在2017年全國TOP20房企濟陽瘋狂圈地時，走的都是同一個套路，高端、精品、人居改善，情懷牌，園林牌，精工牌……讓三四線人民充分認識到“房價不是平白無故漲起來的”。總之要有姿態，要高高在上，要貴的有理。如果價格降了，TOP20就走下神壇，泯然眾人了。而降價的口子一開，意味著連開發商都認了，這個市場，不服不行了。
（濟陽街道一瞥）
如果市場真的好
價格絕對降不了
某樓盤高層產品2018售價曾達到7400元，現在回落到7000元左右；
某樓盤2018年8月首開8900，精裝一度高達13000，今年3月，源源不斷的50套工抵房以6500的價格進入市場；
某樓盤2018年9月開盤8400，2018年12月，業主因降價到7600到售樓處扯橫幅維權；
特價房、團購房、低於周邊樓盤價格這些詞彙又開始活躍在在置業顧問、中介的朋友圈中，濟陽樓市陰天的號角，已經吹響。
從14年的4180元到18年的8424元
濟陽，也曾陽光燦爛過
濟陽常住人口約56萬人，城內常住人口約10萬，許多濟陽人的工資三千，甚至兩千，當然，“統計數據“顯示人均工資是4776元。作為非著名十八線小縣城，沒什麼著名產業，沒什麼外來人口，僅憑這工資水平，你很難想象濟陽人民是如何撐起這麼貴的房價的。
2012年，帝華北岸新城均價3600元/㎡，2017年約7200元/㎡；
2014年12月，博納·龍域天城開盤，均價4180元/㎡，2018年均價8200/㎡；
2016年，濟陽房價均價5180，房價漲幅10.8%；
2017年，濟陽房價均價7700，房價漲幅33.2%；
2018年，濟陽成交均價8424，房價漲幅9.4%。
更神奇的一幕是，在這個平均工資三四千的小城，2018年2月14日，濟陽樓市限售限貸限價，毛坯房單價不得高於9000元。在震驚全國的同時，也頗有些此地無銀三百兩的味道。畢竟，當時的市場普遍都賣8000多，一下來個9000的限價，不像敲山震虎，反而像是在說，這裡的樓盤8000多還合理，9000以上就不合理了。政策一出，置業顧問的腰板挺的更直了，妙哉妙哉！
北跨、劃區、拆遷
拉動房價的三駕馬車
2017年是濟陽樓市騰飛元年，2018年神話延續，2018年下半年至2019年初，逐漸遇冷。
在濟陽樓市的大步向前中，有濟南人民的狂熱身影，有濟陽拆遷戶的財大氣粗，也有T0P20房企的推波助瀾，當然，背景音樂是“撤縣設區”“新舊動能轉換先行區”“棚改舊改”等激昂雄壯的進行曲。
（1） 劃區、北跨、不限購……濟陽成了濟南投資客的香餑餑
2017年4月，濟南限購升級，章丘、長清納入限購範圍，但是濟陽沒有。撤縣劃區的小道消息和北跨的利好，讓濟南主城區的投資者揮舞著資金殺進濟陽市場。
（2） 萬畝拆遷，萬人搬遷，濟陽拆遷戶不差錢
2017年9月，濟陽實施老城區五大片區和濱河新區拆遷改造的目標，涉及24個村居，4000多戶，形成“萬畝拆遷、萬人搬遷”的好大局面。國有土地1775戶居民全部採取貨幣安置，其中40%是純貨幣，60%是房票安置。那兩年，幾乎每家售樓處都能見到一兩個不差錢的拆遷戶。
（3） TOP20房企佈局濟陽，瘋狂圈地
2017年10月29日，濟陽縣集中籤約8大項目，合同簽約額達到719億元。
2017年11月25日，濟陽地王現身，土拍樓面價4545元/㎡，濟陽房價進入“萬元時代”，超過濟南東城萬科龍湖城市之光，龍湖春江悅茗的樓面地價!
