我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：新人首問：智慧的房姐，您好！本人武漢戶口，武漢有一套房（96小三房）自住，現有子彈80想買二套房投資保值（有自住改善需求），去看了青菱新區的旭輝華宇江悅府、三環內的正商金域世家，江悅府這邊二期樓王 22號樓的中高樓層133平四房帶裝修單價1.32，正商115和127的，115不南北通透，單價都要1.55以上，兩盤都均帶2500裝修，但正商這邊裝修帶暖氣、新風，裝修好於江悅府，周邊地鐵商業配套都好很多。有幾個問題想諮詢下：問題一、這兩個盤哪個更適合入手，性價比更高？問題二：現在入手，110左右的和130左右面積的應該選哪個？像130這種四房的大戶型以後好出手嗎？
回答：你好，投資優先三環內地鐵沿線，東原如果下一期單價漲到1.55了，就沒什麼興趣了。不如買正商。青菱片區主要是拼價格，原則是單價1.35以內可以入手。110平的3居，未來接盤俠是1胎剛需改善家庭。133平的4居，未來接盤俠是2胎剛需改善家庭。這2個戶型流通性更好的是110平，但是自住選擇133平自住更合適。優先正商吧。
提問：阿姐你好。經常看到 打造家庭資產航母戰鬥群。能解釋一下意思嗎？謝謝。
回答：航母是相對的。佔你總資產1\\/3-1\\/4左右的資產，就算航母了。航母不和快艇比速度，但大風大浪掀翻不了航母，還能不斷輸出小飛機。
提問：房姐好，座標西安，限購區內無房，子彈280，看中西安高新區萬科翡翠國賓，想買兩套190戶型，一套自住一套坐等升值，現在價格2萬，估計三年後交房價格3萬，思路是否正確，是否有更好的建議？
回答：你好，買高新區思路正確，但是子彈280，可以買1套大戶型自住和2套剛需戶型投資。190大戶型流動性很差，面積控制在90-130之間的3居最佳。
提問：美麗的房姐，中秋節快樂，1子彈50萬，公積金70w，新房價格偏高，計劃轉看二手房，首套，短期不住，投資為主，給點建議，新房VS二手房，看了漢陽工作少，光谷崗位多，大兩房VS小三房怎麼選擇2，現在入手老破大，老破小明智嗎，9年老房子，145m，177w光谷佳源花都和附近小面積的怎麼選擇3公積金組合貸20年和全商貸30年怎麼選4，看上的超公積金70萬範圍10萬左右，手把家裡子彈全用完，還是選擇組合貸
回答：1.建議關山大道的2居，或者三環內地鐵沿線的3居，具體能不能買看選籌。2.佳源花都回避，垃圾盤，換了N次名字。3.根據你的持有時間，拉irr表格精算，再決定用商貸還是組合貸。
提問：美麗的房姐，請分析一下靜安上城這個標的，我查了一下它的歷史成交價格，2016年成交價格1萬三，與百瑞景差不多，但現在兩者二手房價格差別明顯，我想請教一下，自住的話，靜安上城是否合適？有什麼短板導致它價格起不來？靜安上城2.2萬，波光園2.8萬，真的有點不懂？求指點
回答：生活半徑在附近，自住可以買，百瑞景因為有學區優勢，開發商營銷宣傳拉動價格。波光園成交價也在2.3左右，什麼時候到2.8了？
提問：新人首問：黃州人，無武漢房票，黃州房2套鋪1個，租金尚可，一房公積金貸款中，子彈50，想武漢買房，有人推薦恆大科技旅遊城，可行否？不行請指教
回答：你好，凡是看到“旅遊”字樣的，就代表天涯海角巨遠巨偏。加上“恆大”二字的品牌溢價。兩者合在一起威力巨大，坑也。基本上買入就是站崗，沒有接盤俠。不限購區優先關注漢口北，清能正榮府還不錯。
提問：姐，您好！我目前在武漢沒有房票，省內已有兩套房，想在武漢投資，子彈100左右。有沒有什麼好的辦法？
回答：目前破限購的方式: 大專學歷積分落戶軍官證 54大法公司購房硬過戶法拍房 J學歷代持外地全款房不佔貸票，子彈100，建議開發2張房票，入手2套低價潛力盤。
提問：你好房姐，我看大家諮詢投資深圳還是瀋陽，在子彈充足時你一般都推薦先買深圳。請教下，深圳首付一套的金額，可以在瀋陽首付3-4套，漲幅方面瀋陽3-4年有翻番可能，但是以深圳現在房價很難。如果從投資回報來看，好像是瀋陽到手利潤更多。 這樣的情況不是漲幅大的地方更值得投資嗎？
