孫爽
可以肯定，商业银行的房贷利率上下浮对已经在还贷款的购房者来说，都是没有影响的。就本题而言，无论现在银行房贷利率是下浮10%还是20%，甚至30%以上，都与已经成功贷款或者正在还贷款的人没什么关系。为什么会是这种情况呢？原因就在于房贷利率下调和基准利率下调是两回事，因此结果也不一样。
一、简单了解一下房贷利率（注:房贷新政前后各有不同）
首先，如果要了解房贷利率的来龙去脉，那就必须先知道什么是基准利率？
10月8日之前，在我国，是以中国人民银行（即央行）对商业银行和其他金融机构规定的存贷款利率为基准利率。比如说，全国各地统一为4.9%（五年期及以上的贷款基准利率），由于房贷期限基本都是在10年以上的，因此这个4.9%的贷款利率也就是房贷利率的基准。
但在10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率已经换“锚”，也就是将过去的央行基准利率转换为贷款市场报价利率（LPR），转换后的房贷利率水平不得低于相应期限的贷款市场报价利率，比如说10月20日发布的五年期贷款市场报价利率为4.85%，这就是目前国内银行的房贷“基准利率”。
其次，所谓的商业银行房贷利率，就是指较央行基准利率上下浮一定的幅度才是购房者的房贷利率。比如说，今年上半年全国大部分城市的银行房贷利率都上浮了10%左右，有些城市的银行更是上浮至20%，那么房贷利率就相当于在4.9%的基础上上浮10%或者20%，变为5.39%或者5.88%。
同样在10月8日起，由于房贷利率基准转换后也相应有所变化，基准从之前的4.9%变为目前的4.85%，那么新发放商业性个人住房贷款利率也就是在4.85%的基础上加点形成。比如说首套房贷利率有些城市的银行加点88甚至100点以上，则房贷利率就是5.73%甚至更高。
很明显，只要是基准利率水平不变，就不会对已购房者有什么影响。
那么，房贷利率上下浮会影响哪些人呢？
准确的说，房贷利率的上下浮只是会影响那些还没有买房的人，或者正准备贷款买房的人。换句话说，已经在还贷款的人，其还款额不会因为现在房贷利率下调或者上浮而减少或者是增加，将根据购房合同的利率执行，维持原来的不变。
另外，大家一定要注意，如果是基准利率出现调整的话，则必定会影响到正在还贷款的每月还款额。
一般来说，央行的基准利率在每年的1月1日会根据年前的利率情况对基准利率做出相应的调整变动，但也可能维持不变，具体要以央行发布的公告为准（实际上已经连续几年未变）。
举个例子来说，假设小王原来的房贷利率是基准利率打9折，那么只要基准利率4.9%（房贷新政前）不变，不论现在房贷利率上下浮多大幅度的都与小王无关，他的利率依旧是基准利率打9折，即4.9%打9折。但如果基准利率下降到4.5%，那么他的房贷利率就会变为4.5%打9折，每月还款额随之减少。
总之，商业银行房贷利率上浮或者下调都不会影响已购房者的还款额，影响到的只是没有购房的或者正计划贷款买房的人。另外，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。值得一提的是，在房贷利率基准转换后，利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率，购房者一定要在贷款合同中明确利率重定价周期（最短为1年）及调整方式。当然购房者也可以在合同上明确约定采取固定利率。
东震木
已经贷款买房的人都知道，房贷利率是有两部分构成：基准利率+浮动利率。基准利率是由央妈决定的，一般不会轻易的发生调整变动；浮动利率是各省市银行根据本省市具体情况，在基准利率的基础上进行上浮或下调。上浮就是在基准利率上进行增加，就是贷款利率会增加；下调就相当于在基准利率的基础上打个折扣。
现在各大银行都有下调房贷利率趋势，这是基准利率不变，浮动利率在调整，这对于当下正要贷款买房的人是非常有利的。但对于已经贷款买房的人来说，并没有什么影响，依然按照之前定的利率进行还贷。因为央妈规定的基准利率不变，你之前贷款的浮动利率也是在你贷款的时候也已经定死，当前浮动利率变化是不影响你以前的浮动利率的。所以已贷款的利息是不会跟着下调的，除非央妈调整基准利率。举个例子，你贷款的时候基准利率为4.9%，银行浮动利率为30%，那么你的房贷利率为4.9%*（1+30%）=6.37%，如果当下基准利率调整为4.8%，那你的贷款利率就是4.8%*（1+30%）=6.24%。
