来源：牛头财经（ntcaijing）
一、
4月16日，国家统计局披露，3月全国70大中城市中有65城新建商品住宅价格环比上涨，2月为57城环比上涨。同比看，西安、贵阳、呼和浩特等5城新房价格同比涨超20%。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.4%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。
沉寂已久的房市，这是全面回暖了吗？
其实不然，有东北小城鹤岗在此“实力”证伪。近日，一则黑龙江鹤岗房价大跌的消息在各大房产媒体刷了屏。“区区1.6万，你就可以买下鹤岗一套房“。
不熟悉情况的人恐怕会当谣言一笑置之，辣眼睛的是想象中的“辟谣”没有来临，当地中介还跳出来证实了这个消息。虽然当地明确说明了属于“个例”，但足以让很多混迹重大城市为动辄几百万房价伤透脑筋的房奴们惊掉了下巴。（难道鹤岗房市的接盘侠已经紧缺到这个地步，需要靠媒体造势才能吸引不明就里的投资者前去捧场吗？）
中介介绍，这些房源的建设标准比较低。比如说，根据现行住宅设计规范，7层及7层以上的住宅应配置电梯。但这些总高7层的商品房都没有配电梯。
除此之外，总价特别低的房源，一般都出现在这些多层住宅的6层、7层。更为普遍的数据是，鹤岗市中心的商品房价格在两三千元每平米左右。（小编觉得，两三千的房价对于鹤岗这类城市基本是合理的）
与低迷的房价相照应的是人口的流失。2011年到2017年，鹤岗大约流失了10万人口，这也是住房刚需持续不振的一个重要原因。此外，鹤岗的老龄化相当严重，2017年鹤岗60岁以上人口就达到了22.6万人，占比达到了22.4%，高出全国平均水平4.5个百分点。
为了应对人口结构性流失引发的“人才荒”，鹤岗市公安局甚至搞起了“当警察就送房送车”的奖励，而奖励的前提也不苛刻，就是在鹤岗市公安局工作年限达到7年……（小编瞬间有一股辞职去鹤岗公安局门前边扫地，边看雪的冲动）
鹤岗房价如此低廉仍旧无人问津，而北上广的买房者却在为摇号抢破了头，重点城市在高压调控之下仍频现“一房难求”的局面。
这等分化像极了当今的股票市场：以贵州茅台为首的少数“一二线”股票走出了趋势长牛，小散投资者要想眷顾一番除了高价追逐就是挂单排队，苦等股价调整的到来，但频频踏空最后只能望梅止渴。
而众多业绩不佳，概念不好，问题缠身的“四五”线股票则是跌跌不休。里面的存量资金就如同今天四五线城市的人口一样日复一日地踩踏式涌出，让持有的人看不到希望。（类似股票套牢的感觉，你懂我懂大家懂）
二、
诚然，这样的分化有现实因素，也有历史背景。房改后近20年的发展，我国房地产市场已经由“全面普涨”阶段进入“分化明显”阶段，一线和热点二线城市房价持续攀升、供需格局偏紧的同时，部分二线城市和绝大部分三四线城市却面临较大的去库存压力。
人口持续流出，基础建设进程缓慢的四五线城市首当其冲在近几年为自己的“不思进取”的历史性遗留因素埋单。而更现实的问题是，一二线城市产业结构升级换代，基础设施日益完善，人口红利快速释放又提振了内需，种种因素对优秀人才和投机热钱的吸引能力无可争议。在流动性充裕的背景下，资金去追逐保值属性明显，“强者恒强”的一二线城市也是人性的必然。
更为可怕的是，除了一线城市与二三线城市的房价分化在加剧，二三线城市如今也有与四五线城市分道扬镳的现象。（说好的要涨一起涨要跌一起跌呢？）黑龙江鹤岗的例子就是活脱脱的写照。
购房者“高不成，低不就”的心态十分显著，情愿去毗邻大城市的地县级“卫星城”买一套小户型安静地做一名马首是瞻的附庸，也不愿意到偏远的东北、西部买一套五脏俱全的宅院过闲庭漫步的人生。
产生这种棘手现象的原因除了与刚需投资者的个人偏好有关之外，同样也离不开政策的助推。4月8日，国家发改委网站公布《2019 年新型城镇化建设重点任务》指出，超大特大城市要大幅增加落户规模，二三线城市全面放开落户限制。
这样的政策对于存量人口几乎维持不变的二三线城市，无形中提供了最为应景的“抢人”契机。但对于存量人口尚持续锐减的四五线城市，特别是以鹤岗为典型的东北楼市，人口流出的情况只会加剧，刚需不振引发的蝴蝶效应导致房价崩盘也在情理之中。
来自中商产业研究院大数据库的数据显示，2017年，东北三省常住人口共计就减少了35万人。俗话说“投资不过山海关”，而如今买房也“不过山海关”的窘境同样也在无奈地上演。
除此之外，棚改货币化预期的消退也是打压四五线城市房价的重要外因。棚改货币化安置曾经推高了四五线城市的房价，但是现在国务院规定，对于前期房价涨势过快的城市，将逐步取消货币化安置，改用实物安置。
之前利用棚改货币化这个政策窗口进行轮动炒作的四五线城市房价，由于缺乏刚需支撑，很快就能回落。这种情况像极了股市里基本面糟糕，靠概念炒作“博眼球”和政策扶持“吃软饭”的股票，往往都是暴涨暴跌，来去如风。
三、
小编注意到相关数据，2019年三月份，我国房市整体成交价还是呈现温和反弹，不愠不火的状况，文中开头提到的“暴涨”现象也属于个例。东部、西部、中部、东北四个区域，涨幅最大的是中部地区，环比涨幅0.23%。东北地区是唯一出现降幅的片区。
根据这样的表现，也不难理解鹤岗兜售房源的困境——整个东三省的房价都在跌，区区鹤岗怎能独善其身？
当然，在整个中国楼市地图中，东北表现比较差还有其历史遗留原因，比如赖以生存的煤炭等资源枯竭，煤厂停产或者倒闭，就业率划入低谷，而东北的轻工业从比起长三角、珠三角等沿海城市群从来就不占优势，大量年轻人的外出谋生促成了人口外流，进而影响房市刚需。（当年美丽富饶以重工业著称的东三省，如今成为了惨烈的楼市背景板……）
四五线城市的房价会如何鹤岗一样滑落谷底吗？答案是否定的。会陷入新一轮疯狂上涨吗？也不会。小编认为，在人口红利逐渐兑现的当今，不管是一二线楼市，亦或是四五线楼市，房价表现终将随着调控的逐渐深入而合理化。
“千城千策”背景下的中国楼市仍将处于整体趋稳，热点“发散”的局面。资金面持续宽松的背景下，“户籍新政”行情将成为2019年房市波动的主旋律。
在一线城市的房价逐渐回暖并保持相对稳定的情况下，部分之前不愠不火，但受益于户籍新政实施而被资金挖掘出的二三线城市楼市或将迎来小规模的炒作潮，而类似鹤岗一样缺乏刚需支撑的四五线楼市迎来资本退潮也是必不可少的事情。逆势“抄底”还是顺势“追高”，如何取舍，就看各位买房者自己的眼光了。
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