MagicJack

匯率貶值我們要從兩個方面來看，主要分為階段性的貶值（這種貶值主要是屬於區間震盪類別的），還有一種就是趨勢性的貶值（像委內若拉和近期的阿根廷）。下面我們詳細研究下這兩種貶值的特點：

首先，階段性的貶值，這種貶值主要是受國際消息影響。還有當國的經濟和出口等（匯率最主要的支撐就是貿易和經濟地位）。這種貶值一般都是主動性的，一般不存在危機。

其次，趨勢線的貶值，這種同樣受到經濟出口影響，但是這種主要是被動型的貶值，由於當國經濟出現嚴重衰退，出口嚴重下滑，貨幣前景堪憂，被動的貶值往往是失控的，比如8月13日阿根廷比索重挫逾30%創紀錄低位。

瞭解了貶值的基本原因，我們再看看看房價。由於房價最重要的支撐就是貨幣，而貨幣最重要的增量就是外匯儲備（當國的外匯儲備越多，可以發行的貨幣也越多，例如當國企業賺取外匯後會和當地銀行換取本國貨幣，這樣銀行得到外匯儲備，社會上的當國貨幣也會增加）。

當經濟和出口出現下滑或者逆差時，外匯就會減少，外資就會撤離，這樣就導致銀行的外匯儲備減少而收回當國貨幣。社會上的資金一旦開始減少，這樣房價就滯漲或者下跌（資產類的都會明顯下跌，不止是房產）。

所以說匯率貶值不止是會影響房價下跌，他會影響社會上所有的資產價格。

抄底狂人松果

匯率是兩個不同國家之間的貨幣兌換時的比率，比率只是一個分數它是不會貶值的，只有幣種才會貶值。當下人民幣就面臨著不斷貶值的現狀，美元兌換人民幣從年初6.7左右的匯率到現在7.1左右，這就是今年以來人民幣的貶值。但是人民幣的貶值你的房產變負資產了，即便是從13年6.0左右的匯率到現在7.1的匯率你的房產變負資產了，匯率有這麼大的波動你得房產不但沒有變負資產反而是翻倍的上漲。所以貶值並不會讓你的房產變為負資產，即便是有影響也是非常小的影響。

人民幣貶值最不利的是外貿行業。

做外貿的人才會不喜歡人民幣貶值，特別是以進口為主的外貿商最不願意看到人民幣貶值。比如年初去國外進口東西都以美元計算，6.7元人民幣換1美元，但是現在要7元人民幣才能換一美元。如果你進口的一件商品價格是1美元，那麼年初到現在你就要多花0.3元人民幣，一件多花0.3元，那一萬件，10萬件，甚至百萬件呢？所以人民幣貶值引起的匯率大幅上漲，最不利的應該是以進口為主的外貿商。如果主要是出口為主的外貿商，他們相反剛好會成為人民幣貶值的受益者。因此合理範圍的貶值或者增值是有利也有弊的，並不會讓你的房產變為負資產。

人民幣貶值會影響房價但是並不會讓你的房產變為負資產。

理論上講如果人民幣過渡的貶值確實會讓你的房產變為負資產，比如現在美元兌換人民幣匯率突然變成了100，當人民幣幾十倍的貶值時就會導致投資者資產嚴重縮水，甚至引發恐慌性的拋售事件。特別是有多套房產，或者一些國際性的投資者是最容易被幣種的突然貶值而破產。但是這樣的情況至今還沒有發生過，不但我國沒有發生過，即便是最嚴重的金融危機也沒有出現過。因此這樣的情況卻是會有，但是發生的幾率可以說是0，所以我們不用擔心人民幣貶值會讓我們的房產淪為負資產，適當的貶值只會讓我們的房產價值越來越高。

投資觀

匯率的漲和跌跟其他商品本質一樣，就是取決於供求關係，本國貨幣有人買就漲，有人賣就跌，

從這個情況可以看出，匯率是一個國家經濟競爭力的體現，一個國家經濟走強的時候，國際資本看好市場前景，大量資本湧入，造成匯率不斷升值，反之，經濟走弱的時候，國際資本不看好市場前景，大量資本出逃，造成匯率貶值，

對於房地產來說，資金寬裕價格就會漲，資金緊張就會跌，那麼匯率升值說明一個國家資金寬裕，有助於房價上漲，匯率貶值說明資金緊張，房價就會下跌，

從國際金融市場的表現可以證明這個規律，日本金融危機發生後，日元匯率下跌，日本房價同樣下跌，亞洲金融危機時期，東南亞國家的貨幣暴跌，房價跟著下跌，前一陣的土耳其里拉貶值，土耳其房價下跌，這個過程其實就是因為資金逃離所致，土耳其總統號召國民獻出美元恰好說明了這個道理，

