房地產是一種大宗的非標準商品，它的投入巨大，需要考慮的信息很多。近20多年房價不斷上漲，讓我們老百姓既感到擔心，又感到好奇。因此，每當有新的朋友知道我從事房地產行業，他們第一個會問我的問題幾乎都是——

你給說說，當下在成都如何買房啊？

大家一般會這麼問：最近有沒有高性價比的住宅推薦？這個公寓能不能買？那個商鋪你覺得回報如何？等等……

你看，就如何買房這個問題本身，都有好多信息量，很複雜。

這裡面還有些常見誤區，比如哪裡熟悉就買哪裡，政府宣傳的區域一定發展很快，離市區近的樓盤一定增長更快。當然，還有一些跟商業有關的，比如住宅限購買商業一定沒錯……

正是有了這許許多多的問題，和一個又一個的誤區，才有了這個我想跟大家分享的主題。

一方面是將我的專業經驗分享給正在糾結買房的朋友。

更進一步，希望能夠通過房地產人如何想問題的，向大家分享，在一個信息不對稱的複雜市場如何做決策。

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首先，我跟你分享兩個關鍵詞：一個是新房，一個是改善房。具體來說，我建議你重點考慮改善型的新房。這是當下成都買房可以關注的重點。

為什麼？

我們一個個來看，先看新房。

新房價格被人為的壓低了，造成一二手房價格倒掛。從上面這張圖上我們可以明顯的看到，新房和二手房之間是有一個差價的，這叫做“剪刀差”。

這個剪刀差可不是從來就有的，以前一直是同區域新房比二手房價格高，因為大部分人首選新房嘛。但是由於價格管制，也就是限價，從17年開始出現倒掛——新房遠遠低於二手房的價格。圖上可以看出，最高的時候剪刀差平均將近8千塊，有的地方接近1萬塊。

為什麼會出現這種情況呢？我們國家採取的是商品房預售制度，一個樓盤要銷售必須要有一個重要的東西叫做“預售證”。

預售證不是市場行為，是一個行政許可。

我這裡給你講一個行業內的料，可以感受一下預售證對於限價的威力。

在政府限價剛出來那會兒，有一些項目已經報了資料去拿預售證了。比如說，某個開發商報的是16000，限價出來只能賣1萬。開發商一聽，這連我的成本都不夠啊，那我能不能不賣？我把資料撤回來。主管部門說，那哪行啊，你都達到預售條件了，資料也都報齊全了，你不賣就是捂盤。按我的要求改一改價格，預售證給你。

開發商接到這張預售證，心裡那是1萬頭草泥馬奔過啊……其中有些人想出了辦法。什麼辦法？他把預售證給搞丟了，然後還自己花錢登報公示，說不好意思，我們預售證掉了，暫時賣不了。

各位，你們聽到這裡怎麼想？我們斗膽揣測主管部門怎麼想，他們的心裡估計就兩字——呵呵。你們幾個傢伙把證給搞掉了？還登報？！心裡呵呵一笑，原來需要很長時間，現在立馬補給你。結果當天上午登報，下午主管部門就把預售證給送過來了，比順豐還快啊！

瞭解了這些情況，我們再來看看這個圖，開發商沒辦法，他們是資金密集型企業，沒有幾個不是債務纏身，人家得回籠資金，他從拿地建設已經耽誤很長時間了。所以他只能接受限價。但是小業主就不一樣了，他限制你，你可以不賣呀。因此就形成了一二手房價格倒掛的局面。

你也可以簡單的理解為，二手市場的交易價格代表了現在市場上相對真實的供需狀況。而新房市場是被低估了的。

因此，為什麼要首選新房？因為它的價格被人為的壓低了。

有朋友會問，最近聽說中籤率提升了，新房市場是不是不好了？這是誤解。去年5月新政以後，中籤率的確在上升。我要提醒你的是，中籤率是市場表現的結果而不是原因。

18年5月以前供應量比較少，又由於參與搖號的人多（按自然人搖號），中籤率很變態的過低，10個人有1個搖到算運氣不錯了。這是不正常的。18年5月從按自然人變為按家庭搖號，參與者被擠壓少了，再加上限價低調的適度放開，提高了供應量，中籤率上升是正常的。

