房子的本質是件商品，從20多年前的房改至今，房地產市場便被供求關係所主導。
這也就能解釋一點，為什麼千百年以來，人們對房子的熱情都無法跟這些年相媲美，原因很簡單，原來是居住屬性為主，沒那麼強的流動性，現在又是金融投機品，又要加槓桿，人們買房的初衷變成了虛榮競賽和轉手賺差價，供求關係的變化就成了最重要的參考標準。
客觀的說，這些年房地產的飛速發展，確實有住房不足的因素，數據顯示，40年前，中國城鎮居民人均居住面積僅有3.6平方米，缺房戶達869萬，占城市總戶數的47.5%。如今，中國人均住房面積已高達40.8平方米，套戶比高達1.13。
無獨有偶，住建部原副部長仇保興去年說，從宏觀上看，我們已經不缺房了，也是在2018年，原中財辦副主任楊偉民稱，無論城市還是農村，根據他的調查，房屋空置率比日本還高。
事實上，這種趨勢還在強化，問題在2019年甚至愈加突出，西南證券地產首席分析師胡華如日前指出，2019年1-3月份，住宅投資17256億元，增長17.3%，住宅投資占房地產開發投資的比重為72.5%，達到了2014年以來的新高。
事實很清晰，結果很明顯，樓市已經步入了“過剩階段”。
新的階段，對房地產買賣雙方來說，就意味著新的應對法則，如果說以前是無腦拿地蓋房，無腦買房上車的話，那以後的策略就變成：買房“睜一隻眼”，賣房“閉一隻眼”。
何為買房“睜一隻眼”？以後各城市房地產市場必然會出現大幅分化，買房要從人口、產業、工作機會多方位全面考慮。
近期東北鶴崗頻繁刷屏，昭示了收縮型城市未來的黯淡；杭州、西安、石家莊今年普遍放鬆落戶，顯示了各大城市對“搶人大戰”的熱衷；寧波、呼和浩特、煙臺發佈人才購房新政，高學歷人才的吸引力，會成為每個城市賴以發展的重要基礎。
所以，未來三四線城市未必就一定要回避，哪怕是普遍看好的一二線樓市，也會出現“冰火兩重天”，唯有兼具人口流入、高校醫療商業等資源集聚的地方，才能在樓市過剩階段不受衝擊。
何為賣房“閉一隻眼”？過剩就意味著供大於求，意味著二手房市場將會積累越來越多的拋壓，如果沒有足夠的“接盤俠”，房價下跌、樓市萎縮、有房賣不掉將是常態。
比如，僅在今年4月份，就有12個城市限售期“解禁”，隨著時間推移，大量在2016-2017年發佈兩年、三年限售政策的城市，都會面臨二手房拋壓加劇的考驗。
還有三線以下的大部分城市，由於二手房市場需求普遍較小，新房庫存尚且持續增加，更不用提二手房的需求了，如果你是賣家，未來賣房時就不要為了多賺錢而斤斤計較，而是要毫不猶豫的拋出才能變現，這就是所謂“閉眼”賣房的原因所在。
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