不過也有一些國家出現匯率貶值，但是房價還會上漲的情況，主要是那些極端通貨膨脹的國家，比如委內瑞拉，津巴布韋，這其實並沒有違背金融規律，而是這些國家資金外逃更誇張，這些國家當局瘋狂印鈔造成極端通貨膨脹，物價普遍上漲，但是上漲後的房價折成美元還是貶值的，房價上漲是不可能超過通貨膨脹速度的，這兩個國家通貨膨脹十萬倍，房價能否也漲十萬倍？

匯率貶值，房地產也會貶值，深層原因在於匯率和房地產本質都是國家競爭力的反映，經濟基本面不行了，啥資產價格都撐不住，都得貶值，

萬事皆空70

匯率貶值和房價下跌有強關係嗎？2018年中美貿易摩擦，美國開始對中國出口的商品加徵關稅，結果就是匯率開始大幅貶值，匯率也從6.2貶值到接近7，貶值幅度也接近10%，這個數字好巧合啊。所以2018年匯率是大幅貶值的，但是房價走勢如何了？從2018年3月份匯率開始貶值以來，房價總體還是上漲的，直到下半年喊出“堅決遏制房價上漲”的調控目標，房價上漲的趨勢才被遏制，所以匯率貶值和房價下跌並不是一種強關係的。

但是為什麼會有人認為匯率貶值會導致房價下跌呢？這個匯率的機制有關，匯率貶值意味著在匯率市場美元受歡迎，國內的資金紛紛流出，這樣就導致國內的資產受到影響，尤其是那些投機性的資金，拋售國內的資產（房產和股票），換取美元流出，這樣就有導致房價下跌的風險。08年的時候就有這種情況，金融危機導致資金流出，匯率貶值，拋售國內資產，資產價格下跌，這是套路，98年亞洲金融危機也是這種情況，所以匯率大幅貶值是有這個風險的，但是在我們這裡並不完全是強關係。

匯率貶值如果不是主動行為，那就是被動，一般是危機的前兆，危機出現，資產價格也會下降，所以這也是匯率和資產價格的關係。

在我們這裡匯率是“保7”的，自從我們匯率升值之後，匯率一直是在7以下，是否存在保7我們不好說，但是匯率的形成也是受多種影響。主要的就是雙邊貿易導致的對美元的需求，這是供給關係主導的，市場會有一個自發的匯率保障雙方的貿易穩定，但是短期有突發事件引起匯率大幅波動，央行是會出手維穩的。

小範圍的匯率貶值並不會引起房價下跌，但是大幅的貶值是會有影響的。持有3萬億美元的外匯儲備，為維護匯率穩定提供了保障。

壹號股權

嚴格意義說，正常範圍的匯率貶值不會引起房價變負資產。只有匯率大幅波動，才可能引發房價過度下跌而使得以房貸按揭方式購房者成為負資產。所謂的“負資產”就是比方說，一套房130萬，首付30萬，貸款100萬，而房價比如下跌到50萬，但是你負債100萬，賣掉房產還銀行50萬，你還對銀行負債50萬，即為“負資產”。

從匯率角度看，正常波動總是存在的。以人民幣匯率二十年匯率的波動來看，2000年加入世貿組織前後，由8逐步升值到6.3後基本穩定在6.3區間波動，此被稱之為“第一次匯改”，期間房價大幅上漲，持續時間超過二十年。

而從18年初以來的關稅問題爆發後，匯率經歷了兩輪波動，一輪從6.3迅速貶值到6.95以上，後因關稅緩和，重新接近6.4之間波動。近期因為關稅升級，導致匯率十二年以來首次貶破7並達到近期的7.15（以離岸匯率為準）。期間，貶值幅度最大超過12%，房價並未出現大幅下跌而出現的所謂“負資產”。

而真正的“負資產”，歷史上出現過幾次，一是香港在97迴歸之後疊加了亞洲金融風暴，香港房價出現大幅下跌，而大量的工薪階層成為“負資產”，其中，典型的為香港藝人鍾鎮濤，就是著名的“負資產“；其次，是08年國際次貸危機引發的全球金融危機的一年左右的時間內，以深圳炒房團為代表隊的在房價大幅下跌30%左右而出現按揭買房者和炒房者成為“負資產”。前者歷時幾年，後者歷時不滿一年。

