限墅令加严，苏州低容积率住宅用地越来越少！
在今年的前8次土拍中，容积率低于2.0的住宅地块有15幅，主城范围内容积率在1.0—1.5的则仅四幅。
住宅地块的容积率决定了产品的类型，未来，苏州市场高层住宅为主。而真正的洋房、别墅类产品则越来越稀少。
其中，优质的上下两叠别墅，苏州在售、待售的楼盘只有4个，十分稀缺。
好消息是，狮山南佳兆业和光雅院即将迎来首开，预计总价500万以内就能拿下一套上下两叠的别墅房...
消息一出，大量改善买房人沸腾了。
NO.1｜壹苏州土拍市场数据出炉警示！低容积率地块占比不到一半
近期，苏州连续挂出多幅地块，在2019年的最后一个月将以3场土拍结尾。
今年的苏州土地市场，冷热分明，上半年出现频率最高的“地王”一词，到下半年变成了“底价成交”。
当然，土拍市场除了冷和热，值得关注的信号不止这些。
数据显示，在今年的前8场土拍中，苏州共成功出让36幅住宅地块，容积率从1.0—4.0不等，而2.0容积率以下的只占到了15幅，不足一半。
这15幅低容积率宅地，部分位于太湖度假区、临湖、胥口等边缘板块。容积率最低在1.0—1.5的地块，只有4幅在主城范围内，分别被佳兆业（木渎）、首创（青剑湖）、中海（湖东）、象屿（尹山湖）4家开发商拍得。
@位置示意图 房苏州制图
这也意味着，大部分地块将是高层、小高层为主的社区。
可以预见，未来苏州低密度住宅越来越少，越来越稀缺，尤其在一些配套成熟的主城板块会更加凸显。
NO.2｜贰土地政策加严！限墅令升级！未来，苏州低容积率住宅将越来越少
从目前的政策风向来看，以后，苏州低容积率住宅用地可能会越来越少。
今年4月住建部亲自出手，宣布全国暂停别墅审批，之后多个区域限墅令升级，黑龙江、福建、江苏、安徽等地有城市已经紧急跟进，清查拆除违建别
墅。
一石激起千层浪，“限墅令”不断升级，一道更比一道严，很多别墅买家，嗅到紧张气氛，纷纷赶在别墅“消失”前加速扫货。
克而瑞数据显示，今年上半年，苏州市区（含吴江）别墅共成交4027套，同比大增50%。
确实，在限墅令政策压力下，未来别墅类产品将会越来越少，想要改善的买房人怎能不急。
NO.3｜叁别墅门槛太低，竟还有8层4叠墅买房人实在太难了
独栋别墅在限墅令下已经基本消失，现在市场优质别墅类产品多是双拼、叠墅。
但有开发商为了更大的利润空间，造出了一批多叠，而这样的产品，
实际居住舒适度已经达不到别墅的理想居住状态。在这样的市场行情下，上下两叠的别墅产品颇为稀少。
盘点苏州新房市场别墅产品可以发现，只有4个楼盘在售真正的两叠四层产品，除此之外，在售叠墅绝大部分为3叠，甚至4叠产品。
在和苏州一位从业多年的客户经理聊天时，他告诉我，自己见过一些4叠别墅，6+1的楼层设计。
1楼+地下室为下叠；2、3楼为中叠；4、5楼为中叠；6楼+阁楼为上叠...这操作，逆天了！这还能叫叠墅吗？
看完这些，只想感叹一句：想住别墅的苏州买房人，不容易！
NO.4｜肆狮山南首个真正改善住宅！未开先火，买房人快把项目夸上天了
除姑苏区银城·原溪一盘，其他3个两叠别墅盘还在待售阶段，买房人等的相当焦虑。
但好消息来了！木渎板块的佳兆业纯新盘和光雅院计划本月加推，项目容积率只有1.5，为叠墅和洋房的纯改善社区。
还未亮相，项目已经吸引了大批买房人关注。
项目实景图片
项目11月初才公开售楼处，之前仅在悠方设有展点。但即使这样也没影响项目受关注程度，项目售楼处、样板间公开现场，大批改善客户前来咨询了解。
来访客户中，还有园区自住购房人，他本人现在住在园区，想要置换一套大户型自住，但园区门置换槛实在太高。看过项目后觉得，整个小区产品设计很完美，准备来这边购置一套自住。
当然，更多的是来自周边的改善自住。
作为苏州近两年最火的板块，木渎板块的居住属性已经普遍获得市场认可。随着大家居住需求的提高，一个真正改善社区的出现，对居民来说迫在眉睫。
