小產權房拆遷時有補償嗎？

小產權房是指有國家發的土地使用證和預售許可證，由鄉政府或村委會頒發鄉產權房，購房合同國土房管局不會給予備案，不具有真正合法有效的產權房。但是由於小產權房的價格遠低於市場價，所以，它自問世以來，就備受廣大購房者的青睞，尤其是那些經濟能力有限，卻又急著解決住房需求的購房者。

購買小產權房或者想要購買小產權房的群眾十分關注的一個問題就是小產權房在拆遷時是否能夠得到補償，也是一直以來十分困擾的大家的一個問題。現在，終於有人講清楚了，快來和小編一起看看吧！

小產權房拆遷，能否得到正常和合理的補償，關鍵在於買賣是否合法，合同是否有效！

1. 小產權房買賣合同的效力認定及處理原則

（1）《土地管理法》第六十三條規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買後不能合法轉讓過戶。

（2）《北京市高級人民法院關於印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》第二條規定，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。第三條規定，涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則為：第一，要尊重歷史，照顧現實；第二，要注重判決的法律效果和社會效果；第三，要綜合權衡買賣雙方的利益。

2. 小產權房買賣合同無效的情形

（1）對將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

（2）如果合同已履行、購房人也實際居住使用的，則根據案件的具體情況綜合分析後，認定合同效力問題。

3. 小產權房買賣合同有效的情形

（1）如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過房地產管理部門審批的，可以認定合同有效；

（2）對將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員的，如果取得有關組織和部門批准的，可以認定合同有效。

4. 小產權房買賣合同無效後的處理

（1）合同被認定無效後，買受人應當將房屋原狀返還出賣人，出賣人將收取的價款返還買受人。

（2）如果買受人在居住使用訴爭房屋期間對訴爭房屋及院落進行裝修、翻、擴建，其對於添附部分享有所有權。一般處理為，買受人將原物及添附一併返還及給付出賣人，由出賣人將添附價值補償買受人。

（3）按過錯賠償損失。一般情況下，出賣人明知或應當知曉國家法律法規及政策不允許農村集體土地流轉而出賣，應當就合同無效承擔一定的過錯責任。

（4）拆遷少補償。如果遇到拆遷，購房人並非合法的產權人，無法得到對產權進行的拆遷補償，小產權房購買人可從產權人或被產權人的補償利益中分得部分，一般還需訴訟解決。

一、小產權房買賣合同效力問題

1、本集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同有效

法律規定：

（1）《憲法》第10條規定：城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。

（2）國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發（1999）39號）第二條規定：加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法佔用農民集體土地進行房地產開發；農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設；農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

（3）國務院辦公廳《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發（2007）71號）規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。

律師解讀：根據上述法律規定可以看出，我國法律明文規定農村住宅即所謂的小產權房只能分配給本村村民，並禁止向城市居民出售，但並沒有禁止小產權房在同一集體組織成員之間流轉、買賣，根據私法原理，法無禁止即可為，我國法律法規並沒有禁止本集體成員之間的小產權房進行買賣，因此，只要同一集體成員具有相應的民事權利能力和民事行為能力，簽訂小產權房買賣合同時意思表示真實，不違反法律或社會公共利益，一般認定該小產權房買賣合同有效。

2、本集體與他集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同無效

案例索引

江西省贛州市中級人民法院民事判決書

（2013）贛中民一終字第264號

案情簡介：

原告鍾某系崇義縣城XX鎮XX村XX角村民小組（現更改為崇義縣XX鎮XX新村）村民，被告殷某為崇義縣XX鄉XX村XX組村民。2010年2月14日，原告與被告雙方簽訂一份《房屋買賣協議》，約定原告將坐落在崇義縣XX鎮XX新村XX號小公路邊新建的磚混結構第三層房屋及柴棚間賣給被告，因該《協議》約定由原告負責辦理國有土地所有權房產證，國有土地使用權證等，被告因未取得二證所以未把購房餘款付清給原告。被告所購房經裝修整理後已居住至今。後雙方發生爭議，訴至法院。

裁判要旨：

（一審法院）農村集體土地宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定身份相聯繫，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。原、被告之間所簽訂的《房屋買賣協議》的買賣標的物不僅是房屋，其中還包括相應的集體土地宅基地的使用權。原、被告所簽訂的《房屋買賣協議》違反我國有關法律、法規強制性規定，應認定為無效協議。（二審法院）宅基地使用權的主體是農村特定集體經濟組織的農村居民。上訴人殷某的戶籍雖屬農村戶口，但其是崇義縣XX鄉XX村XX組的村民，並非崇義縣XX鎮XX新村的集體經濟組織成員，其不具有使用XX鎮XX新村宅基地的資格，而雙方所籤房屋買賣協議是一種集體土地上房屋買賣，該房屋買賣行為也未取得XX鎮XX新村的同意，故上訴人殷某與被上訴人鍾某簽訂的房屋買賣協議無效。

同類案例：江西省贛州市中級人民法院民事判決書（2014）贛中民一終字第254號；江西省南昌市西湖區人民法院民事判決書（2014）西桃民初字第1018號。

3、集體組織成員與城鎮居民之間買賣小產權房一般認定合同無效

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