本文是廣州淘房志踩盤評級：第十六篇
撰文 | 樓叔
樓叔認為，對於大部分人來說，房子就是買來住的，所以性價比很重要。
上週末，廣州淘房志外出踩盤，來到廣州的熱門板塊新塘，發現不少市民也前來看房諮詢。
（樓盤銷售中心一角）
樓叔隨團看房、諮詢，發現這個樓盤，毛坯交房，但是價格竟然和精裝房一樣，甚至更高，憑什麼呢？
樓叔特此整理了項目的相關信息，和大家分享一下。
項目：尚東·We家（尚東陽光雅苑）
地址：廣州增城新塘·13號線沙村站D出口
新塘TOD新城，66萬方大盤
片區評級：四星
尚東·We家是尚東控股集團進軍廣州東的一個大型項目，鄰近地鐵13號線沙村站，處於新塘TOD新城輻射範圍內。
在樓叔看來，尚東·We家所在的片區位置，有兩個利好：
1、新塘TOD是廣州城市“東進”戰略的橋頭堡，定位為“東部交通樞紐”。
新塘TOD彙集廣深、廣汕、京九三條高鐵，穗莞深、琶洲支線兩條城軌以及廣州地鐵13、16號線7條軌道，預計日均吸納45萬客流，年均吸納1.6億客流。
目前片區依託TOD模式，多維度推動住宅、商業發展，實現土地溢價和物業增值。
尚東·We家與新塘TOD新城兩個地鐵站的距離，價值前景較好，當TOD規劃落地之後，有望成為置業熱門樓盤。
2、沙村地塊正在改造，尚東·We家能夠享受該地塊改造帶來的利好。
根據公示，對新塘地塊進行立交改造與用地盤活，面積66.14公頃（992畝），改善片區的交通環境、促進地區城市功能優化提升，集約節約土地資源。
步行約15分鐘到地鐵口，1小時到珠江新城
交通評級：四星
尚東·We家的核心賣點之一：靠近地鐵口。
按照正常的步行速度，從項目裡面到沙村地鐵站大約15分鐘左右；將範圍放大至市中心，對於上班族來說，通勤時間還是比較友好的。
從沙村站出發，6站可到達魚珠，然後站內換乘5號線，8站到達珠江新城，通勤時間大約1小時。
對於有車一族來說，有三種出行路線：
在這裡樓叔要提醒一下，
由於廣園路車流量非常大，所以堵車問題特別嚴重，尤其是上下班期間，廣園路是必堵的路段，因此選擇自駕出行的，建議謹慎選擇出行路線。
另外，據銷售說，等到臨江大道二期開通後，從項目前往珠江新城的時間能縮短至半小時左右。
此外，項目距離新塘TOD僅兩個地鐵站，前往深圳、東莞、惠州都很方便。
周邊環境不行，配套不夠給力
配套評級：三星
樓叔在尚東·We家逛了一圈，最大的感受的是：社區內的環境不錯，社區外面環境不大行。
社區內，項目的綠化做得比較到位，綠化帶環繞著小區；項目樓間距超60米，通風、採光都是不錯的。
不過，社區外面環境則要大打折扣。
但是，社區外有工業廠房，排出的工業廢氣、廢棄會影響周邊的環境；而且，社區外有高壓電線，有安全隱患。
此外，對於一個66萬方的大盤來說，項目的配套不夠給力。
教育配套
項目自身配套一所幼兒園、一所公立小學（新塘三小），自身的教育資源不足以滿足住戶的需求。
周邊教育配套有育才幼兒園、圳口幼兒園、增城市新塘鎮西洲村星薈幼兒園、加拿大中英文幼兒園、西洲小學、新雅實驗學校、新塘第三中學等。但是，
對於片區人口來說，學位比較緊張。醫療配套
10分鐘生活圈內，項目醫療配套僅有新塘醫院第一門診部、廣東省水電醫院，其餘都是比較小型的衛生站或者診所，至於其他比較大型的醫院，都有一定的距離。
商業配套
目前，項目一樓的臨街商鋪已經開業，加上旁邊新世界花園的商業配套，以及周邊的農貿市場，可以滿足業主基本的生活需求。
但是，如果想要大型購物、休閒娛樂的話，則需要前往新塘站，那邊商業會比較繁華，而且等到凱達爾樞紐國際廣場建成後，購物選擇和舒適度會再有一個提升，或者說前往新塘萬達廣場。
南向二至三房，功能空間比例合理
戶型評級：四星
根據銷售介紹，目前項目準備力推的是36#的低樓層，包括86㎡、108㎡兩種戶型，兩種戶型都分為東南、西南兩種朝向。
項目為兩梯四戶設計，但是入戶大堂的光線不是很足。
進入樣板間，樓叔的第一印象就是：戶型設計不錯，採光通風也不錯。
以下簡單的將戶型圖羅列出來，供大家參考下。
總體來說，項目戶型設計得不錯：1、戶型方正；2、空間通透；3、採光很好；4、各功能空間設計比例合理。
毛坯交房，價格定位偏高
價格評級：三星
據瞭解，項目是毛坯交房，準備入市最新一期產品，銷售說價格在2.1萬~2.2萬左右，而且是低樓層的戶型。
如果按照86方的戶型來算，總價約180萬，首付約55萬，這個價格的競爭力不大。
1、絕大部分的樓盤都是精裝交房
大體上，尚東· We家和南沙、增城的其他樓盤價格上都是差不多，但是項目是毛坯交房，性價比上要打一個折扣。
2、投資潛力一般
項目所在的沒有像南沙那樣特別好的後期規劃，雖然距離新塘TOD較近，但是這一片大多是居住區，房子體量大，二手房出手有一定難度，建議自住為好。
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