但现实很残酷！板块内真正的低容积率、纯改善项目几乎没有，买房人置换需求迟迟不能达成。
◎效果图
毫无疑问！佳兆业和光雅院的出现，令众多买房人感到惊喜。
NO.5｜伍解析爆款诞生的理由佳兆业和光雅院产品实在太优越了
站在买房人的角度，佳兆业和光雅院确实是板块，甚至苏州市场难得一见的改善住宅。
项目一共打造了15栋住宅，只有叠墅和洋房两种产品。共包括8幢4层的叠墅，7栋9层洋房。
比较其他11层洋房、8层叠墅自称的“低密度改善”，这才是实打实的叠墅、洋房！
◎和光雅院效果图
比起刚需客户，有置业经验的改善胃口更加刁钻，对产品的要求更高，但佳兆业和光雅院的户型却得到了他们的一致好评。
项目叠墅户型有两种，上叠143㎡、下叠地上面积167㎡。价格上，上叠预计500w以内，下叠预计650w左右。对比在售的叠墅楼盘，项目的价格优势不言而喻。上叠·建面约146m²4房2厅3卫 6开间朝南 赠送约30m²+
- 大面宽、短进深。户型方正，采光面极致，户户都是南北通透。
- 单层开间约9.7米，尺度十分开阔
- 6开间朝南，采光无敌！3个露台全部赠送，约30m²不计入产证面积，得房率高
- 3层，为1室1卫设计，入户玄关，自带大阳台，厨房U型设计。这层可作为适合老人房，互不打扰。
- 4层，为3房2卫设计，3个卧室都朝南。主卧套房设计，带衣帽间和独立卫生间，私密性高，此外还有一个客卫。
下叠·建面约167m²
4房2厅3卫
- 下叠带地下室。
- 禁墅令下，别墅虽不可设置私家花园，但下叠仍有可利用的绿地空间
- 负一层改造空间大，可根据喜好做成家庭影院、健身房等都没什么问题
- 一层也是1室1卫设计，二层3房2卫，其中2个卧室朝南
叠墅可以说是住宅中的终极改善，尤其是这种主城别墅，其户型功能设计能够满足业主居住需求，配套成熟使其可以作为第一居所，所以备受市场认可。据了解，项目上叠已经约满，下叠正在预约中。
当然，项目叠墅数量有限，已经公开样板间的洋房才是大部分买房人的选择。
洋房包含117㎡、137㎡两种户型。
117㎡（3室2厅2卫）
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不到120㎡的户型，也做了南北双阳台，保证了采光、通风，实用、美观两不误。
三开间朝南，总面宽达约11.1米，主卧更是带有大飘窗。三个房间分布在角落里，一家人各有空间，互不干扰。
◎样板间实拍 非交付标准
厨房为“回形”设计，空间利用率大，更方便实用。
137㎡（4室2厅2卫）▼▼▼
整体来看，137㎡的户型更加方正，门口设有玄关，进入内室有一个缓冲，私密性更好。比117㎡的户型多了个北房间。
◎装修概念创意间实景图
据悉，因为是洋房产品，项目的得房率非常高，后期业主还有改装的面积空间。
NO.6｜陆坐拥狮山繁华配套在这里，房子回归居住属性
别墅的诞生是作为第二居所准备的，能满足第一居所需求的别墅盘，必然引得买房人狂喜。
文章开头我们梳理过，苏州低容积率地块少！低容积率的主城地块更少！而能有上下2叠的主城别墅则少之又少。
佳兆业和光雅院就是其中之一，项目位于木渎板块，区域紧靠狮山，几乎实现配套共享。
◎摄影/狮山
交通上，项目依托苏福快速路和中环西线，通达全城；在建的地铁5号线于项目南边有站点规划。
商业上，紧邻狮山板块，实享泉屋、美罗、金鹰等重磅商业中心，距离最近的悠方直线距离不到2公里。
教育上，项目旁边有范仲淹小学附属幼儿园、木渎高级中学附属范仲淹实验小学等。
现代人越来越看重健康，而项目旁坐落有明基医院、木渎人民医院、和康中医院等多个顶级医疗资源，可保障未来业主健康。
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