我们知道，经济是衡量一个地方楼市、房价最重要的指标之一，可以毫无悬念地认为，凡是经济发达的地方，房价一定高，而凡是经济落后的地方，房价一定高不到哪里去。
为什么这么肯定呢？这是因为，一个经济发达的城市必然会聚集各种"涨价要素"，从而造成楼市持续看好。换个角度说，经济越发达的地方，楼市涨价的因素就聚集越多，而经济越落后的地方，房价低迷的因素就聚集越多。
经济发达城市
一个地方经济发达，就会吸引来各种资金、产业、技术、信息等，优势资源汇聚，城市就越来越繁荣，企业商业活力增加，各种就业机会增多，从而吸引外来人口进入城市就业，人口的增长，必然带来各方面的消费需求，其中居住就是最重要的需求之一。
另一方面，一个地方经济越发达，政府财政就有足够收入，就会增加各项公共支出，城市规划建设就越好，教育、医疗、福利等社会资源越多，环境也就越来越宜居，从而吸引了越来越多的人长期定居。由此形成虹吸效应，人口增加，城市不断发展，房价自然也就水涨船高。
比如说，深圳，从一个小渔村发展成一个超级大城市，人口达到2000多万，究其原因，就是因为经济高速发展，不断吸引人口流入。
二线城市，如东莞，毗邻香港、深圳，承接产业转移，成为最大的制造业基地之一，从一个人口只有几十万的小县城，发展成为人口近1000万的超大地级市。
再比如，属于四线城市的浙江义乌，由于全球最大小商品市场的支撑，核心产业增加了城市活力，逐步发展成为一个人口超200万的大城市。
不管是一二线，还是四五线城市，只要经济发展状况良好，这些城市在楼市方面的表现一定不会差，房价就有足够的支撑力，前景预测基本面都会很好。
经济落后城市
同样，经济落后的城市，房价要起来就非常难。比如说，东北地区，由于这些年经济长期增速缓慢，甚至某些地方长期处于低迷状态，除了沈阳、哈尔滨等几个中心城市外，大部分地方都处于人口净流出的状态，因此，房价缺乏经济支撑，涨幅很小，有些地方甚至出现房价不断回落。
前一阵被热炒的"鹤岗白菜价房子"，就是一个典型例子。虽然后来证实，鹤岗的白菜价房子大都是郊区的安置毛坯房，但是，作为地级市的鹤岗，平均房价在3500元每平米，这价格还不及南方一些县城的一半价格，究其原因，经济没有活力，城市缺乏发展动力，才是罪魁祸首。
还有一种是资源枯竭型城市。城市已经没有未来，这种地方，经济发展就不必说了，整个城市可能都处在"萎缩"甚至"消失"状态，这种地方的房价，怎么炒作也是没用的，楼市铁定没有增长空间。就如同笔者之前提到的甘肃玉门市，由于石油资源枯竭，整个城市人口已经陆续迁移，一栋100平米的房子总价8000元都卖不出去。这就是经济衰退导致的结果。
如何判断一个城市的经济前景？
经济前景如此重要，那么，如何去判断一个地方的经济是否有前景，从而明确自己的投资方向，做到心中有数呢？这也是有一些方法的，笔者归纳为以下8点：
01
从各城市的现有状况去判断。一个城市的经济发展，是有一定延续性的，排除非常特殊的情况外，一个城市，如果现在发展的不错，那么，延续这种发展轨迹，未来通常也会继续保持优势。一个地方的经济如果目前不好，在未来一段时期内，要快速走上发展之路，是比较难的（这里都排除极个别现象）。也就是人们常说的"马太效应"，强者俞强，弱者愈弱。
02
从一个城市每年的经济统计数据判断。每个城市都有各自的经济指标，这些指标从很多官方渠道，研究机构乃至网上都可以找到，通过这些经济指标，就能分析出这个城市大体的经济发展走向。比如GDP增速、财政收入、人均收入、工业指标、消费指标、人口指标等，数字表现越好，这个城市越有活力，反之，如果持续下降或持续萎靡，就是经济表现乏力。
