早上看見以前的同事在朋友圈發了這麼一段話：大連灣作為主城區的最後一塊價值窪地，也被瞬間填平了 ...
曾作為不被看好的“差等生--大連灣區域”，地理位置偏遠、大配套不完善、交通路網便利度低等因素所詬病，如今也是飛上枝頭變鳳凰。
從9家房企的陣容中就可以看出大家對該地塊的垂涎程度（綠城、中海、萬科、華潤、金地、保利、碧桂園、平安、龍湖）。角逐中也是毫無懸念直至溢價拐點，200餘輪舉手後，樓面地價近8200元/㎡，其中第二塊地自持面積達3060㎡，最終由“國家隊華潤”成功摘地，其他房企鮮有還手能力，兵不血刃。
樓面地價接近8200元/㎡（周邊均價13000元/㎡）；從賬面來看，這個項目無法收益，成本價與售價之間的利潤空間已被壓榨至極限，今天就想跟大家討論一下這個區域到底值不值這個價錢？又一個百萬大盤何去何從？
反觀2019年土地成交情況，除萬達勾地體育新城外，招拍掛市場隨全國大勢同步，異常火熱。可以大概幾個方面解釋：
1、各房企年底需看賬面資金，新年賬面資金無要求；
2、大連城市受地形影響，土地供應異常緊張；
3、可售量降至歷史新低，有效存量去化週期約12-14月；
4、信貸政策放鬆，熱錢充足；
5、各房企的預期限制政策放鬆（兩會並未提及房地產調控）；
6、保守的開發商將被歷史淘汰，且規模越大房企，融資成本越低；
7、年初為補倉狀態，三四季度後的土地本年度將無法轉化為新增量；
（說一句打臉的話，曾經有點看不起的瀋陽、哈爾濱的地價也是直逼萬元大關）
大環境說完，聊聊具象：
大連灣區域，遼東半島的咽喉區域，南北兩側分別臨黃海和渤海，北側為正在規劃建設的新機場商務區，南側為大連灣滾裝客運碼頭，交通的樞紐作用明顯。緊鄰開發區，為城市外溢客戶的攔截區域。但區域缺乏早期的成熟規劃導致城市界面髒亂差，地上高壓電塔林立，地下市政管網錯綜複雜；產業結構方面：以加工製造業為主，中遠船務、滾裝碼頭、遼漁集團等等。人口結構方面：地緣客戶為主，輔助以產業人群；同時棚改及軍產佔有一定比例。（部分拆遷戶補償資產超千萬）
看看市場數據：
1、在全國去庫存、穩房價的大環境下。各地限制政策紛紛落實，但作為隸屬甘井子區的大連灣區域並未在限購區域，優勢明顯，溫和調控為主。但大連存在一個致命問題：土地供應極其短缺，受半島地形影響，西拓北進為大連的主要開發方向。土地供應量連年下滑，且甘井子的集中度佔90%以上。存量方面不足900萬㎡，去除無效存量，去化週期約12個月左右。供應不足，去化加速，導致地價飆升。
（數據截止到2019年3月底）
2、成交排行情況。剛需為主的甘井子項目熱銷。與本地塊素質相近（城市界面較差的區域中的百萬體量大盤，但人口基數超高）的華潤24城項目2018年成交全市第一，項目初期均價14000元/㎡至尾盤均價近18000元/㎡（政府口頭限價），整盤銷售溢價近30%。且周邊在售競品萬科翡翠公園同樣以近20億的銷售額上榜，市場容量不容置疑。
3、二手房數據。由於土地供應的短缺，新房入市量同步較少，使得二手房交易量增幅明顯。集中成交的小區及商圈中，大連灣區域所過渡的甘井子區及開發區佔比超7成，市場的潛在需求量可觀。
4、未來大規劃： a、光明路延伸工程 b、新機場商務區 c、大連灣跨海交通工程 d、地鐵5號線 。不分析了，一目瞭然。
5、房企城市的佔有率及佈局。華潤的城市戰略已基本成形，各行政區域均有項目落地，如：中山區景山街項目、開發區金石灘項目、旅順項目、甘井子區泡崖子項目 ... 為早期進入空白區域保證未來的土地紅利，同時也為深耕大連打下客戶口碑的基礎。
6、僅有的價值窪地。目前大連全市七區的整體均價接近15000元/㎡，低於平均價格的區域中，主城區的窪地區域已為數不多，目前也僅有泉水板塊、西山水庫西部板塊、新寨子板塊 ... 該填的窪地也都填平了。
寫在最後：
曾經，有個同事跟我說過：投資人不像營銷，要善於運用長週期視角去觀察研究，去發現區域價值。我覺得體育新城像極了五年前的華南，大連灣則像極了三年前的體育新城，歷史驚人的相似，下一次輪迴還能否把機會留給沒有準備的你 ，再見 ...
寫在最最後：
祝大家五一勞動節快樂！！！
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