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小茜在長沙工作3年，15年和男友在高橋市場那買了套新房，16年底時，房子漲了20%左右，本是件高興的事。
過年大家坐在一起聊天，得知在深圳工作的表姐16年初在長沙梅溪湖買的一套房差不多翻番了。小茜爸爸一臉不悅的看著未來女婿：“怎麼你們在長沙工作，買的房漲得還比不在長沙的少多了？”小茜聽了心裡很不是滋味，年都沒過好。
相信很多人都有過這樣的體會。同是買房，前幾年買了長沙的被買了深圳的恥笑，買了羅湖的大幅跑輸買了南山的。雖說房子是用來住的，但沒人希望自己買的房不漲或者漲幅遠不如別人。
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在長沙買房，哪個區域升值潛力更大呢？
首先需要清楚的一點是，過去二十年房價上漲，漲的並不是房子本身。房子也是普通商品，是損耗品，長期來說，房子折損，老舊，不能住了，還值錢嗎？房子不值錢，值錢的是房子下面的土地。
前幾月爆出的鶴崗一萬一套房，如果把這套房子搬到北京去還會是一萬嗎？
所以還是那句，地段地段地段，在一個城市買房前先選地段。
長沙哪個地段未來會更值錢呢? 看了下長沙市城市總體規劃，目前官方發佈的只有一個在2014年修訂過的《長沙市城市總體規劃（2003至2020）》版本的，網上還有些傳出來的所謂2035年長沙總規。
從規劃看，長沙發展是“一軸兩帶多中心，一主兩副五組團”。
一軸就是湘江；
“兩帶”是北部發展廊帶和南部發展廊帶；
一主就是以五一廣場為中心的主城區；
兩副就是星沙和梅溪湖；
五組團包括暮雲、黃黎、空港、金霞、坪浦。
這麼多地方怎麼選呢？很多人拿著這規劃找窪地，找便宜貨，就好像中國大媽橫掃低價股。
牛市垃圾股都會上天，但漫漫熊市時，只有基本面好的龍頭股票才會一騎絕塵，垃圾低價股價格只會越來越低。
在一線，部分二線城市房價如此高的今天，在國家堅定“房住不炒”，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的現在，大家覺得樓市還會出現幾個14-18年的普漲行情？
只有概念，沒有人口沒有產業的遠郊區域，怕是以後也會像鶴崗那樣只能白菜價出售。
03
中國人不缺房子，從住房空置率來看，房子的總量其實是遠遠大於實際人口需求的。之所以我們還覺得房子不夠，是因為人口流動後，產生的需求錯配。
比如你在老家有幾套房子，但去到北上廣深等大城市後還要買房。
所以我們選區域首要關注的是人口流動。沒有人口流入的城市是沒有未來的，沒有人口流入的區域是沒有房地產的！
大家都知道這兩年長沙人口流入很大，但有人關心這些人具體流入了哪個區域嗎？
通過查看2018年各區域的經濟統計公報，2018年人口流入最大的是嶽麓區，常住人口比2017年增加4.34萬，戶籍人口比2017年增加51，198人。
前面我們說了長沙的一軸是湘江，湘江以東為河東，湘江以西為河西。河東包含芙蓉區，雨花區，開福區和天心區四個行政區，河西包含嶽麓區和望城區兩個行政區。
一般買房區域分為市中心核心區，市中心外圍，近郊和遠郊。
哪裡的地段最值錢呢？必然是市中心核心區。但隨著城市擴建，很多城市市中心是會轉移的。
拿深圳舉例，羅湖是最早的市中心（一代城），後來市中心是福田（二代城），再後來市中心轉到南山。2010年我們在深圳買房時，福田最貴，羅湖其次，南山價格比羅湖略低。當時還看不上南山，覺得南山太偏，結果現在南山最貴。
還記得當年“寧要浦西一張床，不要浦東一間房嗎”？上海浦東，深圳前海無不告訴我們買房要買新區。
河東市中心一般房屋老舊，交通擁堵，市容市貌不好，居住環境一般，升值潛力有限。
你說市中心的房可能會拆遷或者舊改，又或者是學位房能買嗎？這幾種都是高風險的房子，你怎麼知道這個房一定會拆遷或舊改？學位房政策變來變去，“多校劃片”正在提速，萬一高價買了學位房結果沒有學位呢？高風險對應高收益，如果你賭對了，當然漲幅要比別的房子大。
如果不是有確切把握選到這三種房子，從投資的角度講，不建議選擇市中心區。老城區的房子是沒有前途的，這在任何一個城市都是一樣的道理。
當然如果你是自住，在芙蓉區上班，附近又有合適的房子，也不用捨近求遠，非跑去河西買新房，每天交通花上一兩小時。
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另外一個不建議的區域是遠郊，對應長沙市六區三縣就是望城區、長沙縣、寧鄉縣、瀏陽市。長沙要走多中心，規劃了很多新區，這些新區能不能落地不好說。攤大餅式的城市規劃，極有可能出現新區鬼城。
一般城市繁榮由哪些因素決定？
1.人口數量，2.公司數量，3.學校醫院數量，4.高等級建築物，5.大型商場，6、奇蹟建築……
對應於區域也是一樣，發展一個新區是要砸大量錢的，對於城市設計者來說，為了提高工作效率，把這些集中在一起，打造好一個新區，可以快速提升城市發展。
比如長沙梅溪湖，就是規劃落地非常成功的板塊，不管你承不承認，梅溪湖已經成為長沙的一張名片。
有句話叫“一開局的小鎮就是城市中心”。
長沙梅溪湖
這樣一分析就很明顯了，要買市中心外圍和近郊，並且是已開局的新區，那麼升值潛力大的區域就是河西嶽麓區了。
湘江新區是中部地區首個國家級新區，是重要板塊，嶽麓區屬於湘江新區，嶽麓區也是去年人口流入最大區域。
2016年下半年長沙行情最先啟動的板塊也是從嶽麓區三大熱門板塊開始的，分別是梅溪湖，濱江新城和洋湖。
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