寶龍地產為何大跌

閩系房企寶龍地產已經是近期第二次大跌了。

11月8日，寶龍地產（1238.HK）開盤暴跌超8%，收盤跌幅逾7%。由於剛剛被剔除出MSCI中國小型股指數，寶龍地產回應稱，股價回調為正常波動。而且，被剔除出MSCI中國小型股指數，主要原因是公司規模發展變大，部分指標已經遠優於小型股指數的要求。

本次MSCI中國小型股指數變動總計新納入企業27家，剔除23家，其中港股上市公司被剔除18家，中概股被剔除5家。從收盤的情況來看，被剔除企業大部分股價飄綠。

寶龍地產今年以來股價飆漲，年初至今已漲74.36%，目前市值209億港元。

寶龍地產昨天披露的銷售數據顯示，今年前10個月合約銷售額505億，同比增加52.4%，距全年550億銷售額目標僅一步之遙。2018年，寶龍地產合約銷售額增長96.5%，達到410億。

不過，市場依然對寶龍地產的債務情況有些憂慮。

寶龍地產是在2009年上市，次年總部遷至上海後開始加速擴張。擴張期房企的債務也會大幅升高。數據顯示，寶龍地產2010年有息負債62億，2018年底達到491億，今年有效控制負債後，6月末為496億。截至六月末，寶龍地產手頭現金166億，堪堪覆蓋短債。

2012年到2018年，寶龍地產淨負債率持續升高，截至2018年底已升至101.6%，今年上半年雖然有所好轉，但仍高達91.4%。

下半年以來，寶龍的債務壓力繼續加大。不久以前，寶龍剛通過“閃電售賣”的方式向實控人許健康融資7.8億，代價是許氏家族持股比例從67.58%下降至65.19%。（詳見《 》）

除此以外，寶龍地產在今年下半年已累計發行兩次優先票據及一次超短融債券，累計融資約36.8億。

由於房地產行業整體融資緊縮，寶龍地產的融資成本也在升高。今年上半年，寶龍支付利息16.9億，相比上年同期增加35.4%，實際利率由去年同期的5.95%上升至6.24%。11月4日最新的一項融資中，寶龍的借款利率已經高達7.125%。

不過，寶龍地產的債務中銀行貸款佔多數，結構相對合理。財報顯示，寶龍總額今年6月末的496億有息負債中，銀行貸款為260.7億，佔比超過50%。另有優先票據87.8億、公司債109.6億、其他借款37.9億。

雖然寶龍地產通過境外融資渠道在持續輸血，但短期資金壓力不可避免。此前寶龍通過“閃電配售”獲得許健康7.8億輸血，就被外界認為是應對當時即將兌付的3億超短融債券。而寶龍年內還面臨12月22日到期的3億超短融債券和11月11日到期的8.5億的資產支持專項計劃。