對於無風尚且三尺浪的開發商來說，濟陽諸多利好下，不主導一波輿論簡直對不起地產“套路之王”的身份，“劃區”“拆遷貨幣補償”的概念消息哄抬房價，2017年上半年，濟陽房價瘋漲。
市場供過於求
房子足夠濟陽賣5年半
2017年供應住宅用地約593畝，規劃建築面積約111萬㎡，2018年濟陽成交住宅用地36宗，建設用地面積104.83萬㎡，規劃建築面積226.17萬㎡，供應成交均為過去兩年之和。
2017年濟陽樓市銷售額47億，銷售面積61萬㎡。2018年濟陽樓市銷售額約65億，成交面積77萬㎡，其中上半年成交42.6萬㎡，下半年成交37.2萬㎡，樓市頹勢已現。也就是說，按照2017年的銷售面積，僅2017年和2018年的供應足夠濟陽賣5年半。
（2019年4月，濟陽市場可售套數7507套，相當於2018年濟陽全年住宅成交套數。）
韭菜斷茬
急需產業引人
一共10萬人的主城區，近2萬套安置房在建設中，3萬多套商品房供應（2017年、2018年供應住宅建築面積337萬㎡，按照100㎡每套計算，供應套數為3.37萬），接下來的房子賣給誰，這是個問題。
2017年安置區建設項目，三箭安置房規劃總戶數2326戶，濱河安置區項目規劃總戶數4128戶，菅家社區二期安置房安置2504戶，共計8958戶。
2018年，利用老城產權調換區剩餘的1107套安置房，安置部分居民。同時，在雅居園四區以南新建一處安置區，佔地200畝，擬建安置房3500套左右，主要對老城區二期徵遷居民進行安置。
2019年計劃實施“城區片區二期棚戶區改造、濟陽街道辦事處金家居等城中村改造、濟北街道辦事處王榮居等城邊村改造、回河街道辦事處冉家居等城邊村改造等4個棚改項目，共徵收拆遷3309戶，安置房開工建設6948套。
投資客嗎？房住不炒的大環境下，投資客早已消失無蹤。
拆遷戶嗎？一二期拆遷中，拿到錢的拆遷戶早已下場。2018年取消貨幣化安置補償，六期拆遷覆蓋全縣，買得起的早已買房，買不起的等拆遷，又有誰會來接盤。更何況，濱河社區一期拆遷戶已經回遷了，三箭社區年底回遷，家家戶戶手裡兩套房的日子不遠了。
新濟陽人？北跨，新舊動能轉換先行區，那麼多億資金的項目，這些產業總能帶來一些人（jiu）才（cai）吧？產業能引來多少人，還真是濟陽樓市的機會所在。需要注意的是，先行區不止是濟陽，濟陽只是東翼，所佔比例很少，具體能分到多少人才紅利，還是個未知數。
（先行區規劃裡，濟陽只佔小小一個圈）
風雨欲來的濟陽
冷冷清清的土拍市場
濟陽樓市的晴轉陰在土地市場可見一斑。
2017年，濟陽地王土拍樓面價4545元/㎡，超過濟南東城萬科龍湖城市之光，龍湖春江悅茗的樓面地價。
2018年，濟陽供應住宅用地44宗，成交36宗，其中上半年成交35宗。下半年僅成交1宗住宅用地。
2018年下半年是 “轉冷”，到了2019年春天，濟陽的土拍市場已經“滴水成冰”。2019年共有9塊土地流拍，其中，商業金融用地4塊，住宅用地1塊。
該地塊位於緯一路南、經四路西、富陽街北，佔地面積148820.2㎡，建築面積372050.5㎡，容積率2.5，起拍樓板價2419元/㎡。
都知道市場冷了，但濟陽市場冷到這種情況還是讓不少人跌破眼鏡的。市中心的位置，周邊幼兒園、小學、中學都不少，離濟陽區中醫院和濟陽口腔醫院都不遠。這麼好的地段也流拍了，開發商的信心可想而知。
土拍凍住了，拆遷也延緩了。據說濟陽三期拆遷從3月延期到5月。市場不景氣了，地賣不動了，沒有資金，自然也就拆不動了。
濟陽樓市的“天陰”了，但對於濟陽人來說，房價下降是房住不炒的大環境下天“放晴”了。
攤開濟陽的地圖，不禁想問，樓市的多米諾骨牌還能撐多久？
濟陽的天陰了，下一個，會是誰？
（濟陽街道一瞥）
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