一边房价上涨，一边控房价，过去二十年房价调控的结果是涨多跌少。1998年之前的房价一直处于不温不火平稳时期，2%-5%的幅度比较平稳，低于GDP一倍。1998年之后房价逐渐上涨，2002年开始快速上涨，之后是一路高歌猛进的大涨。不管是国九条，还是提头来见的“命令状”，20年期间，房价唯有2008年小跌，其中上涨幅度最高超过20%，说明控房价的效果非常不尽人如意。
房价不断破新高的历史纪录的同时，控房价的说法与调控政策一直是如影相随，十年十调。由2005年的稳房价到2009年的遏止房价到2016年的稳房价，可谓是表述不断转变。控房价一词来源于2005年、2007年、2009年、2013年、2016年、2019年成为高频率的关键词。缘何中国控房价20年难以见效，背后究竟隐藏着什么秘密？
如何才能够控制房价，一直以来都存在许多争论，房价却在讨论的吵闹声着波动稳定上涨。这几日，控房价一说又被提到观众面前，辩论的高潮盖过一切。譬如黄奇帆谈控房价，禁止房企“背个银行”炒地皮，简单说就是禁止银行给房贷款买土地，房价就会下降。也有经济学家说，开征房地产税取代土地财政。也有经济学家说是转变经济发发展模式，减少房地产依赖性。
有官方已退休的前辈说，把大城市与市中心的教育、医疗资源统统搬到偏僻区域，房价自然下降。也有极端的专家讲，坚持三年到五年全国人民不买房，房价就会大跌。也有房企代表说，是错误的政策导致房价难控制。也有房地产专家人口不能过于集中、土地供应要加快、资源配置要合理等。也有财经专家说，扩大投资渠道、让人民币不贬值、控制好通货膨胀等。
事实上对于控房价问题，国家层面来看，目前的做法还是趋于短期抑制需求为主，增加供应为次。短期的需求端看，以限购、限贷、限离为主。价格端以限价、限签。交易端以限售为主。供应端以增加租赁住房、共有产权住房、限价住房、经适房为主。资金端以收紧房地产开发贷款、个人住房贷款、房企融资，限制保险、基金、信托资金进入房地产。显然，这个控房价的逻辑又回到过去20年。
长期看，国家层面更多的是通过房住不炒，建立房地产长效机制，确保房价长期平稳健康。关键是长效机制仅仅是一个概念，无法有效控制房价波动，因为平衡不了供需关系。况且长效机制如何建立与实施，没有一个明确的措施，缺乏系统的框架。长效机制本身包括，住房制度、土地制度、税收制度、金融制度、房地产法律制度的完善，住房信息、物业评估制、不动产登记制度的完善等。
控房价必须把市场与经济及法律手段相结合，否则会导致供需失去平衡，房价陷入重蹈覆辙的结果，即使控制了地价。如按照黄奇帆控房价的观点，应该使用经济手段，那就是“决不允许‘背个银行’炒地皮”。炒高房子价的主要动力就是炒地皮，控房价决不允许炒地皮。控制地价一个很重要办法就是规定买地的企业必须使用自有资金。任何房产商买土地，批租土地，必须自有资本，而不能后边“背个银行”。
只要把土地地价控制了，房价不会上去的。你如果后边背一个银行，要100亿元，银行就拿100亿元，要200亿，银行就拿200亿元，那么地王、炒房等现象就来了。一般而言，房价是地价的两倍左右，地价上去了，房价也会上去。所以，在这个意义上，只要把土地价格控制了，房价就基本稳住了，房价不会涨。老谢赞同，理论上讲控制了土地价格，房价基本稳了。事实上是即使土地价格控制了，房价一样会上涨。
要能控房价成功，长期看需要四个方面努力。其一是长期性的稳定房价机制。首先是加快建立房地产长效机制。其次是把错误的房地产政策退出市场。最后是市场决定资源配置，不是政策决定。其二是长期的平衡市场供需关系的机制。首先是必须加快商品住房土地供应，并且必须完成每年的商品住宅用地计划。其次是加快商品房建设，增加市场供应。
最后是增加商品住宅的供应比例，时形成保障性的限价与经适住房、共有产权住房、租赁住房、商品房的住房制度与供应机制。其三是土地财政退出或者代替土地财政的途径找到，避免高地价或者土地制度、分税制的土地财政经济模式。其四是经济制度、增长模式制度、金融制度的改革，减少过度房地产的拉动模式、负债模式，这才是根本的控房价关系。
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