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二手房市場往往是反應樓市的晴雨表，3月成交破了兩年多來的記錄，市場節奏進入快車道，但是隨著這一政策的落地，對於樓市大量極端負面的預測開始滋生，筆者想要告訴大家，任何極端的預測都違背瞭如今的主基調，除了造成不必要的恐慌，恐怕很難在這個時代成真！
國管公積金中心發佈的《關於調整住房公積金個人住房貸款政策進一步優化服務有關問題的通知》，自今日（2019年4月15日）起正式執行，以網籤日期為準。明確對二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調整為最低6成且最多貸60萬元。
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全面向市管看齊，變成“認房又認貸”
本次調整範圍：
國管公積金 ——
中央國家機關及在京單位等國管單位的在職員工在職職工繳存的長期住房儲金歸納為國管公積金，區別於市管公積金，國管公積金由中央國家機關住房資金管理中心負責管理，另外還包括中直公積金（中共中央直屬機關分中心繳存住房公積金）。
其實早在2018年9月13日 ，北京就推出了號稱“史上最嚴”的北京市公積金新政出臺，確立了“認房又認貸”等措施。
從北京之前推出的市管公積金政策來看，此次國管公積金基本是向其靠攏，進一步深化差別化貸款政策。這次新政落地，實際影響最大的還是北京，那麼同樣認房又認貸的上海，影響又有多少呢？
高改人群，進入門檻變高？
2016年11月，上海公積金貸款政策關於”認房又認貸“就已經出臺。無住房，有一次公積金貸款記錄的，符合改善型認定條件的，均認定為二套。
認房又認貸在體現首套房票越來越珍貴的同時，改善需求的進入門檻被進一步拉高，尤其是高端改善群體。
數據分析認為，30歲以上佔高改人群70%左右，認房又認貸，對該人群來說，政策真的會把他們拒之門外嗎？
上海住房公積金貸款一覽表
實際上用老房子置換，會把進入門檻的壓力降到最低，我們可以測算一下，600萬左右的房子，那麼按照二套公積金貸款標準，貸足額度100萬，基準利率1.1倍，30年等額本息月供在4500元左右，分攤到夫妻雙方，人均承擔2000元出頭，相對於上海30歲以上人群的人均收入來說，壓力真的不能算大。
另外，上海有一種現象非常普遍，隨著年齡再增長，子女到了適婚年齡，分開住老人往往對於居住的面積需求並不是很高，很多會選擇再置換，實現1換2，自己購置一套小戶型，再湊給子女一套房的首付。所以雖然如今進入時門檻相對較高，但是長遠考慮，等到再次置換時將變得更加淡定。
防範投機，進一步保衛“剛需”
認房又認貸對於上海和北京早就不陌生了，兩個城市的市管公積金貸款政策早前
相繼調整完畢，這一次新政的影響程度很有限，要說影響，也是在穩定市場預期方面，此次國管公積金調整實屬政策收緊導向，區別在於絕非大水漫灌式，目的性更為明確，控制公積金額度發放的節奏，加大審核力度，提高門檻，進一步防範投機性購房需求。防範投機，相對而言，就是為剛需保駕護航。
· 鼓勵剛需置業的“窗口期”
過去沒有“認房又認貸”的政策，購房者通過公積金貸款購房，首付比例相對較低，貸款額度更高。調整後，首付比例的提高，勢必會一定程度上影響部分人的購房預期，以進入門檻這一角度分析，明顯更多利好於首套剛需族。
與此同時，商業貸款利率方面，連續下行，上海仍處於低位。
分析認為，從近期的利率調整情況看，北上廣深四大一線城市中，除北京持平外，其餘，3個城市均有下調。年初以來，全國多個城市相繼掀起了一股利率下調的風潮。
· 業主和房企冷靜下來，讓市場良性穩定的發展
3月火熱的市場環境，讓部分業主以及房企的心態漸漸開始盪漾起來，市場上開始出現部分業主跳價行為，從二手房的議價空間來看，空間進一步縮小，達到近1年來最低值。隨著政策的落地，對於業主和房企來說猶如潑了一盆冷水，進一步明確房子的居住屬性，有利於穩定市場預期。
· 剛需產品的供應量或將增加
數據分析認為，房企憑藉敏銳的市場洞察力，準確把握市場節奏，推動銷售業績持續快速增長。尤其是百強企業，緊跟市場大勢和政策導向，無論是樓市的主基調，還是新政策的落地，自住時代背景下的剛性需求已不容忽視，如今政策向好剛需的情況下，房企一定會做適度的調整，來迎合市場和政策。
差異化貸款政策，為人才引進加碼
4月8日，發改委印發了《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知，進一步加大非戶籍人口在城市落戶推進力度，推動未落戶城鎮的常住人口平等享有基本公共服務。打響了今年二季度以來，人才大戰的第一槍。
本次國管公積金貸款政策的收緊，在一定程度上有利於打擊炒房者的投機行為，從另一方面來說，更好的保障了人才引進，利用差別化貸款政策，給到人才更多的激勵方案，也讓城市在收穫人才方面，擁有更多的籌碼。
總結：
每一條樓市相關政策的出臺，不能視而不見，也不能過度恐慌，需要理性面對。真實的市場走向，時間將會驗證一切！
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