我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好，偶然看到您的一篇文章后，立马决定加入星球，终于找到组织了。

房姐，我的情况如下，坐标湖南株洲，感觉近年城市发展蛮快的，手上有三套全款房，一套自住，一套115平现价8300，出租租金2000，一套73平现价6500，出租租金1500，加现金等属于A7.7，需要怎么利用才能先达到A8.1？我观察了我们这边二手房，老小区（滨江一村），但位置很好，面积大的单价很低，有些没有电梯，这种值不值得投资？可不可以买下分隔成单间出租？另外这种老小区四房五房200平左右的感觉是不是不会有人来接盘？还是说买下房价涨就行，不需要人买，反正能贷钱出来就成？盼回复，谢谢！

非省会三四五线小城市一般都是人口流出性城市目前价格纷纷破万，总的来说是以下几个原因：

1.zf去库存目前走到了三四线

2.整体货币放水通胀的外溢效果

3.三四线的棚改拆迁推动

但这些城市简单来说会有两个大的问题：

1.价格表现为一手房价格，整体价格筑基不稳。

2.基本上没有二手市场，退出机制有问题。变现基本上靠撞大运。所以基本上属于赌博性质，职业短炒炒家短期可能有赚，大部分都是接盘侠交智商税。

坐标湖南，深圳 长沙 武汉都是比株洲更好的选择。不建议买楼梯房，小城市上车门槛低，新房癌太多，老破大和老破小终究被淘汰。

提问：观察沈阳，结合百度地图，谷歌卫星地图，发现有趣现象。一环老城区，旧改乏力；二环有3个军用机场，铁路环绕，切割肌理；三环绕城高速，沿河大规模开发，空地未填满；四环快速路，包围工业区，城市化挤压郊野农村。城南新城，政府机关圈地卖概念，场馆，公园，高铁站，机场。沈北新城，市区溢出漫延，平地造城。老旧房楼层不高，发现新小区有两种，一种是齐刷刷高层，另一种是周围高层而中间洋房。远看像钢筋森林，东北人都那么厉害吗？豪爽的性格体现在现代化住宅。还有地铁，大学，商圈等等，给外来考察的印象就是，东北的唯一，处处大手笔，外地开发商才有这种魄力吧？

回答：无论过去还是现在，沈阳（奉天、盛京），一直是东北第一大城市。清朝故都、北洋张作霖、辽沈战役卫立煌的总部均设于此。所以很多板块因为历史原因没有开发。

传统上的老沈阳城主要是指沈河区、和平区、铁西区、皇姑区。沈河区以金廊、五爱市场、中街商圈为核心，和平区以太原街、青年大街、万象城为核心。这两个区是传统的经济、文化、金融中心，沈阳故宫坐落于此，几乎没有多少可开发的土地。向西跨过铁路就到了铁西区、向北跨过铁路就到了皇姑区。

铁西区带有十分厚重的工业时代的烙印，老工业基地的国营工厂大多坐落于此。类似武汉的青山板块。

而皇姑区主要是传统的科教文卫居多，还有一些工厂散落于此，沈阳的大学以及北陵公园都在皇姑区，这里曾经是张作霖的驻地，东北军的北大营，有一定的历史意义。

大东区虽为传统主城区，但是除了龙之梦傍江街之外没什么商圈，而且，因为沈阳东侧紧挨着抚顺市，没有多少开发腹地，沈阳东侧的开发一直比较缓慢。而至于浑南区、于洪区、沈北新区、苏家屯区则是传统上的郊区，现如今却是房地产开发的热土。如今的土拍基本都围绕着这几个“郊区”进行。

沈阳作为新晋一线城市，城市化进程没有那么快，旧城改造在推进，新发展的地区呈现品牌开发商大批量入驻现象，因为拍地时就限制地块的容积率问题，所以导致高层中间夹杂洋房。二环附近在开发，但是有些厂区以及铁路站不能土拍，现在也在整改，但单价基本上将近一万五。现在主要是发展空地多的区域，大品牌开发商愿意入驻不涉及到拆迁的地块，所以优先发展三环外的浑南和沈北，不属于平地造城，这是政府的规划发展以及经济体系决定的。

