最近几个神盘新拿的预售证，传递出一个不太友好的信息：涨价了。
白沙洲的网红盘东原启城，去年均价稳定在13500元/平米，今年开盘均价上升到13900元/平米；
关山大道神盘保利时代，时隔一年再开盘，均价涨了约2000元；
光谷东新盘龙湖光谷城，均价破18000元/平米，刷新了区域均价；
东西湖片区的美联奥林匹克花园，均价也涨到了16500元/平米，比一街之隔的神盘恒大常青花园还贵。
真是进入“金三银四”后，楼市出现小阳春？其实看看一房一价表和销控表，里面有玄机。
首先，四个盘里面，除了东原启城和龙湖光谷城卖完，保利时代小户型难抢大户型卖不完，美联奥林匹克花园小户型也卖不动。为了保住神盘光环，东原启程和龙湖光谷城的营销节奏很有讲究，踩准春节前后区域内断供的节点，从年前开始蓄客，一次只推一栋楼，保住蓄客比例足够高可以首开告罄。
此外，东原启城和保利时代在过年期间都推出了“荐客”活动，希望从返乡客源处捞一杯羹，上一次楼市出现集中的老带新的荐客优惠，还是2014年至2015上半年楼市平销期。
除了营销节点踩得准，四个盘毫无例外用了高低备案价，一反常态大户型价格低，小户型价格高。差价最大的，同楼层小户型比大户型贵了1000元/平米，差价小的，也有400元/平米。
反观其中三个老盘去年的备案价，大小户型价格差异只有几十元至一两百，甚至是大户型贵过小户型。说到底，这些楼盘看似价格整体上场涨价，实则是玩了障眼法：小户型以高价凸显出大户型的性价比，掩护大户型快速出货。
不止是刚需盘，连豪宅为了快速出货，也要用上障眼法。比如3月20日开盘的华侨城原岸190户型，毛坯均价27000元。开发商的销售话术是这样的：“下一期开盘的150平米小户型均价会涨到31000，不如190平米户型性价比高。总价多出50万可以买套更实用的四房，多出40平米面积，看湖效果更好。”据说这招还真管用，不少客户转投大户型，开盘即告罄。
逼得开发商打破传统水平和垂直定价体系的主要原因就是：市场购买力有限，总价高的大户型真的难卖，只好假涨价真促销，既保了面子，又保了去化率。
从以上四个楼盘日光户型的总价，基本可以倒推出现在武汉市场上的购买力水平：
50万首付起步，部分人踮脚够一下可以凑到80万首付。对应的则是150-230万总价的房子。这个预算，基本上也是日常我们接到的咨询中，出现频率最高的。
链家的数据说明，二手房市场同样如此。今年2月，二手房成交均价17879元/平米，成交量排名前10的楼盘，除了四个东湖高新区楼盘均价在21000元左右，其他楼盘集中在三环附近，均价低于20000万元。
综合分析一二手房价量数据可见，武汉并没进入全面回暖的行情，只有刚需盘由于持续人口流入作支撑，走出了独立行情。而对于初次置业者来说，他们最在意的是价格。一旦价格上涨，马上换目标。作为新武汉人，他们没有土著的地段执念，沿着地铁线往外多坐五站十站，以市中心半价换来崭新小区，有啥不可？
对于开发商来说，问题就是，当他的楼盘没有绝对核心的配套（如优质学区、商业、靠近大型企业或写字楼）作支撑时，一旦失去价格优势，很容易被价格更低的项目替代。
接下来的4月，预计还有40+住宅入市，90%以上都是三四环之间的刚需盘。在供应量超大的黄陂、东西湖、经开区，各个楼盘之间抢客又是一场激战了。
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