半年前，當石榴叔開始策劃海外置業避雷這個大選題的時候，塞浦路斯就已經記在小本上了。
為什麼到今天才寫？因為在我看來，和在其他國家買房投資不同。選擇塞浦路斯的，更多有一個買房拿綠卡的夢。
整個互聯網關於塞浦路斯買房的有效信息幾乎為0，點擊最多的一篇《塞浦路斯移民後悔死了》，居然是一篇不折不扣的賣房軟文。
偏要說點別人不敢說的。
塞浦路斯是哪兒？
很多人第一次聽到這個國家的名字，是在各種推薦會。也有想買希臘房產時，被中介強烈推薦。
靠百度來了解塞浦路斯？那簡直就是一個不可錯過的世外桃源，這裡就不一一舉例。
真相呢？
1. 房子成了凍產；
2. 永居充其量就是個加強版的旅遊簽證。
我知道，買塞浦路斯房子的人，多數醉翁之意不在酒。
大部分移民中介（請注意，不是置業中介），在推薦塞浦路斯房子的時候，一般都會強調下面幾點：
1. 出租回報率可觀；
2. 房產升值空間大；
3. 稅率極低。
三點中只有第三點沒錯，塞浦路斯的確是歐洲稅率最低的國家之一。
有些背景，大家有必要了解。塞浦路斯只是一個英國聯邦的小國家，沒有資源，沒有生產力，經濟主要依靠旅遊業和金融服務業。
2013年，塞浦路斯爆發銀行業危機。為了挽救國家經濟、吸引外資，政府才在投行的指導下，推出了買房送永居身份的“黃金簽證”政策。
看看撒普魯斯的貿易總額，就知道，這個國家的商業模式，就是賣身份。
根據2017年的統計，2013年以來，塞浦路斯賣身份，賺了300多億人民幣。
根據2017年“全球物業指南”報告，外國人以投資物業或其它領域來換取居住許可證的“黃金簽證”所帶來的經濟貢獻，佔塞浦路斯GDP的25％。
黃金簽證計劃的申請者主要來自俄羅斯、烏克蘭、中國、沙特阿拉伯等國家。
為什麼不受歐洲投資者的青睞，因為人們還牢牢記著儲戶被銀行“剃頭”（自行搜索），蒙受巨大損失的慘痛教訓。
所以，多年來，塞浦路斯的救世主是：洗錢和逃稅的俄羅斯人；買房移民中國人。
塞浦路斯原本就不大，卻有南賽和北賽的區分，政治上一直處於不穩定狀態。
目前從塞浦路斯當局的做法來看，國家法律並不承認北賽房地產交易的法律效力，南賽才是官方認可的可以進行房地產交易的地區。
為什麼說房子會成為凍產？因為塞浦路斯的政策，是隻有一手房，才能快速辦理身份。
這個關鍵信息，很多中國人辦的中介，是不會在你有意向購買的時候告訴你。
律師在塞浦路斯買房過程中，扮演著重要的角色，中介提供的律師更多隻是過場，只有第三方律師，才會提前給你驗證土地和房屋的信息有沒有被多次售賣。
房價？下圖是CEIC全球數據庫統計的，塞浦路斯2007-2018年房價增長。最近幾年並沒有多大漲幅，租金回報在3-4%，這還是靠近海邊的（10月-5月是淡季，動不動就上演空城計）。
很多人吹塞浦路斯的旅遊業，說實話，跟希臘沒法比，尤其俄羅斯都不願意去之後，冷清了很多。
接盤俠？有一個細節，很少有人知道。
很多房子原本只值20萬歐元，為了滿足獲得永居的條件，中國中介才把價格活生生的抬高。
賣的時候，這些水分全部都要擠出，還要找到接盤俠。
投資價值？開誠佈公的說，去塞浦路斯買房，圖的就是永久居留簽證。
塞浦路斯政府規定，非歐盟國家公民在塞浦路斯投資30萬歐元房地產就有資格獲得永久居住權，即PRP（永久居留證，相當於綠卡，不是國籍）政策。
這個簽證跟加澳新主流移民國家的簽證，有什麼區別？
與其說是永久居留簽證，不如叫永久旅遊簽證。
不可以工作，不可以享受醫療保險，不可以享受當地人的教育。
有中介會反駁，允許開公司做生意呀！可以買商業保險呀，一年就五百歐元！那還叫永居嗎？塞浦路斯政府只許你花錢，不許你掙錢，只許你為GDP做貢獻，卻不能享受福利。
有人可能說了，我就圖個身份，反正也不住那邊。
那接下來幾點需要注意。
1，兩年內必須到塞浦路斯至少一次。
2，必須在塞浦路斯銀行存入至少3萬歐元，且至少要存3年。
3，可支配年收入須在3萬歐元以上，且必須在塞浦路斯以外的地方所得。
有中介會故意悄悄告訴你，外籍居民獲得塞浦路斯永久居住權5年以上，就有資格申請國籍。其他條件怎麼不說了？要連續的納稅記錄，怎麼搞？
實際上除非和塞浦路斯公民結婚，否則門都沒有。
另外，塞浦路斯雖然已簽署了申根協定，但一直沒有實施。
也就是說，即使拿到塞浦路斯的PRP，到其他國家、包括歐盟國家仍需要辦理簽證。
至於250萬歐元，在塞浦路斯購房一步到位拿護照，值不值，就看你的目的了。
另，關注一下塞浦路斯投資移民項目，去年就被列入OECD黑名單，未來會給你帶來不少麻煩。各家金融機構，會格外“照顧”黑名單地區。
今年年初，歐盟開始嚴打“黃金簽證”，護照賣到飛起的塞浦路斯認慫，已經出臺了一系列修改方案，包括對申請人進行更為專業的背景調查、限制申請人數、延長審理時間等。
如果你還想惦記著塞浦路斯的綠卡和護照，多長點心眼，打破信息不對稱。只要你能接受這些缺點，那就沒問題。
石榴叔說這麼多，無非看不慣黑心中介，忽悠自己人而已。
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