最近，不少朋友跟老歡吐槽，現在剛需想在光谷買個房好像越來越難了。最明顯的莫過於，今年以來光谷東房價、地價的不斷攀升，讓不少想在光谷置業的購房者，心中不免感到焦慮。
不少人諮詢老歡，首付預算4、50萬左右，每月能承受5-6000元的貸款，在光谷還可以買哪裡？
縱觀光谷各板塊的房價，目前關山大道樓盤價格基本都在24000元/平以上，光谷三環內已無低價盤；光谷中心城普遍精裝“一口價”18000-19000元/平；光谷東花山有盤衝過了20000元大關；就連光谷南佛祖嶺片新房價格也在16000元/平左右，甚至部分項目二手房掛牌價20000元/平左右。
大光谷因其產業發展和區域規劃，吸引了大批年輕人在此工作生活，現在其中一部分人不得不把目光投向南邊緊鄰的江夏區。比如，江夏的雅居樂花園一直在老歡咵房的後臺不斷被Q。
老歡今天索性就來詳細咵一咵這個項目。
單價比隔壁低了近3000 但落戶分屬不同區
武漢雅居樂花園位於光谷南江夏廟山經濟開發區江夏大道37號，江夏大道與廟山一路交匯處附近，距離光谷三環線約7公里，距離光谷廣場約12公里。
項目11月即將加推二期7號樓複式和三期1號樓高層。複式建面約133-143平含2500元/平裝修，均價預計14800元/平；高層建面約89、100、115平，帶裝修均價約13500元/平。
目前關山大道新房不多，均價在25500元/平左右；光谷軟件園附近的中建大公館毛坯均價24000元/平，正榮紫闕臺帶裝修均價25000元/平左右，且戶型都在140平以上；而更靠近江夏大道的平安御苑，前期帶裝修均價17500元/平。
這麼看來，雅居樂依然算是低價盤。但需要注意的是，在江夏大道以北的區域，依然屬於東湖高新區，而過了湯遜湖就屬於江夏區了。
所以，雖然雅居樂與平安御苑幾乎只有一橋之隔，但房價差在3000元/平左右也不奇怪了。
那麼再說回江夏區，除開別墅和洋房產品，這個價格在片區內也算是高價了，江夏地王項目中銳濱湖尚城高層均價13500元/平左右，兩者價格基本持平。
而項目北面緊鄰的保利海上五月花，目前二手房掛牌均價在14800元/平左右，所以從升值空間和投資價值來看，優勢並不明顯。
高低配佈局 高層犧牲大最不受“待見”
雅居樂花園佔地面積40.6萬方，總建築面積111.5萬方，整體容積率低至1.97。項目臨湯遜湖，共分五期開發。根據規劃，未來將是一個居住人口超2萬的超大社區。
雖然1.97的容積率看起來比市面上很多改善社區都低，堪稱低密。但老歡發現，這是由於小區整體設計採用了高低配佈局。
由於湯遜湖在項目東邊，所以產品的分佈也受看湖方位的影響，高層和別墅都是條帶狀分佈。其中，別墅區打頭陣，靠東緊鄰湖岸，明顯就是是雅居樂花園的“寵兒”。
地塊西側以高層為主，而高層中，最好的位置都給了複式樓棟，臨近別墅區的內圈樓棟基本無遮擋看湖。
因此可以說，平層產品是小區裡最不受“待見”的樓棟了。除了被別墅拉低了容積率的“平均值”，而且從地塊整體佈局上來看，雖然項目是臨湖住宅區，但高層的戶型都比較難看到湖景。
除此之外，該項目有還一個非常大的BUG，就是拿地時間太久，至今已有14年 了！70年的產權只剩約55年，堪比商業。
2005年，凱迪控股旗下武漢長凱物業發展有限公司拿下江夏廟山鄔樹村地塊，該地塊於2008年規劃開發建設凱迪花園，2010年因為閒置土地被媒體曝光，但一直處於擱淺狀態。
