先看个退台洋房案例。
悦云庄洋房1-6层的详细户型。
上图：227㎡一二层复式户型。
上图：三层157㎡户型。
三层其实是一二层合并的基础上做的产品。可以大致估算下：一二层复式是227㎡，单层大概是113㎡，二套合并还是227㎡，减三层的157㎡，可以得出全赠送露台的面积在50㎡左右。这个露台很重要，因为：露台才是退台洋房的核心价值。
看四层。
上图：四层144㎡户型。
四层是144㎡，相比3层，少了13㎡，当然对应的露台也减少了些许。
看五六层。
上图：五层139㎡户型。
上图：六层139㎡户型。
五、六层是139㎡的四房二厅二卫户型。
总结一下它的面积分布：
上图：正弘悦云庄退台洋房产品面积及附加值分布。
【1】退台洋房好在哪里？
正弘悦云庄这个退台产品是近3年来，我唯一见到的退台洋房产品。 这种在过去可以经常碰到的产品似乎一夜之间从市场上消失了，取而代之的是“北龙湖”类的纯多层产品以及叠加洋房产品。那么，纯多层产品和叠加洋房真的比退台洋房好吗？当然不是。
第一、退台洋房有大量的附加值。多层产品基本上不会有赠送面积，叠加洋房大多只有顶层有赠送，而退台洋房相比几乎每一层都有大量的露台赠送。
第二，彻底解决一楼的私密性问题。 常规的多层和叠加洋房由于没有退台，一楼院子的私密性（视线）和安全性（坠物）无法保证，而在退台洋房中，私密性和安全性的问题则彻底解决，我觉得这是露台之外，退台洋房最有价值的地方。如下图：
上图：悦云庄21111洋房剖面图。
其实退台洋房不但保证了一二楼的私密性和安全度，而且也保证了三四层的私密性和安全度，在某种意义上：
退台洋房更接近于实际别墅（私密性和安全性）的体验感，而退台洋房才是真正意义上的洋房产品。【2】为什么退台洋房开始稀缺？
那么退台洋房这么好，为什么有退出市场的迹象？
退台洋房虽好，但其对地块的容积率和建筑密度要求极好，这样造就了“退台洋房虽好，但却不受开发商青睐”的现状。看下图：
上图：退台洋房的建筑密度和容积率
先看建筑密度：退台洋房的底座很大，越往上面积越小，平均起来建筑密度并不大，但就因为基座大，所以建筑密度就很大。在土地出让指标里，有建筑密度的限制，25%的比较多，这个指标就限制了项目不能轻易做退台洋房。
再看容积率：当基座大的时候，按常规通体向上做完的情况下，容积率可以做很高，但实际上，由于层层面积减少，容积率就达不到那么高。
上图：悦云庄洋房效果图
通俗的说，一方面，退台洋房对建筑密度要求较高，常规的25%之下，最重要的是另一方面，就是退台洋房对容积率的要求更高。
一句话总结起来就是：退台洋房所需要的建筑指标（容积率和建筑密度）都能做别墅了，自然也就很少有开发商愿意做退台洋房了。还拿正弘悦云庄来说，其容积率是1.1，容积率1.1是什么概念？北龙湖的洋房容积率在1.5（柒號院）-1.7（金茂府），1.1的容积率是可以做别墅的。
“退台洋房”和“别墅+洋房”的关系，相当于“纯高层”和“洋房+高层”的关系，在房企利润空间越来越收紧的情况下，除非土地成本极低，否则，退台洋房就像“2.5容积率下的纯高层社区”一样，只会越来越少，甚至绝迹。
【3】稀缺退台洋房悦云庄
必须承认，近2年，正弘的产品，特别是户型，越来越给人惊喜，从正弘瓴到正弘城，其户型都是楼盘的亮点，悦云庄也不例外，悦云庄是一种改良版的“退台洋房”，其属于“双层退”和“单层退”的组合，且在一二楼由“上下分割”变成了“左右分割”。其具体表现形式如下：
上图：悦云庄的退台洋房一二层的变化。
悦云庄洋房产品的整体设计，布局我们可以叫做“21111”洋房：即：一二层是复式，三四五六是退台。三四五六的退台部分大家已经很熟悉，而对于一二层复式的改良，这种模式也是一个大的创新，其可以实现边户的南北侧三面院落，以及中间户的南北院落，对院子的分布设计更加合理，同时，每个一楼都赠送层高5.5米的地下室面积，可改造为二层空间，这样，加上一二层，实际的一楼是地上二层+地下二层共4层的使用空间，在私密性和安全性被保护的情况下，实现了真正意义上的“别墅”功能。
附件：正弘悦云庄位置。
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