通過以上的案例來看， 要引發房價暴跌而出現“負資產”現象，需要宏觀經濟形勢出現重大問題。尤其是國際性的金融危機或者國內系統性金融危機，且一般在危機三四個月以上，房價才開始出現下跌或者的大幅下跌，而斷供者開始大量出現，房產中介大量關門倒閉，房產拋售集中出現且沒有接盤的購房者。這一系列條件滿足，才可能出現按揭買房者成為“負資產”。且成為所謂“負資產”時間的長短，還是要看國家宏觀政策對經濟和危機的刺激是否歷時和有效。

真正歷史上，最漫長的“負資產”是日本，建議大家可以去百度日本廣場協議前後房價暴跌，長期下跌後大面積出現“負資產”的現象。這個對未來我國可能得房價走勢和後果具有比較高的借鑑意義。

屠龍刀fei0598

貨幣貶值分為：對內貶值和對外貶值，像題主說的匯率貶值則是指對外貶值，以人民幣匯率為例，如果只是小幅貶值的話，不會對國內房產產生太大影響，因為人民幣匯率小幅貶值只會使部分國際熱錢流出中國，而這部分國際熱錢投資國內房產的資金比較小，相比於目前總市值達435萬億的房地產市場來說，影響幾乎是微乎其微，所以，匯率小幅的貶值不會對房產產生什麼影響！

但是，如果是匯率大幅貶值，那影響就很大了，那就不僅僅會影響到房地產市場，還會影響到其他方方面面，首當其衝的是金融市場，我們以1998年東南亞金融危機為例，當時以索羅斯為首的國際資本大鱷就是從狙擊泰國泰銖開始的，瘋狂做空泰銖，致使泰銖匯率崩潰，然後就是印尼、韓國、新加坡、菲利賓、香港等地，東南亞多國貨幣大幅貶值，並導致股市大跌，許多企業倒閉、工人失業，社會經濟蕭條，不僅房產會成為負資產，整個金融體系都備受打擊！

所以，如果匯率只是小幅貶值的話，對房價不會產生太大影響，而如果是大幅貶值的話，則會對固定資產價格產生一定的衝擊！

以上是我的個人觀點，僅供參考，歡迎大家留言討論~~

K濤資本

房價不會變成負資產，只有房子才能變成負資產。所謂負資產，通常指物業的市價低於原先用來購買物業的借款的現象。這種現象通常在物業價格普遍下跌後發生。

單純的匯率貶值，如果不引起房價的下跌，是不會使房子成為負資產的。如果一個國家的房產市場，國際資金投資比例過重，一旦本幣下跌，眾多的國際投機基金就會立即選擇賣房變現，同時把賣房獲得的本幣拋售，兌換成外幣，逃離該國市場。而拋售本幣，又會引起本幣的進一步下跌，促進更多的投機基金拋售以本幣計價的房產。總之，這是一個惡行循環。當房價下跌到低於住房按揭的平均水平時，就會出現大多數房子都變成負資產的現象。

其實類似的例子在1997亞洲金融危機的時候就有發生，泰國等東南亞國家由於經濟的快速發展，促進了本國房產市場的繁榮，房價上漲引來了眾多的國際投機資金，推漲了泰銖等東南亞貨幣，使得本國房產以美元計價出現了更加快速的上漲。在金融危機發生以後，泰銖暴跌，本國的房產泡沫隨著國際資金的出逃迅速崩潰，很多房產成了負資產，形成了斷供潮。銀行無奈只能拍賣房產，又促進了房價的進一步下跌。這種惡性循環徹底終結了泰國等新亞洲四小龍的經濟神話，其影響一直到今天都沒有完全消除。

不過，從我國情況來看，一直以來人民幣的匯率較為穩定，對境外購房方面的管控也較為嚴格。這種情況在中國難以發生。

度小滿金融

房價不可能變為負資產，因為房價不是資產，房價不過是資產的一種表達方式。

正確的表達應該是：“匯率貶值為何能引起房子變負資產”。

匯率貶值在特定情況下，會引起房子變成負資產。

一般來說，匯率貶值升值，在目前市場狀況下都是正常的。漲漲跌跌因素很多。

但如果匯率大幅度貶值，這時候就會引起資金外流，導致市場上缺乏資金，房價暴跌，這時候房子就可能變成負資產。

我們簡單的做一個假設說明。

比如，目前美元兌人民幣匯率是7.15左右。假設三個月之後，美元兌人民幣匯率為14.30，也就是三個月之後，人民幣兌美元貶值了一倍，那麼這會引起一個明顯的現象，就是資金會立馬出逃，兌換為美元。

這時候，很多人紛紛變賣房子，購進美元。但市場上房子出售的太多，而資金都=變成美元，購房的人非常稀少，這樣房價暴跌。

比如王先生剛買了一套房子，價格是2萬元/平方米購買的房子，然後總購房款是200萬元，首付60萬元，貸款140萬元。這時候房價暴跌，只剩下1萬元/平方米。那麼房子的市場價格，就只有100萬元。