直至2016年11月，雅居樂公告披露，將通過增資3億和提供30億的貸款額度的方式獲得武漢江夏廟山鄔樹村宅地地塊項目50%股權，由此正式進軍武漢樓市。
僅有一條地鐵規劃中 交通不便成為最大短板
光谷南主要有兩大版塊，一個是廟山，一個是藏龍島。由於藏龍島更靠近金融港，所以房價相對較高；廟山則因為工廠太多，規劃較差，板塊均價相對較低。
廟山片區目前已有武鹹城鐵開通，不過城鐵班次較少，而且從廟山站坐城鐵到武昌火車站約20需要8元，到漢口站約40分鐘需要14元，對於區域日常出行來說並沒有什麼大的幫助。
如今光谷已經開通的地鐵線路為地鐵2號線南延線和地鐵11號線，開工建設的為地鐵19號線。
據東湖國家自主創新示範區軌道交通遠景線網規劃示意圖（2018-2035）顯示，9號線計劃納入第五輪軌道交通建設規劃，城鐵廟山站附近有望設置地鐵站。所以，短期內，項目所在區域都將是一個缺乏軌道交通的狀態。
在公共交通方面，區域內有T1、T2有軌電車已經在運營。其中T2線路目前已開通至湯遜湖城鐵站，距離雅居樂花園約5公里，需要乘坐公交車換乘。項目周邊有903、912、915三路公交，均是通往光谷廣場方向。
唯一比較有優勢的是自駕出行。項目南側為四環線，出門主要的兩條道路為江夏大道和陽光大道，南北向連接三環線和紙坊片區；從項目出發，沿廟山二路、廟山三路、廟山四路可以進入江夏大道，駕車出行最快捷。但隨著區域人口的不斷增加，高峰期還是會有堵車。
總體來講，交通是廟山板塊最大的短板，特別是目前尚無一條地鐵線開通，9號線還在規劃中，站點也不確定。所以小區出行基本要靠自駕，對於老人小孩的日常出行來說，還是非常不便的。
生活配套一般 緊鄰名校但基本不關你事
老歡在現場看房時，置業顧問一直強調的就是項目周邊的教育資源非常豐富。
確實，在項目周邊2公里範圍內，就有湖北省窗口示範學校華師一附中、武漢外國語學校美加分校、海淀外國語實驗學校、湖北華一寄宿學校、楓葉國際學校等5所武漢比較知名的學校。
不僅如此，項目內部還規劃有2所國際幼兒園，分別在一期和三期。
但是！細想就知道，武漢外國語學校美加分校、海淀外國語實驗學校、華一寄宿學校和楓葉國際學校都是著名的“貴族學校”，此處劃重點！沒有對口，學費高昂。所以這些學校，除了距離近，可能會帶來部分陪讀家庭需求，與自住業主並沒有什麼關係。
而真正離項目比較近的公立小學為廟山二小，2018年9月才正式啟用，與項目直線距離大概1.5公里左右。
至於生活配套方面，目前廟山已有一些商業體，如羅馬春天、武商量販等。廟山廣信萬匯城正在建設中。此外，項目基本需要依賴江夏紙坊的商圈。另外，小區自身規劃有2萬方左右的商業，只能等到交房建成後，才能滿足業主的日常生活需求。
醫療方面，距離項目約6公里處是協和醫院江南分院（江夏區第一人民醫院），該院為二級甲等醫院，基本能滿足周邊居民的醫療需求；稍遠的還有光谷的武漢市第三醫院光谷院區等。
起步戶型89平起 複式贈送面積是亮點
由於雅居樂花園一線臨湯遜湖湖，整個項目有1.5公里長湖岸線，日常居住環境還是不錯的。
據介紹，項目重金邀請了著名的景觀設計公司SWA打造園林，同時還沿湖岸線修建了一個5萬方的濱水景觀帶。目前濱水公園示範區已經完工，成為附近居民休閒娛樂的主要場所。
小區內部，規劃有近300米的健步環道、兒童樂園及康體運動區等全齡段運動空間。可以看出在園林設計上項目還是用了心思的，意在打造一個環境舒適的改善型住區。
