A Sow，sir edwin henry landseer
大家对“长租公寓”这四个字的厌恶，已经不亚于“P2P”。
10月8日，国内第三大长租公寓青客公寓，正式向美国SEC递交了招股书，准备冲刺“长租公寓第一股”。
不过公寓估计没请风水师，这时间选得有点背。
前脚是被誉为办公空间二房东的WeWork上市折戟，后脚是和青客公寓递交招股书的同一天，悦如公寓发公告，公司没钱了，已经无法正常经营；10月14日，南京君创公寓爆雷跑路，大量租客被原房东扫地出门。
青客公寓在这个时候毅然决然冲刺纳斯达克，也许确实是到了“饥不择时”的地步。
青客公寓谋求上市，并不是因为在长租公寓爆雷潮中一枝独秀。
从2017年到2019年6月底，才2年多的时间，青客公寓就亏了14亿元；单单是今年上半年，又亏了2亿元。截至2019年6月底，青客公寓总资产20.3亿元，总负债却高达27亿元！可以说已经是“技术性资不抵债”了。
（图片来自：Pixabay ）
巨亏的背后，是前期的快速扩张。
长租公寓的进入门槛低，只要有钱拿下房源，谁都可以做。行业竞争者太多，想笑着活下去，就看你能不能率先抢占市场份额，拥有行业定价权。
从成立以来，青客公寓一直在快速扩张的路上，通过不断抢夺房源数量，来抢占市场规模。从2012年在上海成立，到今年6月30日，运营已经覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴6座城市，运营91000多间房间，年复合增长率高达114%；2017年和2018年的平均月末入住率分别是91.6%和92.4%，位居行业首位。
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但是，拿下大批房源后，得先装修之后才能出租。而装修费用是作为运营前的一次性投入，非常考验企业的现金流。青客公寓每个单间平均装修成本大概是1.47万元，而平均每个房间月租金只有1149元。也就是说，每个月需要出租10间房，才能换来一间房的装修成本。
在这种疯狂扩张的模式下，一旦房子租不出去，拿什么给新收上的房子装修，房子的空置成本又该怎么办？
所以，为了维持现金流，长租公寓一般都会走租金贷的道路。青客公寓的租金收入中，65.2%都是通过租金贷。
租金贷的模式咱们已经讲过，租客从和公寓合作的金融机构获得租房贷款，贷款成功后，租客每个月还贷；而公寓则是一次性拿到金融机构批准的所有贷款额度，再抽出一个季度的房租付给原房东，剩下的钱，就可以拿去不断拿房源扩张、装修新房等待出
租。
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只要涉及到租金贷，几乎都会面临两个问题，一是欺骗诱导租客签订租金贷，二是盲目扩张资金链断裂后，公寓跑路，租客被房东扫地出门。
根据新民周报的报道，以及知乎上不少的帖子，青客公寓会瞒着租客办理租金贷，而且你签的是一年的房租，你的贷款却是两年期。
公寓隐瞒或者利用优惠诱惑租客签订贷款合同，实际上是让租客用自身信用，给长租公寓提供廉价融资的工具。
一旦公寓资金链断裂跑路，原房东收不到钱，断水断电、扫地出门，就是租客的命运。而别忘了，你一开始就和金融机构签订了长达一年甚至两年的贷款合同，哪怕你被房东赶出去了，该还的租金贷照样得还，不还就等着上征信黑名单。
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而长租公寓本身也并不是一个暴利的行业。
根据戴德梁行发布的中国长租公寓市场发展报告，轻资产模式中，企业的底租成本、装修和维修运营成本约占总成本80%，行业平均回报率很难高于2%，单纯以租金差的盈利模式很难满足当前扩张期的资金需求。
那么，靠依赖资本和杠杆来扩大规模，摊薄成本来实现盈利，在长租公寓市场里，行不通。
青客“资不抵债”下，加之监管层目前对租金贷的严监管，如果不能迅速融资缓解债务压力，补充现金流，离爆雷也许真的就只有一步之遥了。
但上市，谈何容易。中国人已经不爱看PPT了，美国人更不愿耗时间看你画饼。
别忘了，前脚就有WeWork上市折戟。
WeWork和长租公寓本质上是一毛一样，只不过长租公寓是租给人住的，WeWork是办公空间的二房东，长租下房产后，改造成共享办公空间，然后高价出租给个人或者创业公司。
在8月14日之前，WeWork可是美国响当当的独角兽，估值高达470亿美元。但投资者质疑它的商业模式和高估值，WeWork不得不撤回向SEC提交的招股说明书，寻求推迟IPO。
青客公寓的上市之路，也许也会重蹈WeWork的覆辙。
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说到烧钱，和WeWork比起来，青客公寓简直是小巫见大巫。
从2016年到2018年，WeWork营收4.4亿美元、8.9亿美元、18.2亿美元，每年都翻倍增长，确实有独角兽的模样，扩张速度非常快。截至今年3月，WeWork已经在全球28个国家、105座城市有业务布局。
但迅速扩张，也意味着疯狂烧钱。
这三年里，WeWork分别亏损4.3亿美元、8.8亿美元、19.27亿美元。美元，是美元啊各位！有分析提到，如果没有新的注资或者募资，WeWork的现金缺口将会超过25亿美元，不足以支撑10-20年的建筑租约。
这和我们目前很多长租公寓的窘境是一样的，公寓方手上的现金不足以长期支付房东租金，只是你不清楚，到底是哪家公寓就在崩裂的边缘。
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挤去泡沫后，WeWork的估值也从470亿美元，大幅下滑到100亿-120亿美元之间，最后你会发现，它其实也就只是一个估值虚高的“长租公寓”。
烧钱模式并不是长久之计，不是随便一家烧钱的公司，都能烧出一个美团。就像甲骨文创始人拉里森说的，在顾客不会与公司站在一起的情况下，砸钱争夺市场份额就是“愚蠢的”。
租金贷模式下，租客不会和青客站在一起；这种疯狂烧钱抢占市场份额、长期亏损的商业模式，不再轻易得到市场理解，投资人不再愿意为过度投资买单，长期无法把规模增长变现为实实在在的钱，前期重金投入的资本，也许会加速退出。那些投资于疯狂烧钱行业的一级市场基金，我们也该远离。
青客的上市，任重道远。
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