提问：房姐好，基本情况老公苏州户口，我武汉户口，孩子在苏州高新实验上初中，苏州吴江两套房产，其中一套山湖花园二区88平已出售获得子弹150，楼龄12年，另外1套太湖新城吾悦花园110平市值300～330万还有30万公积金未还，计划提前还掉明年也出售。但是到时苏州无房产，苏州户口无法挂靠，所以打算在吴江再购买160万以内的房子，用公积金再贷款80。通过上面操作，可以得到子弹370。武汉已有2套全款房子80+90，所以想在北京购买300～400，武汉再购买1套低价房子。上面操作是否合适？另外北京无房票，能用什么方法开发到自己名下的房票？北京哪些盘？吴江有没有性价比高的低价盘可以买？我和老公月入只有13k

回答：山湖花园出手思路正确，吴悦花园建议保留，做阶段抵押融资。房产投资不适合短期内快进快出，频繁换筹。刻意追求低买高卖，再继续低价买入，还不如从一开始就选择一套优质物业长期持有。吾悦花园可以长持。抵押后子弹也可以凑到300+

北京当前市场状态下：总价600万以内的都属于上车盘，其中400万以下属于竞争最激烈的一批。我推荐你选择的的上车盘：环境还可以

地段还可以（城区，近郊2005后地铁）

又能够满足正常居住的需求（2居）

又能够有很好的升值速度（选筹本身）

又能够贷款贷足（房龄，买入价，贷款操作）

流动性足够（房龄，总价，户型，买入价，物业本身）

没有风险（买入价，物业本身）

能够满足以上几点，基本是稳赚。北京回报率最高的板块推荐，破限购具体操作方案，详见知识星球内部分享。

提问：美丽的房姐，请问宁波天一广场附近老婆小双学区双地铁口的能投资吗？楼梯房六楼40平两房。谢谢

回答：宁波哪里都好，就是没人。天一广场三江口我转了好几圈也没有看出来人多。没人还要硬拉房价，除了厦门香港外还没见到过有成功的。而且厦门香港的楼市生命力也在衰退。纯投资的角度：小城市的老破小没有价值，学区房政策不稳定。这2点加在一起，直接反映出这套房不是好的投资标的，除非你有学区需求，没有需求最好别碰。有子弹尽量买二线省会城市。

提问：万能的房姐，请问您提到的签远期合同，可以具体一点吗？比如多长时间算远？怎么和卖家谈？合同中需要具体明确哪些事项？多谢多谢！

回答：如果你看上了一套房，暂时没有子弹，可以通过远期合同拖20个月，有充足的时间筹集首付款，即使最后房主不卖给你，也可以获得巨额赔偿。拖延流具体操作见知识星球内部分享《拖延流实战篇》。

提问：房姐你好，新人首问，大专学历，住武汉，名下有南湖两套房，jlh想用名下武汉的房子做截流，有两个想法。所有子弹加起来180。1，去深圳大专落户，年龄明年6满35岁，还可以大专落户吗，可以的话，去深圳做首套，听说深圳首付比例为50%，去深圳哪几个位置最具有投资价值，在深圳只投资。2，还是就在武汉投资，在武汉投资加自住，哪几个盘合适，明年入市合适吗？麻烦了。

回答：你好，子弹180建议入手深圳，大专可以落户，需要交社保，落户周期在2-6个月左右，现在开始筹备，明年6月前可以赶上。

深圳的楼市走到现在。已经不是简单的818、大湾区抑或是前海扩容的规划这么简单了，经过三年的横盘，他更多的是一种价格和价值的重塑。事实上现在的大部分片区已经启动。各种价位的房子都有不同的涨幅，今年罗湖部分楼盘都涨了10%。

至于你个人的问题，我觉得先下手150万买一套。深圳回报率最大的板块详见知识星球内部分享。如果是抵押的高成本资金做首付，建议留足2年月供，深圳通过分割出租缓解月供压力。武汉小仓位未来有子弹随时可入。

提问：房姐您好！昨晚摇号的沈阳富力盛悦府 99平 4楼 东边户 前后不挡 加上团购费社保费到手单价7700 请帮我分析下价格有优势吗 未来潜力如何 感觉4楼不好听 但中介说沈阳人民不忌讳4楼

回答：沈阳人民不忌讳4楼

我也买过4楼，因为价格非常笋

卖出的时候花200块钱定制上下楼层提示牌和电梯按钮，改成5A楼层。

提问：花了120万买了青山钢花116的82平米的二房，以后博拆迁。怎么样？

回答：1.博拆迁流，如果附近都拆了，仅剩1.2栋，可以赌一下，房龄近30年大概率会拆。

2. 如果等拆迁，拆迁的具体补偿还不清楚，拆迁何时可以动工还是未知数，我们只能初步判断拆迁补偿比现在出售高。然而在房屋不能贷款没有负债的情况下，如果我们长持个3年，损失的是30%+的资金成本，部分的涨幅预期，以及选择直接出售获得现金不断裂变滚动的机会，按照5年一倍的话，这里有可能又是60%的机会成本损失。