下月要推出的二期7號樓和三期1號樓正好在兩期的分界處，其中7號樓複式與別墅區相鄰，可以無遮擋看湖；1號樓高層則靠近小區外圍，雖然在樓棟佈局上做了偏東向處理，但只有部分邊戶戶型有瞰湖可能。
此次推出的產品中，最值得一提的是，複式除了所在樓棟位置更好，戶型設計也有亮點，實用面積很高，幾乎做到了零公攤。
所有複式戶型上下兩層的層高都是2.9米，陽臺5.8米通高。首層為家庭公共區和父母居住區，二層有一塊可改造空間，提高了得房用率。
如圖，一層客廳的上空部分是不計入建築面積的，此處為可改造空間。交付時開發商會做好隔層，差不多有20㎡，如果交房後再把陽臺也封進來，相當於多了一間主臥套房，135平的建面實用面積有近170平。
但這種戶型不足之處也在於，上下需要走樓梯，對老人和小孩家庭來說，有一定安全隱患，比較適合年輕的小兩口居住。
再來看此次推出的高層戶型，為89平、100平和115平三房，3梯7戶，外部長連廊結構。總價約120萬起，首付40萬以內。
89平三房兩廳一衛
該戶型為每層連廊結構中間戶，每層有4套，半通透結構；2個次臥都朝北邊連廊，但北面採光和私密性都不太好；整個戶型只有客廳、主臥和衛生間朝南，佈局非常一般。
100平三房兩廳兩衛
該戶型位於每層的東、西兩頭邊戶，每層2套；三開間朝南，比89平的戶型設計要合理一些；客廳、主臥和一個次臥都朝南，但由於客廳北面沒有窗戶，和餐廳連接後進深太大，影響採光。
115平三房兩廳兩衛
該戶型位於每層最西端邊戶，相對獨立，每層僅一套；但由於樓棟設計的原因，該戶型起居空間都在北邊，且南北並不通透；同時，客廳、主臥和一個次臥朝西，另一個次臥朝東；客餐廳也只能依靠陽臺和廚房採光。
整個高層戶型缺乏亮點，甚至還有不少槽點，佈局和設計都非常一般，特別是與複式戶型對比後，再次讓老歡深深的感到平層產品在小區內是多麼的不受待見，完全就是小區裡的“非主流”產品。
唯一值得一提的，就是能夠共享小區的智能家居系統，可實現區內戶戶通話，一屏控制室內智能家居，連通物業系統。
相對於周邊的其他小區，雅居樂擁有的這個智能家居系統，在日常的燈光控制、空調控制、窗簾控制等，都可以通過手機APP輕鬆操作。不僅如此，電梯刷卡入戶，梯控聯動系統也實現了在家提前按電梯，減少等待電梯的時間。
至於精裝修方面，2500元/平的裝修標準，除了常規精裝外，還有方太的廚具三件套，包含消毒櫃；衛浴品牌選用了科勒。但老歡注意到，樣板間內很多軟裝部分和櫃體尺寸與實際交付標準是有差別的，建議大家在看房時仔細確認。
老歡綜合點評：
武漢雅居樂花園最大的賣點就是臨湖，所以除了別墅區，整個高層區域的佈局都是圍繞湖景設計。這也制約了小區的整體規劃，雖然整體密度較低，但相對別墅和複式，高層的戶型可以說是犧牲了部分的舒適度。
而接下來推出的複式戶型才是最大亮點，改造空間更大，而且目前兩層的真複式已經比較少見了，很適合改善家庭。
項目內部配套豐富，智慧小區、八大智能系統，特別是梯控系統和人臉識別系統，提高了整個項目的產品品質。但由於項目裝修質量被前期業主多次曝光，所以對雅居樂的品牌還是存在很大影響的。
另外，需要注意的是，項目西側為產業園用地，後期可能對環境有影響；而且因為是收購的閒置了近10年的地塊，土地使用年限相對較短。
個人認為，區域交通目前還不便利，剛需購房者日常出行不便，生活成本反而更高。所以，更適合大光谷區域外溢的改善購房者自住。
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