我从网上找到了南京和苏州的房贷，可以看出每个地区银行在该地区房贷上浮都差不多，省市之间有很大的差距，主要是根据各省市的房子的需求量、经济的发展程度以及其他的社会因素等。
取经小鹿
不会
最近全国首套房房贷利率下调，贷款买房的人不禁要问，我之前的房贷是不是房贷利率也要下调了啊？答案：不是的。为什么会这样？
因为这里涉及到一个“基准利率”，房贷的基准利率是4.9%，这个是央行规定的，每个人购买房子的时候会在基准利率的基础之上进行下浮或者上浮。下浮的下限是30%，俗称7折利率，上浮的上限是30%。
什么时候你以前贷款的利息会降低了？那就是在基准利率降低的时候，反之，如果基准利率上调了，你的房贷利率也是要上调的，一般上调的时间是次年开始。
而基准利率一般是很少变动的，所以我们的房贷一旦批下来后，基本也很少有变化，日常发生的房贷 利率的变化是商业银行在对购房者发放贷款的时候会根据当时的情况在基准利率基础上上浮或者下浮。
比如在2015年左右的时候，当时为了去库存，为了吸引大家去买房子，就把房贷的利率进行了下浮，最大的优惠甚至可以打7折，这个利率就很优惠了。但是2015年之后的两年全国的房价都在涨，这个时候为了限制大家买房，于是就开始在基准利率之上进行利率上浮，最高上浮30%，这个时候的房贷利率就成了6.37%；如果是上浮20%，那么贷款利率就是5.88%。
所以，你会发现，同样是两个朋友，购房时间就差了几个月，房贷的利率就会完全不同，上浮的越多，你支付的利息就越多，下浮的越多，你支付的利息就越少，一个同样房价的房子，如果利率是7折，那么比利率上浮30%的人，利息支出可能就会减少一般左右。
房贷100万，期限30年，利率七折的情况下，利息总额是60万。如果利率上浮30%，利息总额就是124万；如果就是基准利率4.9%，那么利息总额是91万，所以，利率的不同带来的影响是非常大的，这也是很多人忽略的，很多人买房的时候只关心房价，但是却忽略了利率的变化。利率变化足够大的话，是可以相当于房价的变动的。所以，买房子不仅看价格，还要看利率。
主做股权设计、并购，业余股民，爱好搏击
壹号股权
房贷利率是由基准利率＋银行上下浮利率，比如现在央行规定5年期贷款利率为4.9%，而银行上浮比例为20%，那么实际房贷利率则为4.9%×（1+20%）=5.88%。虽然现在房贷利率的基准利率改为市场利率，但计算方式也是如此，比如市场公布的利率为4.85%，那么计算方式则为4.85%×（1+20%）=5.82%。
银行下调房贷利率有两种，一是市场公布的利率下调，现在为4.85%的水平，如果利率下调，那么计算使用的基准利率有所变化，进而实际执行的房贷利率发生改变。这方面的改变，是硬性改变。银行房贷合同中，一般可改变或者随着市场改变的年化利率是基准利率，现在应该叫市场利率。比如，原来基准利率为4.9%，而央行调整基准利率为5%，那么你基础基准利率由4.9%上升为5%。当然，如果有下调，你房产还贷的基准利率也是会下调。改变的计算方式为，以上浮20%计算，原来是4.9%×（1+20%）=5.88，而现在的则是5%×（1+20%）=6%。实际执行利率上浮0.12%。
另外一种是上下浮比例，也就是银行贷款利率折扣。通常自房贷者签订合同以后，上下浮比例是不变的。比如，现在的基准利率为4.9%，银行房贷利率上浮20%，计算还贷利率则为4.9%×（1+20%）=5.88%。之后，银行将房贷利率上下浮比例调整为30%，或者是下调至10%。这个时候，不管银行对房贷利率上下浮比例如何调整，对于你而言都是以计算20%为准，并不会发生改变。
所以，题主要先弄清楚银行下调房贷利率是下调的哪方面利率，如果是基准利率，现在为市场利率，那么执行的贷款利率也是有所调整。但如果调整的是银行贷款上下浮比例，就与之前已签订的房贷合理，没有什么关系了。
厚金说
银行下调房贷利率，已贷款的利息不会跟着下调。只有当央行下调基准利率的时候，已贷款的利息才会跟着下调。
