吃人的公寓

“吃人”最初出現在魯迅先生一篇短篇小說《狂人日記》中。

當時抨擊的是集權專制社會的“吃人”本質。

而今天的“吃人”，我想諷刺的是那些一直勸你買公寓的人。

看到這個標題，有人可能說得太過於驚悚。但不誇張，我怕很多人不能體會我極其不推薦普通人買公寓的用意。

關於公寓的弊端，老生常談，就算是買房小白，也基本能數出這麼幾點：

1、首付高（5成首付）、貸款年限少（10年）、利率高（5.88%）2、後期交易稅費高3、商水商電4、沒有學位、不能落戶5、40年產權6、公攤面積高

但儘管有這麼多的缺陷，依然有人對公寓躍躍欲試，一部分人是被總價低、不限購不限貸所洗腦，而另外一部分是錢太多，沒有購房名額

，又不想錢放在銀行貶值，所以想把錢投進公寓。

後者土豪，可隨意，但對於普通人而言，花50%的首付投入到公寓裡面，到底值不值得？又是否有買的必要？

銷售勸年輕人買公寓的時候，話術通常是：不限購不限貸，而且戶型小，總價低，首付只有住宅的一半，等你以後要結婚的時候，可以賣掉再去買住宅，也不影響你的首套房資格。

而且買了自己能解決租房的問題，未來結婚後以後還可以出租或者賣掉，簡直是一舉多得。

於是你掐指一算，還真是，默默心動。

這個時候你就基本掉進大坑了。

總價低、首付低，實話。但過渡性居住，公寓真的住得舒服嗎？

市面上的公寓戶型，往往是兩梯十幾戶甚至是二十幾戶，高峰期等待不知要花費多少時間，而且梯戶比高，容積率高，大多數又是獨棟設計，毫無社區和居住品質可言。

另外，公寓的公攤面積多，一套60平米的公寓多數使用面積不到40平米，算下來單價也並不便宜。

大部分購買公寓的人，都是考慮出租，這導致一層樓裡住的人又多又雜，隔音效果不好或者鄰居素質不高的情況下，夜晚可能會有難以描述的聲音傳出，睡眠質量都無法保證。

在佈局設計上，公寓因為小面積，在戶型佈局上往往不盡如人意，比如大通鋪的單間設計，客廳臥室連成一條線，暗衛設計，單向採光通風，白天都要開燈，也沒有陽臺，衣服只能曬在窗戶上，南方還會有回南天，不僅衣服曬不幹，還有一股難以言喻的味道。

加上公寓又是商水商電，1.2-1.5元/度的電，再加上比住宅高出一倍的物業管理費，雜七雜八的費用加起來，等你去繳納這些費用的時候，就知道什麼是切膚之痛了。

比如深圳住宅居民用水3.5元/噸，而公寓用水是6元/噸居民用電0.56元/度，而公寓是1.2元/度同地段住宅物業費3.9元/㎡，而公寓物業費6元/㎡

而且公寓基本不通燃氣，這意味著做菜只能用電磁爐。

對於一些愛做菜愛美食的人來說，電磁爐炒的菜沒有“鍋氣”，毫無口感而言，和“烹飪”二字更是扯不上什麼關係。

所以即便是砸下一半的首付去買的公寓，就算是過渡居住，也不一定住得舒心。

銷售的第二個話術，自己以後不住了，可以出租或者賣掉。

但，真的那麼容易嗎？

公寓面積小、不能上戶口、使用用途很窄，並不是剛需產品，不像住宅那樣有強大的需求支撐，而且在二手市場的稅費很高，稅費高達15-20%，一套100萬左右的公寓，稅費大概要去到20萬。

這些意味著買公寓投資升值的利潤空間非常小，高昂的稅費也都決定著接盤的人群十分小眾，在市面上流動性差。

而且公寓產權只有40年，產權到期後，需要主動申請續期並補高額地價，若沒有自動續期或申請被駁回，則土地產權及房子會被無償收回。

這些風險都直接影響公寓的換手，而且公寓的上漲，往往是後知後覺，跟隨大市而漲，細心點的可以發現，除了核心中心區的公寓，大部分公寓都是因為片區內的住宅漲上去了，公寓才跟著上漲，但

數字化的上漲並沒有意義，關鍵是得賣得出去。

買公寓真的就如同守寡，基本賭的是租金上漲，而不是物業升值。

但中國的租售比是出了名的低，一二線城市的租金回報率，普遍只有2%左右。

國內大多數城市2%不到租金回報率，在全球來說，也是非常低的，既跑不贏通脹，還跑不贏目前市面上絕大多數的理財產品。

在深圳依然有很多公寓是做不到以租養供的，這樣的公寓簡直就像是雞肋，食之無味，棄之可惜。

何況現在市面上還有很多長租公寓參與競爭，比如萬科泊寓、碧桂園碧家、優家等等，人家有公寓管家、社區活動、書吧等等，這些附加項十分加分，也很受年輕人青睞，一定程度上也構成對傳統公寓出租的威脅。

除了公寓出租市場競爭激烈之外，雪上加霜的是今年全國還有超90%的房屋租金下調。

如上圖所示，一二線城市房租都有或多或少地下調，背後是受大經濟環境影響，人均可支配收入增長緩慢，租金實在是漲不動了。

連豬肉的價格都翻翻，但是收入卻沒有明顯增加，房租壓力成倍增加，人們可接受租金的價格也在下降，這是今年租金漲不動的最大原因。

除了房租租金下跌，長租公寓也開始頻頻暴雷，例如，曾經野心勃勃的萬科，都選擇自動放棄萬村計劃的一部分簽約房源，公寓出租市場也並不好過。

樂伽公寓直接宣佈倒閉，一年內有近16家大大小小的長租公寓品牌“破產”，究其背後原因，都是“低價收房，高價租出”的模式難以為繼。

所以今年的經濟行情未見起色，租金實在漲不動，所以想用公寓賭租金的這條路，短期根本走不動。

砸下一半的首付去買公寓，賣不好賣，租不好租，看似是當下買不起住宅的無奈之選，實際上是延遲了你買住宅的時間。

當然，凡是也有例外，比如佔據了核心CBD位置、又擁有豪華海景的深圳灣壹號和華潤潤府、前海一線海景公寓華潤悅璽等，這些產品買來自住完全是ok的，但如果投資，一套動輒2000萬到1億以上的價格，純屬於富豪們的遊戲了，和普通人無緣。

這種豪宅公寓，也並不具備太強的流動性，而且也絕不是土豪們的第一套房產，大多數購買這種土豪公寓的，都是沒有名額且不差錢的土豪，是食物鏈頂端的高端玩家。

而房產小白基本是受低總價的誘惑而買入公寓，這種就特別容易成為炮灰。

我一直強調，人生的首套房產，一定要是住宅，預算不夠，可以捨棄面積，但絕不要因為“划算”而選擇公寓。

2020年，珍惜手中的資金、房票和貸票，把握好子彈，保證彈無虛發，才是最漂亮的出擊。

只要公寓市場的本質邏輯不變，比如落戶、學區的根本性問題無法解決，大部分公寓就並不具備居住和投資的價值。

如今的深圳公寓市場，98%的公寓是不能碰的，還有1%的公寓是碰不上的，只有1%的公寓是有價值的，而你又能確保你能買到這1%對的公寓嗎？

一下子投入5成首付去買公寓，一旦買錯，就會一步步開始蠶食掉你的資金，進退兩難。

所以切莫帶著賭博的心態去買公寓，因為你大概率是賭輸的。