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提問： 星叔，瀋陽沈北新區的幾個樓盤，中糧錦雲天成，距地鐵2.2千米，單價8000多，榮盛盛京綠洲，距地鐵1.2㎞，清盤限價7000多，上面兩個樓盤的學區都是雨田小學，太湖國富壹號，賣點是南京一小，要認籌，單價8500左右，亞泰城，臨近吾悅廣場和地鐵站，走路5分鐘，但是物業不太好，小區門口亂，單價8000左右，還有雅居樂D區，離地鐵也不是太近，8500左右，省實驗合作校區，這四個的投資價值幫忙分析一下，尤其是品牌和物業到底重要不重要呀？

回答：沈北新區的這幾個樓盤，在三環內的皇姑區，榮盛頤和名郡，單價9000，還有碧桂園銀億，這樣比的話，沈北的投資價值大還是三環內的這兩個投資價值大？

品牌開發商在開盤的時候也會比非品牌貴(限價另說)。溢價會在10年後被洗掉。在二手市場上，小盤的出房量太小，難以拉高整體成交價，活躍度受影響。依靠區域的普漲和周邊大盤的價格拉動。一般折價在10-15%左右。

物業可以算作是開發商的售後服務，可以從物業公司，物業費，小區保潔，安保情況、綠化維護、公共設施維修等方面來考量物業好壞。

提問：新人首問：星叔您好，座標衡水，17年入手一套恆大綠洲的房子，210平，商貸150萬，現在感覺在衡水投資有些接盤俠的意思，基本沒了啥上升空間！只有衡水的教育還可以！之前還有一套11年購入的房子，老證，目前在租，無貸款！目前對房產投資很迷茫，而且還不斷的還貸款，是把貸款還清，還是做其他投資？還有就是保定未來的房地產如何走向，在保定榮基泰和紫金府有兩套投資！是未來出手還是出租等待時機？謝謝

回答：1.倉位都不是很好，資產不夠優，建議進行優化重整。

2.衡水恆大綠洲 210平，面積過大，一是漲幅不如剛需戶型，二是轉手週期長，建議出手。

3.總的來看，你的倉位太過於分散，而且城市面不強，衡水2套+保定2套，升值能力有限，我更建議你資產優化整合，資金歸攏，然後倉位向外擴散，集中打在一點上，可以考慮一線城市深圳和強二線省會城市佈局 如武漢 重慶等，未來收益會更大更有確定性。

提問：請問星叔，東莞二手房可以投資嗎？我想在東莞城區投個一房一廳的二手小房子，總價大概80萬左右，不知可否？請指教

回答：東莞，還算在結構上達到一定的優勢。人口流入在國內排名前列，產業結構要優於前兩者，它更適合作為深圳的後花園。東莞投資是可以的，不過面積不建議太小，太小缺少接盤俠。

提問：您好，星叔。我一家是四川人，在江蘇常州定居。想在成都買一套房，自住+投資，因為目前不確定，以後是否要回四川養老。常州的房價，我們已沒有能力買了，就想到成都看看，沒有購房資格，只能買不限購的區域（眉山市彭山縣黃龍溪附近，現在是成都天府新區協管，以後也許會歸天府新區行政管理）有規劃成都到眉山市中心的輕軌。目前有3個樓盤高層，恆大童世界8300一平米，恆大金碧天下8000左右一平米，這兩個都是精裝修交付，另一個是復地天府灣9000元一平米，毛坯交付，（都是三房兩廳兩衛）說是輕軌站在這個樓盤邊。請教，星叔，買哪個樓盤好?還有一個，是都江堰的樓盤，小別墅，有花園，兩房兩廳兩衛，97平米，120萬。100

回答：這些不限購區域投資都是沒有價值的，只適合養老自住，如果自住看好復地，想投資的話，還是想辦法入成都限購區，才最有價值。

54大法也是破限購和無限貸票終極大法，具體操作詳見知識星球內部分享

提問： 我18年翔安入了一套子母房，算是成熟小區，區政府就在附近，兒童公園，體育場，購物中心，戶型不錯，面積135，總層13，買第5，當初是純想自住，如果早點加入星球，估計我不會買了，居住是很舒服，可是後期要出手估計很難，漲價空間也很有限吧？到2020年11月兩套才滿2，現在糾結明年要不要賣掉？總價買了325➕稅費都快335了

回答：現在賣划不來，18年才入，不到1年，因為房價控的嚴，房價漲幅都有限加上二手市場偏冷，所以不建議賣，投資回報率太低，現在都需要守長線，這套房地段 配套 不錯，建議最低持有3-5年再出

提問： 星叔 西安 高陵區（遠郊新區）大品牌開發商128平的房子 均價8000，純投資現在是否可以購入。2022年交房。現在還很落後 但是我看您說 買房子是買未來 買規劃 ，所以準備要兩套這樣的房子。您覺得我買曲江新區一萬四每平的新盤好 ，還是買遠郊高陵區8000的。求解答。

回答：投資2套的話 建議入一套3環周邊 再入一套遠郊，遠郊必須是未來有很好規劃的，二者進行長短互補，一個持有3-5年，一個長持5-10年，另外投資儘量入90-110平最佳，不要大戶型轉手週期長

提問： 你好星叔，我是山東臨沂下面的縣城，孩子十年後大學畢業，想買套房子給孩子準備著，如果孩子以後不在這裡發展，就賣了給他付首付，樂老師，目前縣城的房子還有必要投資嗎？價格6000左右，房價還有多少空間，到時有接盤的嗎？謝謝老師

回答：完全沒必要，臨沂人口輸出大市，水往高處走，去看看不限購的優質二線，或者落戶濟青，19年底買濟青也是不錯的選擇。

提問：星叔，目前江陰工作 兩孩 需要四室改善+學區 需要賣成都的房子或者江陰目前自住的三室，或者用你說的槓桿，我是小白，不懂怎麼辦？或者買個60-70的老破小學區房，然後偏遠點地方買大點的四室住？哪種方案比較好？江陰房價是不是虛高啊 因為學位制問題 和最近新拍的兩塊地價格高 又或者去無錫買房？畢竟江陰小地方，還這麼高房價，覺得不值，麻煩星叔了 我的問題比較複雜

回答：1.成都入手價便宜，資金不多的話，知識星球內部精華文章教你房產裂變，一套變兩套，實現財務自由，把資金用活，成都繼續出租持有。

2.建議入帶學區的四室新房，一次性到位，後面再置換房子成本越來越高

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，星叔精力有限，無法一一解答。

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