這時候王先生欠銀行貸款有140萬元，不包含利息。但房子價格只有100萬元。也就是前期的首付60萬元白花了不說，房子的價值還不如銀行貸款。

這時候房子就是負資產。

所以匯率貶值確實能讓房子變成負資產。但這樣的現象，大部分是在經濟危機，或者金融危機的時候發生。

從目前來看，中國發生這樣的現象，基本上沒有可能的。

因為中國經濟增長依舊強勁，年經濟增長保持在6%以上，這樣每年新增GDP超過90萬億元人民幣×6%=5.4萬億人民幣，摺合大約8000億美元。這相當於一年增加一個土耳其，或者是荷蘭的GDP。

其次是，中國外匯還是屬於有效管控範圍，中國外匯儲備目前依舊保持在3萬億美元的這樣一個高位。截至2019年7月末,我國外匯儲備31037億美元。這是有實力作為保障的。

當然，最近幾年，人民幣匯率開始回調，尤其是今年以來，人民幣匯率更是直接破7，目前為7.15。這個價格，與2018年1月份人民幣兌美元1美元6.5人民幣相比，差不多貶值10%左右。

而2018年以來，美國對中國產品提高關稅，基礎也是10%。也就是這個人民幣貶值，其實差不多抵消了美國加徵的關稅。

匯率貶值確實能夠讓房子變負資產，但基本上是在經濟危機或者金融危機發生的情況下。目前人民幣貶值，其實是對沖美國加徵關稅的一種策略。

波士財經

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蔣老師觀點：匯率貶值與房價變為負資產沒有很強的關係。人民幣兌美元匯率貶值，不會直接影響中國的房價漲跌，更也不會直接引起房產變成負資產。

人民幣匯率貶值會影響房價嗎？

人民幣匯率貶值對房價其實沒有實質影響，只是計價方式不同會使得房產名義上“貶值”。

我們來詳細討論這三種情況：

第一種情況：你的資本來自於國內，所有的消費也在國內，以美元計價的資產（比如房產）名義上貶值，但是這樣的貶值跟美元沒有實際聯繫，因為你將來買房賣房都是用人民幣計價。

換句話說，你如果不涉及海外資本的話，這個跟你真沒啥影響。

第二種情況：你的資本來自於國外，消費在國內，並且資本需要返還給海外。那麼對你來說，人民幣貶值就有影響了，因為人民幣貶值，你的資產賣出時以人民幣計價，最後再兌換成美元就變少了。

簡單說，你的錢來自於國外而且需要還回國外的話，人民幣貶值對你有直接的負面影響。但是這種影響也是短期的，如果資產持有時間長，短期波動影響不算大。只有人民幣匯率大幅貶值的情況下，你的房產可能會變成負資產。

第三種情況：如果你的錢來自於國內，想要出國留學、消費、投資的話，那麼人民幣貶值對你來說也有影響，直接損失的就是你的購買力，所以這個時間段出國的話，是比較虧的。

如果金額不大，其實影響也沒有那麼大。

房產變成負資產是什麼意思？

如果你的房產變成負資產，只有一種情況，那就是資不抵債。資產就是你的房產，債就是你從銀行借的錢。如果產生資不抵債的情況，那多數是因為房價暴跌，你的房產不值銀行貸給你的錢了（或者是別人借給你的錢）。那麼你就需要增加擔保或抵押，來確保銀行借出去的錢能夠收回來。

這種情況會發生房產變成負資產。

我舉個例子來說明一下，燕郊樓市一度成為中國炒房客的天堂，房價暴漲到3.6萬/平米，而如今攔腰斬斷，房價跌至1.5萬/平米。在高位接盤的人直接跌沒首付，這是房產變成負資產的案例。

但是這種負資產跟人民幣匯率幾乎沒有關係，跟國內經濟形勢和房地產走勢有關係。

人民幣匯率貶值更多影響的是進出口貿易，進而影響國內資本流動，如果外資大規模撤出中國，那麼可能對國內經濟形勢造成較大的影響，進而導致房地產行業出現問題，房價暴跌，這樣才可能會導致房產成為負資產。

但是這又是一個複雜的經濟運作過程。如果國內經濟出現了大的問題，國家也會出手做好調控的。

綜上所述：

國內房價跟人民幣匯率貶值的關聯度沒有那麼高，不用杞人憂天。與其擔憂別人的房產成為負資產，不如多賺錢，讓自己也能擁有多套資產。

關鍵字: 財經 階段性 貶值