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就像是說好上映的電影，突然宣佈撤檔。原因可能是，票價定低了。
眼看就到了投標時間，深圳市土地房產交易中心突然發佈公告，決定終止T201-0123、T201-0125宗地的出讓程序。注意，是“終止”而不是“中止”。主角就是位於前海桂灣含8萬㎡住宅指標的兩宗明星地塊。
為什麼突然終止交易？一業內人士分析，結合最新出臺的《深圳市地價測算規則》來看，也許是價格定低了。
定價可能低了？
按照原計劃，T201-0123、T201-0125將於10月22日投標，而終止出讓的公告是10月18日發佈的。讓人玩味的是，在終止出讓公告發布的前一天即10月17日，深圳市規劃和自然資源局發佈了《深圳市地價測算規則》。
先來釐清概念。
根據最新的地價測算規則，深圳市的土地市場價格由市自然資源主管部門組織市非盈利性評估機構評估確定。市非盈利性評估機構根據土地區位及房地產市場變化等因素，區分住宅、商業、辦公、工業等用途，按照《城鎮土地估價規程》，採用標定地價係數修正法和剩餘法（整體估價）進行評估。標定地價係數修正法和剩餘法（整體估價）的權重分別取70%和30% 。看不懂概念也沒關係，小y請了業內人士算了筆賬，我們直接看結果。
由於剩餘法較難確定估值高低，我們先用修正法計算出70%的地價。
取同片區已出讓土地的標定地價作為參考，住宅37668元/㎡、商業35720元/㎡、辦公36946元/㎡。
按照測算公式——宗地地價＝∑（土地的市場價格×對應建築面積×基礎修正係數×項目修正係數），得出T201-0123、T201-0125的計算結果——約164億。
△點擊可查看大圖
注意，164億隻是取了70%權重的結果，還有30%需要估價。前述人士估計，總地價或去到兩百二三十億。
再來看“粗賬”的算法——
假如住宅部分按8萬/㎡，非住宅部分按3-3.5萬/㎡的價格來算，加起來T201-0125估計得衝到220-250億；T201-0123也按3萬/㎡的價格算，超過40億。
兩塊地合起來，有可能會衝260-300億。
不管是細賬還是粗賬，得出的結果都遠高於最初的起始價。
兩塊糾結的地
前海這兩塊地，因為含8萬㎡住宅指標，再加上地處前海桂灣，又是前海灣地鐵站上蓋物業，備受萬千寵愛。出讓信息公佈後，聽說華潤置地、中海都特別感興趣。
△在恆裕前海金融中心俯瞰T201-0123
△中央淨地就是T201-0125
今天的8萬㎡住宅，原本是9萬㎡公寓。
7月12日，前海管理局發佈《關於前海桂灣片區01-03、03-01和04-01街坊單元規劃調整的公示》。
對比發現，被調整的地塊就是T201-0125。最大的變化是，原來的9萬㎡商務公寓變成了8萬㎡住宅。
位置也有變化，兩塊宅地合併成一塊且從中間位置挪到了上頂角，靠近雙界河公園，視野更好了。
△雙界河公園景觀
9月10日，交易公告公示後，持續關注該地塊的業內人士認為，從改規劃的角度看，政府有可能和商界做了交流。不排除一種可能，已經有了一些潛在買家。
再加上出讓條件極其嚴格，比如——
兩宗地採用招標形式 捆綁出讓：資信標評分項目涵蓋投標人資產規模、財務表現、開發運營經驗及招商資源；技術標要求投標人須提供辦公物業自持面積承諾、產業引入承諾、開發運營方案、交流中心運營團隊組建計劃、交流中心辦會承諾等；商務標是第一次搞瞭如此複雜的一條公式：溢價率β%=（投標價-招標底價）/招標底價×100%、報價得分=51-16/(1+(β/9)^5)。基於上述要求，多位業內人士均認為，這是兩宗近乎定向出讓的地塊，再加上8萬㎡住宅指標，流標的可能性很小。
出人意料的是，比投標來得更早的，是終止出讓公告。
終止出讓公告發布後，圈子裡議論紛紛。有人猜測政府不想撞上“銀十”怕出地王，有人覺得定價太高無人投標。但撞上新地價測算規則出臺的節點，不免讓人浮想聯翩。
已經準備好標書的怎麼辦？也不一定就白瞎了，說不定等一等，改個價格就行了呢？電影可能會遲到，但不會缺席。
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