但是，你別忘了，整體可還在限價過程中呢。舉了例子，一些年初開盤的高端物業，比如金茂府，均價每平米3萬左右，這是年後成都新盤第一高價，它的銷售速度很快，因為這個價格是低於原本的心理預期的。

因此，為什麼要首選新房？因為它的價格被人為的壓低了，而且買房的競爭者又被人為地擠壓掉了大半。

第二，為什麼要推薦改善型物業呢？再具體點說，首選130平米到180平米之間的四房。

因為，改善型物業承載的房地產增值空間更多，而且更安全。

前兩個月我們做了個統計，地價過萬的項目，未來1-2年會推出的體量超過400萬平米。

這是個什麼概念？大致相當於，市場上每有10套房，其中有2套它的地價都超過1萬。這還只是確認新推出的，還沒有算以前的存量和今後會拍賣出的新增土地。按照現在的地價增速，未來地價過萬的項目會越來越多。

在這樣的趨勢下，你打算擁有多少面積，來承載市場增值的空間？

另外，房票時代到來。2018年5月以後，一個家庭只能購買兩套房，你此前擁有的也算名額。因此能買到儘量買大。

我身邊的很多朋友，都在把以前小戶型的賣掉，換成相對大戶型的資產，這種1+1=1的做法很普遍，人們得把手上的房票儘可能地用好。

你問我限購會不會取消？我的答案是“會”，但什麼時候沒人說得準。所以，現在能買大一點就買大一點。就算未來限購取消了，市場在相對高的位置運行，你的物業抵禦風險的能力也會更強。

好，小結一下：

第一，新房價格被人為壓低，競爭者被擠壓走；

第二，未來市場會在高位運行，多一些承載增值的空間；

第三，房票時代儘量買大，票盡其用，130-180平米的四房更受歡迎。

剛才說的是，要買新房，買改善型新房。那接下來大家該關心了：

究竟買在哪裡呢？

我們都知道商界大佬，地產大亨李嘉誠，提過一個著名的房地產投資原則：地段，地段，地段。

聽聽，這說的多有理啊，那到底怎麼用呢？

我們都想要道路通達，要有地鐵覆蓋，最好是多條地鐵匯聚，我還要緊鄰知名的學校，旁邊要有知名的醫院，還要有很大的公園，最好還要有能購物的地方，開發商得是知名的，物業公司得非常優質，對了，我的鄰居還得非常的了得，因為這是圈層。

我想說的是：這樣的房子很棒，但只有一個缺點，就是貴！

對於站在食物鏈頂端的買家而言，你可以只挑已經呈現出來最好的，對於我們大多數人而言，我們可以採取一個策略——

尋找價值窪地。我不一定要買現在核心的地段，我可以買未來核心的地段。

那，究竟怎麼選擇價值窪地呢？

這裡有兩個誤區：政府宣傳的就是價值窪地；離主城區越近的就越好。

我先給你講一個故事，瑪麗在南邊的天府新區上班，她家住在北邊的新都大豐。在4年前，瑪麗萌生了買房的念頭，買哪裡好呢？瑪麗心裡想，買天府新區怎麼樣，離我上班的地方近。但是這裡要6千多，而且去到二繞了，要不買大豐吧？這裡才4千多，而且離北三環不遠呢，而且政府不是要北改嗎？天天在宣傳……這裡以後應該有很高的升值空間吧。

4年後的現在，瑪麗每天起個大早，從家坐30分鐘公交到達最近的地鐵站，這是地鐵1號線在最北邊的一個站點，你注意還沒出三環。然後坐地鐵來到天府新區的興隆湖，這是一個快接近第二繞城的地方了。下班回去的時候從興隆湖坐地鐵到北三環，然後坐一個火三輪迴家。

