華天汽車會所
按照北京上海深圳經驗，你會後悔，內地其他城市不瞭解不能提供意見，原因如下：
首先這種簽約開發商一般賣的是旅遊區房子，正常來說前面幾年租金問題不大，但是等到房子賣完你就要當心了，開發商也是要賺錢的不會一直讓你這麼舒心的拿租金
第二，如果是旅遊區房以一般都是隻有商業屬性沒有住宅居住的剛需屬性，中國不是國外，國人喜歡的還是能滿足正常通勤教育的小區，後續商務公寓轉手難。
第三，公寓交易稅費非常高，首付五成而且貸款只能貸十年月供壓力大。
當然好公寓還是有的，但是好的公寓一般開發商都不需要給你返租，
十年地產老油條
我來解答下題主的問題，首先本人座標無錫，從事7年地產，對於託管的認識還是比較全面的，。80萬的本錢實現年入5.5萬，這樣的收益率題主覺得中規中矩，可以接受，畢竟裝修招租的成本是零。那麼一下我從優劣勢方面和你說下，然後也會告訴你這裡面隱藏的騙局
託管的優勢：
託管顧名思義，就是委託第三方，付費託管，第三方負責運營維護，支付完房東的託管金額外其餘的都是託管公司的。這種運營方式對房東來說是非常省事的，裝修招租不用擔心，也沒有空置期，能做到投入最小化實現收益，
託管的劣勢：
1.這類的託管年限一般都是5年，最低也要3年以上，中途違約的話，違約金會很高，因為這裡面由第三方的裝修運營成本，人家也是靠這個吃飯的，託管之前一定要考慮好自身的情況，別中途產生不愉快的事情
2.第三方的經營能力決定你的房子後期交付給你是什麼樣子，很有可能，後期交付給你的時候千瘡百孔，非常影響心情，到頭來得不償失，這種事情我見過很多，對博公堂的都有
3.託管公司也存在中途撤場的情況，所以要選擇有一定運營實力的大平臺去託管，這樣才不會入坑
會遇到的騙局：(重點來了)
1.注意是誰承諾你5.5萬的收益，如果是開發商運營，請保持清醒，開發商的習慣套路就是這樣，請第三方託管，虛假收益，房子賣完，拍屁股走人，這種事情不是個例，要好好分析
2.最近流行一種很常見，很低級的騙局，但是很容易得手，上海地區氾濫，這個套路是承諾反房東押一付三給租金，找到客戶半年付或者年付客戶，賺差價跑路，這種情況不少，
地產職業經理人
如果是我，我肯定買，80萬，5.5萬年租，根據投資金額還是很划算。有人講，拿這些錢理財，我身邊理財的人，到最後都血本無歸，高收益的理財和風險是成正比的，並且理財也不能抵禦通貨膨脹，人民幣縮水。
一，投資80萬，在花6-7萬裝修一下，第三方託管有空檔期的，我的公寓託管了一年，覺得很不划算，中介他要45天的空擋期，並且一個月吃你一，二百房租，所以到期後，就結束了合同，我自己掛到網上，不到一個禮拜就租出去了。
二，不用聽某些人講，40年的產權，產權到期後，是可以續簽的，並且費用是一平米15.6，公寓房好出租，出租的價格也高，是我們這些手裡頭有點小錢的人的最佳投資方式。
三，買公寓不要指望它升值，有時候可能會有小小升值，我三年前買的，現在才升七-八萬，按你的租金應該是繁華區，所以只要地段好升値幾萬塊或者在多一點是沒有問題的，如果你將來出售，漲幅的部分，足夠交易費用了。
總結：公寓房的投資對我們這些不是財經專業人士的人，沒有大錢的人來講，是最佳的投資方式，它安全，平穩。當然如果有買住宅的資格的話，又夠首付，還貸沒有壓力的情況下，第一選擇的應該是住宅。
溫馨提示：近年來，以房產作為高額回報的第三方託管，實際上是進行集資詐騙的案例特別多，瞭解清楚在買為好。
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從事個人觀點，不喜勿噴。
反傳銷思怡
按照題主給的數據，80萬全款公寓，每年收益5.5萬，這樣一算下來還是可行的！但是還是有幾個問題需要確認一下；
第一、我們所說的房產投資，商鋪15年內可以收回成本就值得投資，公寓住宅15－18年內都算是可行的；
題主說到80萬全款是毛坯，不知道後期的裝修費用是誰出的，那我們可以來算筆賬；假設裝修費是第三方出的，則題主持有這套公寓的租金回報率在6.8%，那麼大概需要14年左右就可以收回成本！
如果是裝修費是題主出的，按20萬的裝修標準，則購房成本為100萬，那麼年租金回報率則為5.5%，大概需要19年左右才能收回成本，那麼這筆投資也就不太可行；
第二、題主需要考慮到後期通貨膨脹，物價上漲等問題；隨著經濟的不斷髮展，而通貨膨脹的問題也在日益加劇，物價也一直追漲，也就是說錢可能會越來越不值錢，那麼是否5.5w的租金會跟不上未來市場的發展？
