇到類似事件。
金地的不同在於，其現金流急劇下滑。有媒體就注意到，金地集團2018年上半年經營性現金流淨額為-107億元，同比下滑達257%，在A股上市房企中位居倒數第二名。
這家著名房企到底怎麼了？未來走向如何，或者更進一步，房企的冬天是不是真的來了？
1、資產負債率持續升高，1年後應付債券高達335.25億元，增長52.11%
如下圖，截至2018年6月末，金地經營活動產生的現金流量淨額，-107.85億元，去年同為僅為-30.15億元。
金地2018半年報的解釋是，銷售回款減少、保證金支出增加。
圖1.2018年6月末，金地現金流情況 圖表來源|金地2018半年報
通過半年報，槓桿遊戲還注意到，2018年上半年，金地實現銷售面積375.5萬平方米，同比上升0.13%，但實現銷售金額630.7億元，同比下降10.3%。
半年報解釋，原因是主要城市受限證、限籤政策的影響，上半年新取證及新推貨資源較少。加上回款壓力，自然金地現金流為負，甚至到了負100多億元。
一方面是銷售金額下滑，一方面資產負債率從上年末的72.13%，上升到2018年6月末的76.63%。而2016年，這一數據為65.43%。
圖2.截至2018年6月末，金地資產負債情況 圖表來源|金地2018半年報
伴隨著負債率激增的，自然是債務總量激增。
圖3.金地1年後到期應付債券 圖表來源|金地2018半年報
金地2018半年報顯示，金地1年後應付債券方面，高達335.25億元，期初為220.40億元。也就是比此前上升了52.11%。
2、對資金更渴求，各類融資總量大幅提高，資金成本走高
伴隨金地現金流負100多億元、負債率繼續走高、一年後應付債券大幅增長，怎麼生活是個難題——金地對資金越來越渴求，融資需求持續增加。
僅僅以截至2018年8月底為例，金地債券、中票、短融等已經發行185億元。見下圖4。
圖4.截至2018年8月末，金地當年發行的債券、中票、短融等 圖表來源|金地2018半年報
而去年全年上述發行115.5億元，外加2億美元境外發債。見如下圖5。
圖5.2017年，金地當年發行的債券、中票、短融等 圖表來源|金地2017年報
具體來看，截至2018年8月末，債券發行已經高達90億元，去年全年才40億元。不僅如此，今年最高利率5.7%，而去年為5.05%；今年最低利率5.0%，去年最低為4.85%。
此外，中票方面，截至2018年8月末，金地發行55億元，去年全年為15億元。今年最高發行利率為5.9%，去年為5.07%；今年最低利率也是5.07%（因為只發行了一筆），今年最低為4.8%。
短融方面，截至2018年8月末，金地發行40億元，去年為30億元。
其他資產支持專項計劃、境外債券，截至2018年8月尚沒有，去年分別為30.50億元、2億美元。
還值得一說的是，槓桿遊戲注意到，銀行借款方面，金地半年報披露，截至2018年6月30日，金地獲得各銀行金融機構授信總額人民幣1865億元，已使用銀行授信總額為人民幣349億元，尚剩餘授信額度1516億元。
而截至 2017年12月31日，金地獲得各銀行金融機構授信總額人民幣1681億元，已使用銀行授信總額為人民幣272億元，尚剩餘授信額度1409億元。
如果簡單換算一下，2018上半年，金地新增使用銀行授信77億元。
其實還不止這些，金地“關於2018年累計新增借款的公告”披露：2018年1-8月，金地累計新增借款金額為244.73億元，佔2017年末經審計淨資產579.56億元的比重為 42.23%。
圖6.2018年1-8月，金地新增借款金額及構成 圖表來源|金地關於2018年累計新增借款的公告
其中，新增公司債券、中期票據、超短期融資券等公開市場融資合計153.18億元，佔2017年末淨資產比例為26.43%；新增銀行貸款99.55 億元，佔2017 年末淨資產比例為 17.18%。
綜上，可以看出金地對資金的渴求確實是越來越強烈。
3、房企入冬已是大概率事件
金地的債務、資金壓力只是諸多房企的代表之一。
近期不少樓盤打折、促銷，也發生了一些“維權”，以至於自己表演樓盤被砸，吸引買家的表演都出來了。
總之一句話，房價入秋、房企準備入冬是大概率。槓桿遊戲就注意到，有媒體引述龍頭房企高管的話說，“全國約有三分之一樓盤已出現實質降價”。
出現這個情況，首先主要是預期生變，今年以來，特別是年中，最高層發出了遏制房價上漲的最強音，調控一直沒放鬆。金九銀十沒有了昔日的盛況。
為此，很多房企都做了準備，萬科計提10多億元，綠地更是計提20多億元。其他上市房企，包括金地，動輒計提上億。
這樣的情況，房地拿地能力、意願整體自然是放緩。而放緩一方面有地價高的因素，一方面銷售和回款確實不如過去。如上文分析的金地。
大哥萬科也一樣，鬱亮在“活下去”會議上就透露，截至2018年8月末，萬科6300億元的年度回款目標“還有一半多沒完成”。有趣的是，萬科接著就把華夏幸福環京的地塊收了很多。見槓桿遊戲《華夏幸福不幸福？萬科接手活下去！》（10月10日）
這樣的情況下，你怎麼要求房企拿地都積極？
別說拿地得謹慎，有息負債規模較大、融資成本高的房企，這樣的行情之下，能不能頂過去都不好說。
房企入冬，不是危言聳聽。當然，不少國資背景的房企，負債率低、融資能力強，他們抗擊能力或許更強。
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