银行下调房贷利率不改变已发生的贷款
我们签订房贷合同时签订的是固定的利率，这个利率是不会变化的，受法律的保护，不管银行如何调整上浮下调比例都不影响已经签订的贷款合同。
基于国家货币政策、房价调控、银行自身营收等多种因素考虑，银行会适时对房贷利率进行调整。通常，银行调整房贷利率是按照基准利率上浮或者下调多少比例来调整的，比如由原来“基准利率上浮10%”调整为“基准利率下调10%”，而这是基于原来央行规定的基准利率对上浮或下调的比例进行调整，并未改变基准利率，只有改变基准利率才会影响房贷。
央行基准利率调整会影响已发生的贷款
我们的房贷合同上，一般都有明确：在本合同有效期内，如遇国家利率调整，从调整之日起，乙方有权利直接执行中国人民银行的有关规定，不再另行通知甲方。这里所说的“国家调整利率”指的是中央人民银行调整基准利率。也就是说，如果央行的基准利率调整，银行也会相应调整已发生的贷款合同的利率，在新基准利率的基础上按照原签订合同的上浮下调比例来调整已发生的房贷利率。
因此，只有当央行基准利率调整时，已发生的房贷才会受到影响，而单纯银行调整房贷利率，对我们已经发生的贷款是不会产生影响的。
你不理财，财不理你。留下您的爱心赞，更多理财干货和财商知识，关注我，一起交流成长。
漫谈低风险理财
作为一个财经工作者和银行工作人员，我告诉题主的是，银行下调房贷利率，已经贷款的利息是不会跟着下调的。
因为这种房贷在贷款时，贷款户与银行就已签订了合同，即遇到央行贷款基准利率调高时，银行不上调房贷利率；遇到央行贷款基准利率高低时，银行不下调房贷利率。
因此，碰到这种情况时，贷款户只能愿自己的运气不好，当然，这也不是绝对的，因为每隔一段时间或几年，现在的房贷利率下调，说不过几年之后又会上调，因此机遇与运气都是公平的。
所以，银行下调房贷利率，你也别怨天忧人，很多事情都是相对的。
开伟观察
对于打算买房银行下调利率后，房贷利率主要有以下变化
第一、未签订贷款合同：此时按照新的贷款利率执行
第二、已签订贷款合同：此时房贷利率按照合同规定的执行，可能不受银行下调房贷利率的影响。
签订贷款合同后，当地房贷利率是否下降也分两种情况——是否受央行利率调整影响
如果只是当地银行或者部分银行调整房贷利率，对已经签订房贷合同的利率不受影响。
如果你签订的房贷合同，房贷利率不随央行利率调整而变动，是一个固定的数值。那么你的房贷利率一直就是那个数值不变。
反之，如果你签订的房贷合同，房贷利率随央行利率调整而变动，那么当央行调整利率的时候，你的房贷利率也会随之改变。假设今年买房，签的房贷合同显示：房贷利率在央行基础上调整10～20％。目前央行五年期以上的准贷款利率是4.9％，也就是说你的利率在5.39～5.88％之间。假如，央行上调基准利率为5％，那么你的利率就调制5.5～6.0％之间。下调也是如此。
财经一小时
银行房贷的利率
在我国商业银行的贷款的利率有两个关键性因素：一是基准利率；二是浮动比例。虽然房贷还有固定利率一个说法，但是目前我国没有任何一家商业银行执行固定利率，因为固定利率对银行而言风险太大，所以全部都是浮动利率。
基准利率
我国的基准利率均由中国人民银行进行调整，也仅有中国人民银行一家有权限调整，其余商业银行只能遵照执行，目前的贷款基准利率是2015年10月24日调整的，至此之后，央行未在调整过基准利率。
我们在商业银行签订的按揭贷款合同利率规定均为：借款年利率为基准利率（上浮/下调）**，在合同约定的每个利率调整日调整一次，调整日为每年的1月1日。
所以如果基准利率有变动，那么你的贷款利率也会跟着变化，比如：你在2017年办理了按揭贷款，20年期限，借款的利率为：基准利率上浮10%（即4.9%*1.1=5.39%）。假设2019年5月1日，中国人民银行把基准利率下调为4.6%，那么2020年1月1日起，你的贷款利率就变为了：4.6%*1.1=5.06%，相应的贷款的利息也会跟着降低。
那中国人民银行什么时候会调整利率呢？这个主要根据我国的经济形势进行宏观调控的，比如经济过热，人行就会调高利率，回笼资金给经济降温；反而经济萧条，人行会下调利率，增加市场的资金投放，促进经济的发展。
