1.樓市前方是一團迷霧？
其實這個時候，聰明人都能做出正確的選擇。當然，不同的參照物，會映射出完全不同的結果。就好像20 ℃的水，冬天裡摸著覺得暖和；夏天摸著倍感涼爽。
2.房產市場也是這個道理。
市場是熱還是冷，參照物不同，感受不同；房價是漲還是跌，對照系不同，結果也一樣。
3.2016年以前，一個樓盤的正常銷售週期是3-5年左右，每次開盤賣6成以上，就稱作熱銷。2016年之後，很多樓盤的銷售週期縮短到了1-2年。
4.購房者和開發商對熱銷的定義，也變了。
2016年-2018年公開搖號前，需要全款、綁車位、加裝修包的樓盤叫熱銷。可以按揭買到的樓盤，被很多人嫌棄。
公開搖號之後，熱還是冷的定義，又發生了變化。搖號的樓盤，中籤率低的，才是熱銷，頭部代表自然是那些萬人搖；而如果出現流搖，或者開盤當天未被一次性搶光的樓盤，則被習慣性貼上“涼涼”標籤。
5.面對大家對市場冷或熱的表達，我總是很難習慣，卻也無從辯駁：“沒有萬人搖”和“萬人搖”相比，的確可以說冷了；流搖之於搖號的樓盤來說，自然也是涼涼。
6.就問大家一句：100 ℃煮沸的水一定會燙傷人，可80 ℃的水就不會燙傷人了嗎？
7.其實目前市場中，不少流搖的樓盤，在推盤後1-2個月的週期中，往往也能把房子賣的七七八八，接著進行下一輪的推盤。實際銷售情況，比我們想象中要好很多。
8.有個北方來的朋友，這幾天被杭州的樓市驚呆了。
他問我：為什麼你們這裡有樓盤只要1年多就能賣完啊？這簡直太火了吧。同樣的銷售，在看慣了萬人搖的杭州人眼裡是冷，在一個樓盤賣三五年的北方某城市人的眼中，就是火爆。這就是：參照物不同引發的感受不同。
9.前幾個月，深圳出讓了幾塊地，麵粉價接近了麵包價，接下來幾個樓盤開盤，當天去化6-7成。頭頂著社會主義先行示範區的光環，眾人驚呼深圳熱銷。
對比深圳，杭州不少樓盤同樣開盤去化6-7成，見諸報端的則是銷售困難。不是這些樓盤不夠好，只能怪那些萬人搖太過耀眼。
10.對比全國，杭州當下的樓市真的不算冷，最多隻能說是從大火煮沸的狀態，變為小火慢燉。
這是值得反覆強調的基礎觀點，也是應該糾正的認知偏差——如果你看不清這一點，很容易誤判形勢。
11.二手房的確在回調，但大眾的興趣並不在其上。虛高的掛價，跌還是漲，終究只是個數字遊戲。
12.一手房市場上，幾個突破的特例並沒有改變調控的整體趨勢，限價看似嚴格依舊，但已經給出了某種信號。正如我之前提的，明年不少板塊會有明顯的漲幅。
13.既然購房者的目光都集中在一手房市場上，那麼我認為關注一手房的走勢才有意義。所以從這上面來判斷，完全由政府主導的樓市，後市是要漲，而不是跌。
14.至於冰凍的二手房市場，無論如何調整，漲或是跌，離一手房售價都太遠，都不是購房人群需要關心的事，自然無所謂冷熱了。真有跌下來的二手筍盤，大家悄悄的收入囊中就好了。
15. 有人覺得二手房積壓，會給一手房造成巨大壓力。
我想，你們想反了。我倒是更擔心，倘若一手房提價了，最大的作用就是穩定房東們的軍心——那麼二手房恐怕很難有多大的價格調整，撿漏機會也會比想象中少得多。
恰恰相反，明年一手房提價，有可能協助極少部分因為資金問題甩賣的房東，可以更順利出貨。
16.杭州所謂的冷，是在表達上相較於之前白熱化狀態的一種降溫，是樓市要恢復常態，而不是要走向末路。現在，非但不是恐懼的時刻，反而是好好選擇房子的機會。趁著不少樓盤流搖或者中籤率很高，趕緊落實自住的房子和進行調倉換股。
17.站在購房者的角度，杭州樓市還得繼續降降溫。
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