“银四”进入下半场，本周迎来销售小热潮，4大项目入市抢收，将共推出942套房源，产品针对刚需为主，也出现了复式和大面积产品形成分化；项目分布在岳麓区、雨花区和望城区，其中高桥和梅溪湖板块两相似项目将于同日推出，形成分庭抗礼。
本周四个开盘项目中，产品呈现分化态势。长房半岛蓝湾针对改善型客户推出232平大面积产品，而大汉月亮湖畔经过上次开盘日光后，此次新推复式产品；在目前刚需当道的市场环境下，中国铁建、保利两类似项目将在同日进行刚需产品的推售，一定程度上形成分庭抗礼局面，那具体是如何表现的呢？我们往下面看。
中国铁建、保利分庭抗礼
1.保利大都汇
保利大都汇D3#107-118平房源已获预售证，毛坯均价预计在12000元/平，将于4月20日开盘，共计260套，两个单元，两梯四户，34层。
2.中国铁建梅溪青秀
中国铁建梅溪青秀三期6#95-143平房源已获预售证，毛坯均价预计在11825元/平，将于4月20日开盘，共计247套，两个单元，两梯四户，33层。
对比分析
1.项目对比
本周六开盘的中国铁建梅溪青秀和保利大都汇售价相对接近，同为毛坯产品，从楼栋位置来看，中铁梅溪青秀开盘楼栋位于3期1#和3期7#中间，同保利大都汇此次开盘楼栋位置十分相似，且两项目相关建筑指标较为接近。
在简单进行比较后发现，中国铁建梅溪青秀优势在于地铁口+学区房，地铁距离和商业能级优于保利大都汇；此外，中国铁建梅溪青秀此次开盘面积段95-143，刚需和刚改皆可选择，而保利大都汇产品107-118平面积段主要还是针对刚需客户。
保利大都汇优势在于有自建学校和商业弥补周边配套不足，且保利品牌实力和形象更优，在高桥板块较具竞争力。
2去化对比
保利大都汇位于高桥板块，与18年2月首开，截止目前共6次开盘；中铁梅溪青秀18年共开4次盘。
从在“625”新政未推的前半年来看，保利大都汇凭借紧靠高桥市场，拥有一定数量购买实力客户，保障了均价12000元/平毛坯产品能有不错的去化；且以保利的品牌定位，区域内对标项目不多，区域品牌效应突出；加上距离地铁站4号线树木岭站也仅约800米，出行较为方便，因此上半年轻松实现3次开盘日光；而中国铁建梅溪青秀凭借梅溪湖少有的地铁口+学区房成交，表现优异。
但在“625”新政推出后，保利大都汇和中铁梅溪青秀开盘皆有下滑，其中保利大都汇近两次开盘仅在51%，中铁梅溪青秀表现稍优，开盘去化在60%以上。整体来看，保利大都汇下滑更加明显，这是因为保利大都汇原本主要目标客户即为，具有较强购买实力的高桥商户。在购房资格进一步限制后，这波目标客户流失严重，因此保利大都汇在后续产品和价格并无较大变化的情况下，去化下降更为严重。
本周六两项目以约12000元/平这一较高的毛坯价格入市，在刚需当道、客户观望心态愈发加重的市场态势下，要想再实现日光应该比较困难；但经过近4个月的蓄客，两者去化应该会有所提升，具体表现开盘后我们再做分析。
审核/蔡嫣
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