回答：量級完全不同二線省會城市房價漲，我們吃的是城市化率的紅利。簡單說就是從農村到城市，從小城市到省會城市。但是省會城市的人口吸附能力不強，當人口增值到達一定量級之後，紅利就逐漸消失了。一線城市房價漲，我們吃的是大城市化率的紅利。城市化率和大城市化率，這是兩個不同的概念。中國城市化率已經5-60%，但是大城市化率還有很長的路要走。深圳天花板更高，更重要的是穩，大倉位放在一線，可以長持到天荒地老。深圳漲幅20%，相當於瀋陽翻倍。
提問：親愛的房姐，現每天都關注你回答，受益匪淺。我是一個單親媽媽，現名下4套房，全款兩套，三線140平市值185w，武漢中谷苑140平市值195W，青島萬達維多利亞灣還貸中(50w)，今年9月用信用貸30w在光谷東葛店購108平，感覺買錯了，現正在申貸程序中，合同糾結不知用誰的名，用我的屬2套，用孩子的又怕後續買房也會用到她的名，(孩孑剛滿18歲，上大一)，我也可到武漢上班，現糾結家裡房產怎樣置換暱，有人推薦中山，怕選錯了，另現還可投資房產嗎？另現做製造業，月入1.5w。如這個年齡換個行業做房產中介是正確的嗎？孩孑兩年後還想出國，怎樣合理的按排好家裡的資產，置換正確嗎，置換哪裡暱，在買房用誰的名呢？
回答：你好，葛店不建議入手，價格高了，純投資接盤俠少，賭性大。如果能退房，建議直接退掉。如果人在武漢，建議開發老人票繼續入手武漢，強二線 人口淨流入的城市，天花板更高。中山排不進top20，也不屬於優質的環一線城市。廣東省內中山只能排到第5或者第6名。廣深屬於第一梯隊，東莞佛山屬於第二梯隊，中山惠州等屬於第三梯隊。而環一線城市根據大量的實例案例分析，流動性和風險性都存在問題。
提問：房姐好，房產證已經過戶了，但是銀行沒有放款。 向借唄微粒貸能不能用，需要還點xyk ……怕上zx，有影響放款！
回答：最好別碰借唄和微粒貸，這些網貸對徵信的影響是負面的。網貸機構都稱自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是給原本找銀行借不到錢的人放貸。 如果你在銀行借不到錢，意味著你資質不好風險高，要放貸給你，就需要更高的利率來對沖風險。 同理，對於那些使用了「普惠金融」的人，銀行會更歧視。 普惠金融能不能用？ 1.不管是什麼貸款，核心還是看利率，還款方式(月供)還有金額的。利率低，月供低，金額大還是可以用的。 2.由於對徵信的傷害力度較大，優先級應該放到最後，通常只有最後關頭應急使用，而且一定是短期使用。建議換核刷卡，或者短期拆借，你的徵信在放款之前別產生任何負債。
提問：房姐好，在江蘇某地級市有多層商品房1套，房齡8年，純公積金貸款，市場價120萬，目前剩貸款20萬，請問可以直接抵押貸款嗎？預計貸到多少？利率是多少？
回答：建議截斷抵押先把20萬尾款還清，最多可以抵押7成利率和年限要看你的個人資質，一般來說包裝成企業經營貸，4-7%是比較合理的，不要超過7%
提問：房姐你好，新人首問:請問武漢範湖地鐵口龍湖天街的商業運營能力怎麼樣？樓上的公寓18800開盤價 4米層高43平戶型未來適不適合做民宿。今天去看了開發商說開盤第二天就調價22000 不漲退全款。
回答：你好，不建議購買公寓，開發商的新盤價格，不代表二手的成交價格。除非你考慮炒樓花，現在買入，等後面漲價了，再要求開發商更名賣出，賺個差價。反正不漲價，開發商承諾全退，你也不虧。公寓沒有漲幅，我們追求的是房價漲幅，並不是租金收益。如果想做民宿，去租一棟樓，自己運營，回報更大。
提問：房姐，小縣城，開發商被抓，還有辦法辦房產證不？
回答：房產證可以自己辦前提是，那個逃跑的開發商已經取得該樓盤的大產權證（有大產權證才能分戶）。如果還沒有大產權，就沒辦法辦房產證。
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