浮动比例
刚刚我们说到了，按揭贷款合同利率规定为：借款年利率为基准利率（上浮/下调）**，所以上下浮也是一个关键的因素，比如基准利率为4.9%，如果小明执行的是利率下浮10%（即4.9*0.9=4.41%），小张执行的是利率上浮10%（即5.39%），同样贷款100万元，30年期，等额本息，两者的利息相差可以达到20万元。
贷款合同中的浮动比例是由各家商业银行自身决定的，所以不同地区，不同银行，不同的贷款者浮动比例会略有出入。
那么签订后的浮动比例会变吗？可以明确的告诉你：银行的贷款利率一旦放款再也不可更改（只签订了按揭合同，尚未放款，仍存在变动的可能性）。
举个例子：你在A银行2017年办理了按揭贷款，借款的利率为：基准利率上浮10%（即4.9%*1.1=5.39%）。假设2019年5月1日，由于市场情况不好，A银行发出通知按揭的贷款利率统一下调，执行基准利率，这时候小明去申请贷款，他的利率即为基准利率4.9%（零浮动），因为你的利率早已生效。所在在2020年1月1日的调整日，银行不会再调整你的贷款利率了。也就是说浮动比例，一旦放款后，则再也不可以更改。
总结
综上所述，银行下调房贷利率，已贷款的利息会不会跟着下调，取决于是基准利率下调还是浮动比例下调，基准下调你的利息会跟着下调，浮动比例下调，你的利息不变。
鲤行者
很多人的观念里，贷款合同签署后就无法变更了，这实在是一个大大的误解，贷款合同既然可以提前还款，其他条款自然也是可以和银行商量申请变更的，否则就不会出现有些答主说的还贷两年后利率打折的情况。
一般来说，银行下调贷款利率有两种情况，一种是单纯的部分银行行为，一种是央行基准利率下调。
对于第一种，单纯的部分银行下调不影响你已经签署的贷款合同，但是如果下调的银行很多，而且包括给你贷款的银行也下调了，那么实际上你是可以去找银行重新协商贷款利率问题，申请变更之前约定的贷款利率，甚至可以对还款期限，方式进行重新协商。
对于第二种，通常个人实际贷款利率锁定的是央行基准利率，央行基准利率变动会影响个人实际贷款利率，除非贷款合同明确了一个固定利率值，但实际上各大银行遇到基准利率变动还是会相应进行调整，如果没有调整，同样可以与银行协商变更合同条款。
所以，贷款人签署贷款合同时应当关注利率条款，在利率下行周期内尽量选择灵活浮动利率条款，同时密切跟踪市场利率变化情况，适时根据最新市场利率向银行提出变更申请，才是维护自己权益的负责之举，千万不要有贷款合同签署完贷款过程就完结了的想法。
上海诉讼法律人
这里的“下调”是指商业银行的上浮比例下调，还是央行贷款基准利率的下调？如果是前者不会，后者通常会跟随下调，因为目前的房贷通常采用浮动利率。
商业银行上浮比例
6月房贷报告首套平均利率为5.423%，那么5.423%是怎么计算出来的呢？5年期以上贷款基准利率不是4.9%吗？
央行基准利率仅供参考，具体贷款利率以具体银行审批为准。即商业银行贷款利率可基于基准利率进行一定的上浮或下浮，5.423%是基于基准利率上浮5.423%/4.9%-1=10.67%。
假设你的贷款利率基于基准利率上浮10.67%为5.423%，那么这10.67%的上浮比例永远保持不变。即银行下调贷款上浮比例，那么你的贷款利率不变，仍然以10.67%的上浮比例计息。
因此，买房的时候要十分注重商业银行利率上浮比例，该上浮比例可以说是商业银行锁定的利差比例，永远保持不变。商业银行上浮利率调整，与已在还贷的房贷无关，上浮多少就说明要比不上浮的多付多少利率计算的利息。
央行基准利率<strong>调整
以前利率较高的时候，房贷存在固定的利率，特别是5年期以下的房贷。但目前通常采用浮动利率，而该浮动便是基于基准利率的浮动，会随基准利率的调整而调整。
比如目前贷款利率基于基准利率上浮10.67%为5.423%，今年5年期以上贷款基准利率调整为4.5%，那么明年你的贷款利率将会以4.5%作为基准，上浮10.67%为4.5%*（1+10.67%）=4.98%，相较于5.423%出现下降。
综上所述，已在还贷的房贷利息会不会下降，取决于是商业银行自身调整贷款上浮比例，还是央行调整基准利率。前者不会变，后者则会跟随下降。