3.关键点在于，如果5年不拆，拿得住吗？考虑好了还是想买，那就入吧。

提问：什么叫抹房查？

回答：抹除房查记录，操作详见知识星球内部分享。

提问：亲爱的房姐，我是宜昌的，本来想转我的户口到武汉异地公积金贷款买房，可是今天才发现我的学历认证在学信网查不到，户口转不了。儿子在武汉上大学，但不想占用他sfsd的资格。现在想请教您一下:1.我们现在有三种选择:一是到不限购区买，二是等到明年九月以后用儿子的名字买（他的户口还没转到学校，学校说要到明年九月份才可以转），三是在宜昌买。哪一种更有价值？2.如果用儿子的名义买，我们父母作为共同还款人可以用我们的公积金贷款么？这样将来是不是将来儿子就不算sfsd了？3.如果到不限购区域买，可以推荐几个楼盘么？我们买房的目的一是儿子将来毕业可能自住，但更大可能是孩子将来不在武汉，那就要把房子卖掉。谢谢房姐！

回答：满足落户条件就用你自己的房票买，别浪费儿子的sfsd

学信网上只能查2001年以后取得的学历证书，2001年以前取得的学历证是在学信网上是查不到的。

这种情况如果需要证明的话按以下步骤来：

1、准备好自己的学历证书、学位证书和身份证。

2、去原毕业的学校，找到教务处，说明自己的情况，表明希望能调出证明自己学历的档案复印。一般入学的时候，学校会有当年新生入学的明细表存档，那个明细表上会有学校的盖章，可以复印那个入学明细表证明自己的学历。

3、除了取得新生入学的档案表，还要让学校出具一个证明你学历的证明，在证明上要写明：你的姓名、身份证号、哪一年入学、哪一年毕业、专业是什么、毕业证书号是什么，证明打印好后还需要学校加盖公章，如果学校有钢印，加盖钢印就更好了。

4、如果学校不保管已毕业学生的档案，那么就询问下学校毕业生的档案转去哪里保管了，一般会是在学校上一级的教育局保管，那么就带上你的身份证和毕业证书去学校上级的教育局。

5、到教育局后还是和上述的一样，委托教育局相关部门找到入学时的入学新生报道档案复印并盖章，并让教育局相关部门出具证明你学历的证明，并打印盖章。

提问：房姐，惠州十里银滩是坑吗？

回答：是，巨坑！惠州海岸线绵长，任何时候都要打骨折才能从众多猪对手中脱颖而出。

提问：房姐您好，我在北京继承了两套房，都满五，现在想出售。在武汉有房贷未还清。如果出售北京房产的话，是否两套都不能算满五唯一，都要收20%个税？如果能够规避个税？

回答：是的，54大法可避税，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，请问一下，找亲戚代持不限购区域新房，外地户口，首贷资格和二贷资格分别给多少代持费用比较合适？以100万房子为例

回答：能不能做代持人主要是看代持人的人品，你能否把控。费用一般利润10%左右，我一般直接3-5万分期付。

详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》

提问：你好，有置换房子的想法，但不是很清楚楼市走向，请问上海今年楼市会涨吗？现在入手合适吗？

回答：多军是无惧政策和调整的。限购限贷是试金石，它可以检验自己是真多,还是伪多，无视求真路上的荆棘曲折。

事实上,资深多军欢迎政策打压，它可以帮减少80~90%的竞争对手，特别是那些人傻钱多的土豪。当墙头草们正感叹错失机会,垂头丧气时，殊不知有人正在偷偷实现1N,2N....8N,9N

而等到2~3年后的下一个风口，又是50%的涨幅等着我们。大城市的一个产证，不仅仅是套房子那么简单

那是张入场券，原来值100w，现在值200w，在可见的五年后,它值500w

最近1-2年有很多机会，等待20%有缘人摘取。

提问：房姐吉祥，想问下，你经常说“以卡养供”，完全不需要用到自己现金流，请问如何才能完全做到？感觉还是要用到自己的现金啊。。。求当下比较新的具体教程。感激不尽……

回答：空当接龙，详见知识星球内部资料《信用卡年赚100万之旁门左道》

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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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