正文共：2183字 2圖；預計閱讀時間：10分鐘
來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）；
五一回長沙看盤了，我聊點直觀感受吧。
梅溪湖和洋湖各個售樓處的購房人數都不多，我們每看完一個樓盤，門口就有業務員要拉去另一個盤，但只要說沒有購房資格，對方絕不會多費口舌，馬上就放你走，他們也不想做無用功。
因為長沙樓市現在調控太嚴格，導致市場當下的有效需求非常不足。
梅溪湖有個盤都是大戶型，2016年賣2萬/平米爭相購買，後來因為限購導致有購房實力的人無法購買，開發商被迫降價到1.5萬/平米出貨，一度引發業主維權。
其實並不是長沙未來沒有購房需求，而是想買房的人大多被限制住了，對改善型需求來說，第一套房要滿4年才能買第二套，要麼就要賣掉才能買；以前可以通過落戶隨時買房，去年6月後落戶也需要一年社保才能買；以前買房就可以落戶，現在需要大專學歷才能落戶，購房門檻不斷在提高......
現在只有高性價比的樓盤才完全不擔心賣不掉，因為本身新房價格就限的很死，比如我這次去看的梅溪湖片區的中國鐵建梅溪青秀1.18萬/平米，金茂灣1.1萬/平米，都是嚴重倒掛的價格，比周邊二手房至少要便宜五六千，這種樓盤首先必須要有購房資格才能買，其次能不能買到就靠運氣了，因為搖號的人肯定很多，中籤率很低。
而有些樓盤不需要購房資格的，則是因為單價較高，或者面積較大，一次性開盤沒有賣完，但開發商要求一次性付款。
我繞著梅溪湖的一期轉了轉，基本上接近開發完畢，剩下可賣的新盤不多了。
這次回去本來也是想看有沒有什麼機會，因為之前聽說有個盤不到一萬塊，180平米的大戶型可以一次性付款，不需要名額，但銷售說全賣完了，下次開盤要等下半年9月份。
目前梅溪湖有這種不需要購房資格的樓盤只有2個，我不點名了，但價格一個要1.78萬/平米，另一個大戶型樓盤也要1.5萬，如果是投資顯然無利可圖，我也下不了手。最主要是戶型太大。
梅溪湖是長沙規劃逼格最高的居住板塊，也是教育資源最多最好的片區，所以外地投資客扎堆，2016合肥人來炒過一波，不能否認的是，通常外地人的眼光會比本地人看的更準一些，因為他們會根據別的城市經驗來做判斷。而本地人對梅溪湖非議比較多，認為以後交通是個大問題，出行不便。
目前入住率還不算高，但不用擔心，梅溪湖還是值得看好的，一是長沙現在實行大學區制，買這種周邊都是好學校的房子最放心，梅溪湖相對來說好學校多，不愁沒人來，二是很多配套逼格高，比如藝術中心比老城區田漢大劇院高了幾個檔次，消費都在升級換代，新城替代舊城是大勢所趨，政府想扶持沒有搞不起來的。
而且二期未來還有很多可供開發的土地，二期商業、寫字樓會很多，還有兒童樂園，住宅比例會減少，以後會引進很多IT企業入駐，產城融合後，梅溪湖會更成熟，企業直接搬到河西住河西，就不需要在河東上班住河西了。河東的寫字樓比較分散，梅溪湖成片開發後，有利於聚集高端企業和高薪人才，形成正循環，才能支撐梅溪湖的高房價。
洋湖也是我經常喜歡回去看的一個片區。
圍繞著洋湖，只剩下南邊還有大量土地。洋湖中心也都開發完畢了。
中海閔江府，處於洋湖的中心位置，1.4萬帶精裝，本身價格並不高，如果不是必須要有購房資格，一次性開盤六百多套肯定會秒光，目前只剩下三四十套了，我有親戚自住想買這個盤也買不了，因為社保時間還不夠。旁邊的富力十號也是同樣的情況。
我印象中，2014年來這裡看房時，中天棲溪裡毛坯就是6800的價格了，到現在翻倍說實話不算貴，因為這裡從2011年就是這個價，拉長看8年翻倍漲幅真的不高，至少跟居民收入漲幅是匹配的。
洋湖的逼格雖然不如梅溪湖，但配套和位置並不差，美術中心、藝術中心和公園、學校、醫院、地鐵都很齊全，未來的商業綜合體有龍湖天街，是比較時尚的大型商業街，而且靠近湘江，也是一個優勢，過河東更方便。
我看了附近一個江景樓盤，頤德公館，全是大平層，自己住不錯，但投資並不合適，對長沙來說，大戶型的接盤者太稀少了。
華遠華中心就是個典型的失敗案例，位置夠好，一線江景房，品質也不錯，2012年就賣到1.8萬/平米，現在掛牌價2.4萬，但近30日帶看客戶僅1次，慘不忍睹。
因為旁邊的萬達公館放盤價只有1.85萬，30日一個客戶都沒有，最近的一次成交價是1.76萬，萬達公館2011年開盤價是1.4-1.5萬帶精裝修，8年過去了，上漲兩三千元。
假如當時投的是一個五六千元的普通樓盤，現在至少能翻倍，算上利息和機會成本，所有投資這兩個豪宅的投資者恐怕虧的內褲都不剩了。
發達城市的一線江景房是稀缺資源，升值幅度大，因為有錢人多，但在長沙投資這類高價盤的風險是非常大的，
長沙缺乏高端財富人群，有錢的都被廣深吸走了。
長沙人買房，跟深圳有著明顯的不同，深圳對區沒有任何依戀，比如在福田區上班，他可以同時考慮東部的龍崗區和西部的寶安區，買哪裡首先是根據資金預算，其次考慮交通出行，絕少考慮生活圈在哪裡。
但長沙對區域概念都比較強，比如我一個朋友在他平常做生意在河東高鐵新城，那他就考慮在高鐵新城買房，我一個姐她在河西南二環附近做生意，那她就想在周邊買房，絕逼不會考慮買到河東去；我其他的家人以前買房時，除了考慮工作生活的範圍，還會考慮平常開車回老家，哪裡上高速最方便。
比如湘鄉人買洋湖的多，益陽常德人買金星北、濱江新城這些河西片區的多，湘潭的買暮雲，株洲人買高鐵新城多，岳陽人買開福區的多。
所以長沙各個區域的房價差別不大，都在1萬多，因為都有人買，而且大家購買力都差不多，沒有哪個區有什麼明顯的高端產業。
我一個朋友文潔是長沙地產界非常資深的專業人士，在長沙買房她總結了四點，最好是選這四類房子，一類是雙學位房，第二是品質房，第三是價格便宜的房子，第四是戶型不要太大，比如改善，120的三房，130-140平米的四房最受歡迎，144以上的戶型就比較難流通了。
我發現長沙人對房產投資熱情不高，因為這些年來長沙新房供給量大，房價漲幅偏慢，增值收益低，低迷了多年的樓市，在2016-2017年好不容易上漲一波，很快就被政府壓制住了，讓炒房客沒有太多伸展的空間，長沙本地上班族一般都有兩三套房，而外來生意人有錢就投資做生意，買房的很多人也僅僅是為了解決自住需求，所以大家有錢不會第一時間想到要投資住宅，反而更青睞於門面，回報率會高於住宅，成都、重慶之前也走過這樣的路。
大家可以關注我的微信公眾號：櫻桃大房子，獲取我所有的分析和投資建議。
櫻桃大房子，專注研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，為讀者把握房地產跌漲週期，不唯空，不唯多，只唯實。
閱讀更多 櫻桃大房子 的文章
