20致富乾貨篇：買房致富如何選地段？

大家好，我是【房神老王】。擁有8年房產投資實操經驗；白手起家投資房產，到目前，已投資21套房，管理過125張卡。並已成功幫助上萬人通過買房獲得高額回報。我將每日持續分享8年“所學、所歷、所悟”的買房致富實操乾貨，包含：房產套利的秘密、首付融資、破限購限貸、選房指南、陷阱內幕、手法技巧等系統知識。

今天老王要分享的主題是：買房致富如何選地段？

本篇共有以下3個重點

1：什麼是板塊輪動？

2：為什麼熱門板塊價差不合理的地段有投資價值？

3：為什麼城鄉結合部的地段有投資價值？

一：什麼是板塊輪動？

在講地段之前，首先講一個板塊輪動的概念，什麼是板塊，一個城市的東西南北中就是板塊。作為一個個人投資者，你要知道：市中心的核心地段肯定是最值錢的，但是市中心的土地只有那麼多。

一個城市想要發展，會以市中心為核心，呈螺旋式的一圈一圈朝外擴散，這就好比你站在城市的市中心，俯瞰整個城市的發展，其實東南西北中不同的板塊，到最後都會發展起來的，如果今年南邊先漲，你不要沾沾自喜，只不過是說明你先輪到，過兩年東邊也會漲起來的，在過幾年北邊也會漲起來，其實就是一個輪流排隊買糖吃的概念。那麼問題就來了：是在已經發展起來的熱點板塊選地段呢？還是在暫未發展起來的冷門板塊選地段呢？【房神老王】

二:為什麼價差不合理地段有投資價值？

有這樣一句話叫做：中心城市，中心區域，中心地段，也就是一個省的省會的市中心最熱門的地段，就是最佳投資地段，可是相對應價格也不低呀，且回報率也不會特別的高。那怎樣在熱門板塊尋找回報率高的地段呢？首先確定熱門板塊這個主基調，在找這個板塊存在不合理價差，那些跌無可跌的地段，買入後等待價值恢復即可。

比如成都熱門板塊：春熙路，春熙路中心地段價格4-6W，以成都IFS為中心，步行距離428米，類似於天仙橋北路這樣的地段，價格在2-2.5W, 步行距離713米，類似於和平街，梓潼橋西街這樣的地段，價格在1--1.3萬之間。當然，這個價格只能買到2000年左右的老破大，當你買入時是最差最差的垃圾，未來只能變得更好。巴菲特就是運用這套操作手法，他總是大量買入跌無可跌的優質股票，然後長期持有，等待價格恢復，大賺一筆後，又去尋找下一個會超跌反彈的股票。

回到樓市投資，不合理價差地段，因為價格已經比市場價低很多，所以這樣的地段具有抗跌性，安全邊際高，且有良好的升值空間，但也有缺點，那就是喪失了流動性，短期內不易變現。但這些都不重要，本來就沒打算短期拋售，因為交易成本實在太高了。當然職業買家也不是全部都買這樣的房子，我們不是持有1套房，是幾十套房產，所以我們有自己的航母艦隊，這裡面有巨幅升值潛力，但流動性差的。這個是整個資產包的核心。接著就是：流動性中等，漲幅中等的，流動性強，漲幅較小的，當然，這些配置都是為核心服務的。本篇主要講地段，後期會對多套房產配置另開專題。【房神老王】

三：為什麼城鄉結合部的地段有投資價值？

道教言：陽的背面是暗影。任何事物都是盛極而衰，否極泰來，從投資的角度講，最旺最熱最高檔的板塊和地段，其實並不是回報最豐厚的。如果你要追求超額的回報，也要學會去暗影中尋覓。怎麼去找呢？

前文就講了：城市土地就那麼多，最後整個城市的東西南北都會發展起來的，只是一個時間先後的問題，所以你要預估未來某個冷門板塊的某個地段會大漲，提前買入，等待板塊輪動的帶來。這也是成熟投資者最熱衷的做法，這些板塊一旦漲起來，不僅獲利巨大，更是一種智力遊戲，很有成就感，其實一套房子，一個地段，最重要的升值發生在“由城鄉結合部轉為市區”的一瞬間。好比離市中心20KM的遠郊房，有一天，政府把這個地方規劃成新區，又或者修了一條地鐵，就在那一瞬間，房子漲幅，往往是5000/m到20000/m的瞬間跳漲。

就好比成都的天府新區，曾經的華陽，中和。就是一個普通的小鎮，現在房價是未建新區前的4倍。再比如成都大面鎮，大面鎮處於成都市區與龍泉驛城區銜接的咽喉要地之一，也是成都二圈層最早通地鐵的小鎮之一，地鐵二號東延線穿大面北境而過。一條地鐵就把當地的房價推起來了。且大面剛好又屬於標準的城鄉結合部。但是這種方式也有缺點，就是價格會瞬間跳漲，所以你必須要提前佈局買入，所以買入的時間很重要，且預估的冷門板塊要準確，其實這個也是有規可循的。【房神老王】

主要有以下兩個方向：

1：政府擁有最多土地的板塊

政府規劃類似於地鐵這樣的公共品時，最重要考慮內容是：在哪一個方向上土地儲備最多？因為地鐵是一個嚴重的“外部性”商品，地鐵拉過，沿途土地都升值。而地鐵又是一個很昂貴的產品。如果地鐵從“已出售”區域拉過，沿途的百姓紛紛慶祝自己投資眼光正確。而對於政府來說，最喜歡的是地鐵從“未出售”區域拉過，沿途的土地升值都落到政府手裡。但這樣做也是無奈的。因為“土地財政”是虧錢的，而且是虧得非常厲害的。修地鐵，基礎建設，道橋路隧，這些都是天文數字。遠遠不是3元/張的地鐵票可以賺回來的。

2：看控規

那到哪裡去看這些數據呢？有一個簡單粗暴的辦法：看控規，每個省會大概率都會有自己的城市規劃館。上海城市規劃館在人民廣場市政府旁邊，成都城市規劃館在天府新區，房產的地段走勢，受政府的影響非常大，如果要對一個地段進行經營，都必須先做出‘控制性詳細規劃’其中包括交通，醫療，學校，綠地，新區規劃等等。重點關注：居住用地和商業用地，居住用地與商業用地的比例，直接決定了未來這個地塊的發展。當然，職業買家通過拍地記錄，可以部分預測“下一輪爆炒”的區域。同時，哪一類開發商拿地，也會有不同的效應！篇幅有限，具體的地段分析，【房神老王】買房致富密訓課堂進行詳細的講解。

總結一下今天的講解：

①：在板塊輪動的帶動下，一個城市的東西南北中最後都發展起來

②：熱門板塊存在不合理價差的地段最具有投資價值

③：冷門板塊城鄉結合部的地段最具有投資價值

④：地段缺點：流動性差，短期內不好變現，且預估板塊輪動，要能夠解讀宏觀政策及控規圖。

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