03
从产业与资本情况判断。主要分析，这个城市近年来的经济发展有哪些产业崛起在崛起，这些产业未来发展前景如何，能在多大程度上，拉动城市经济发展，反哺城市的发展规划与楼市开发。如近年杭州互联网产业崛起拉动城市发展，进入准一线城市范围，贵州云端数据产业崛起，使整个城市的前景可待，等等。
04
从国家战略、宏观政策的层面判断。国家战略，是一个地方经济振兴的制度保障，地方经济的发展，与这种顶层设计是紧密相关的。国家为了经济发展，曾经有过很多战略蓝图出台，比如说，改革之初的深圳特区建设、海南省的规划，就成就了两个地方的经济，也带动了当地的楼市发展。
还有如"计划单列市"，各地"自贸区"建设，"新区规划"等，如90年代的浦东新区，2017年的雄安新区规划等。还有近年的"一带一路"建设，刚刚出台的"粤港澳大湾区"规划等。都属于这个层面的内容，把握国家战略方向，也就把握住了总的发展趋势。
05
从地理位置判断。我国由于幅员辽阔，各地的经济发展差异性很大，总体来看，南方好于北方，东部比西部发达，沿海、沿江比内陆、山区发达。
06
从行政区划与行政隶属方面判断。我国的行政区划，有直辖市、省、区之分，行政隶属上，从首都到省级城市、副省级城市、地级市、县级市、县、镇、乡、村、自然村，每一个级别，都是有划分标准的，同时，资源的汇聚程度也是不同的。行政级别越高的地方，通常情况下，资源越集中，从而经济发展的要素也越集中。
07
从城市与人口的密度判断。通常情况下，城市越集中的地方，人口越多，经济越发达，反之，城市分布越少，人口就越少，经济就越差。目前，在我国，有四大都市圈已经崛起，即粤港澳、长三角、京津冀、成渝都市圈。这四大圈内的城市群，由于要素流动频繁，产业结构完整，地域互补性强等特征，楼市支撑力很强。
以此相同的地方，还有一些已经或正在形成的规模稍小的城市群、都市圈，这就比较多了，如长江中游城市群、关中城市群、海峡西岸城市群、北部湾城市群，乃至新疆的天山北坡城市群等等，尽管地域各不相同，但是，经济方面总体看好。
08
从战略版图来判断。这是一种比较宏观的判断方法，总体来说，就是一个国家都有自己的战略要冲，这些地方，有从政治、军事角度来看的，也有从经济、文化角度来看的，在整个中国版图的不同位置，有些地方战略地位很关键，有些是国内的战略支点，有些是衔接国外的战略支点，它们都不会差到哪里去。
从地理位置看，我们国家是三面内陆，一面环海，出于经济、文化、军事、政治等需要，有些地点是非常重要的。比如说位于福建的海峡西岸衔接台湾，宁波、上海、青岛、天津都是世界性大港，海上要冲；比如西部的乌鲁木齐、喀什等地，是衔接中西亚、东欧的要冲，北部的呼和浩特是广袤草原的战略重镇，东北部的哈尔滨、沈阳、大连等地是衔接东北亚经济的要冲，南面的南宁、昆明等地，是衔接东南亚东盟经济的要冲，等等。
结语
综合上述8个方面的判断，一个城市未来的经济发展状况如何，就基本上心里有数了，当然，这只是粗略判断各城市经济走向的简单方法，如果要做到准确无误，还要收集更多相关的经济指标、经济规划、政策导向等资料和信息，做系统分析。对一个城市的未来经济发展方向做系统分析，这也是一门专门的学问，老百姓要掌握有一定的难度。简单粗暴，还是用上述8大方式判断吧，错不到哪里去。
下一讲，笔者将聊聊影响楼市的第二大部分"地方与行业因素"第四节，内容是：同行业竞争对房价带来的影响，敬请留意。
文｜三缅
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