這個故事告訴我們什麼？可不僅僅是上班不方便的事情，現在大豐和興隆湖的房價可差得太多了。

要看未來的核心區域，不能光聽政府的宣傳，你看成都政府說，向東向南發展，又說要北改，又說西邊要升級。你怎麼判斷？

別聽廣告，你得找到一些關鍵的指標。

我給你講三個關鍵指標：

地鐵修建的速度，政府投資的力度，以及大牌聚集的熱度。

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先說第一個指標——地鐵修建的速度。

這是成都地鐵線修建的一個狀態。紅色是已經開通，藍色是正在修建，灰色是已經報建。你可以看到，紅色的正中間這一條線，南邊很長，快到第二繞城了，而北邊呢很短，連三環路都沒有衝出。你以這個規律去看地鐵線往前延伸的速度，就大概能夠判斷出區域未來的價值來。想象這個場景，如果你回家還在坐火三輪，那不是價值窪地，那是眼淚的窪地。

我們再來看第二個指標——政府投資的力度。

這裡我舉一個龍泉驛區的例子。我跟很多朋友提到龍泉的時候他們都會一愣，龍泉值得投資嗎？看這個數據你就明白，你看它的GDP排名第二，遠高於傳統的幾大行政區劃，什麼青羊、武侯、錦江。

早在7、8年前我就給很多開發商建議，在龍泉拿地。龍泉驛和傳統的幾大區相比，它可能並不起眼，而在它下面，有一個不得了的經濟開發區，這個經濟開發區雖然不是一個行政區劃，但是它的GDP就已經超過了錦江區。GDP背後是什麼，是政府的投資。什麼一汽、大眾、豐田……等等這些高產值的企業全都在這個區。

在它前面排第一的是高新區。高新區也是遵循這個邏輯，只不過它是南區和西區兩塊加起來的。同樣的天府新區也是這樣，只是它還在快速發展中。

還有第三個指標，你可以看大牌聚集的熱度。

什麼意思呢？就是一個區域吸引進來的知名開發商，和他們開發的知名項目的多少。

舉個例子，武侯新城這個區域，它是原本武侯區一個比較雜亂落後的區域。原來的什麼皮革工廠，相關的商品貿易都堆在這兒。你往那邊走，你會感覺整個城市面貌髒亂差。但現在你再過去看，土地平整，大塊大塊的土地呈現，而且知名的開發商扎堆。

最典型的就是金茂、金科、中鐵建這些房企，現在全成都，最高單價的住宅也在這個區域，而且賣得還不錯。

從我們的經驗來看，以這種思路去選擇的區域，未來幾年它的發展都會不錯。因為知名的品牌開發商，他所修建的知名項目就像是一個磁鐵，會吸引來眾多的優質配套，還有更多的項目入駐。

到這裡，讓我們再總結一下，我給你交付了兩個東西。

第一，我給你交付了一個當下在成都的買房指引：首選新房，改善四房。

第二，我給你交付了如何選擇價值窪地的三個指標：地鐵修建的速度，政府投資的力度，大牌聚集的熱度。

那進一步呢？在一個信息不對稱的複雜領域如何決策？

通過比較，找到關鍵信息，排除不合理因素。

找到關鍵信息——人和錢往哪裡走。

排除不合理信息——什麼人為壓低價格，人為擠壓參與者，什麼人為製造熱點等等，都是在排除不正常不合理的因素。

如果剛才我們說的你都忘了，最後給你兩個原則：

原則一：目前成都的城市化率僅僅70%，這個城市還在不斷地發展，現在所有的增長都是城市發展的紅利。能早買儘量早買。

原則二：如果你要自住，現在永遠是最好的時機。如果你要投資，請想一想有沒有人願意住到你買的那裡。

最後，你有什麼困惑也可以給我留言，我會找時間為你解答。

祝你買到稱心如意的好房。