第三、當下所倡導和呼籲的“房住不炒”政策，當然也奠定了一個未來房地產的發展基調，也就是讓房子迴歸住人的本真，而並非賺錢的商品，也就意味著房產投資的市場和前景不太好，建議謹慎考慮投資環境；
所以綜上所述，按照題主給的數據，80萬公寓，年租金5.5萬還是值得投資的，但是還得多注意其他方面的問題；
Fang柳澤平777
我買的公寓精裝修總價92w ，兩居，簽了5年租約。前三年4100/月，第四年4300/月，第五年4500/月。首付46w，貸款10年，每月5100。感覺還好吧……
西安娃娃定居悉尼
提問者您好，我是房產領域創作者向觀事，本人從事房地產營銷行業6年，很高興能夠回答您的問題，希望我的回答能夠給您帶來實際性的幫助。
首先從專業的角度我可以很明確的告訴您，這個收益回報率是非常可觀的，年回報率可以達到6.87%，單純從投資回報率的角度來看是無可厚非的，下面我細節化的說一下年回報率這個問題及需要注意的風險提示。
一、年回報率
年回報率=年租金/購房總價*100%，行業內一般商業性質產品投資15年內能購收回成本及認為該套物業具備投資價值，那麼按照行業內具備投資價值角度來看，該套房的租金只要能夠達到6.67%即可，很顯然我們現有回報率高於該值，屬於可投資範疇，另外可以參考同期銀行存款利率和穩健型理財，按照2019年最新的銀行存款利率1年期在2.20%左右，5年以上存款利率在3.85%左右，餘額寶7天浮動利率在2.25%左右，朝朝盈浮動利率在2.75%左右，3年期以上理財一般在4%-6%左右，很顯然回報率高於市場一般回報率，而且投資房產是雙重收益，一方面可以享受租金收益同時還可以享受房產增值，如果沒有能夠高於該投資回報率的投資渠道，我還是非常贊成選擇該項投資。
二、風險提示
1、受託方實力
一般現在市場上做該類型的長租公寓模式比較好的公司有：泊寓、魔方公寓、冠寓、YOU+、自如等等，如果受託方是這些品牌則風險相對較低，風險主要來源於受託方的實力及合同細則，如果是小平臺、小公司一般我建議您需要注意風險了，可能後期會存在經營不善而爛尾、跑路、破產等等問題，雖然不會造成非常大的損失，但是對於原投資計劃還是會打亂，最擔心的是受託公司會先收取一筆裝修款，然後收了裝修款後跑路了，那麼這會是實實在在的損失。
2、合同細則
合同細則需要注意的點會比較多：
（1）租金是否每年上浮5%（行業內一般是每年會有遞增或是三年後有遞增）；
（2）租金的結算形式及結算時間；
（3）租金扣稅方式？是淨得還是含稅？按照什麼稅率標準？
（4）受託週期及合同解除相關條例；
（5）單方面解除合同的相關處罰及細則。
三、總結
整體來說如果是全款購買風險可控的情況下年收入5.5萬還是非常可觀的，尤其是可以享受同步增值的隱形紅利，屬於低風險、穩定型投資，也不用過於擔心，該回報率也屬於行業內比較正常的回報率，不用著急下決定，可以多參考下當地類似產品的後期真實運營情況。如果提問者或者其他朋友還有疑問也可以私信我。
房產一線向觀事
總投資80萬，年租金收益5.5萬，在當前商業環境下，回報率達到6.9%，回本時間14.5年，已經跑贏比較穩妥的銀行大額存單利息收入和其它理財產品收益，如果租期穩定、中間沒有空置期，應該說這間公寓還是值得投資的。
這裡面有個問題是，這間公寓不是你個人經營，而是託管給第三方經營，這類似於商鋪返租一樣，由物管公司統一招商、同一管理，業主啥事不用問只負責收錢。但是，這種看似不用費心費神，躺在家裡就能坐收漁利的投資方式，其實裡面暗藏以下風險：
首先，總價80萬，年租金5.5萬，這樣的承諾是口頭協議還是書面協議？如果是口頭協議那根本不用理會，空口無憑，絕對是一個騙局；如果是書面協議，那你就要對這家物管公司的資質、實力等情況比較瞭解才行，但這些情況普通投資者是很難掌握的。
可能出現的情況是，如果物管公司實力雄厚，管理到位，大家各獲其利、皆大歡喜；一旦物管公司經營不善出現虧損，要麼中途跑路，要麼宣佈破產，要麼轉讓其它公司接管，這樣你的租金收益就沒有保證，想要維權已經找不到當事人。
其次，這樣的投資方式類似於放貸，唯一不同的是，放貸可能損失全部或部分本金，最後基本上兩手空空，買公寓最後能落到房子，這是很多開發商摸透了投資者心理採取的營銷策略，但是開發商很少會直接與你籤合同（其實簽了合同也沒有太大作用，出現違約情況沒錢給你，你一樣很難維權），通常都是你這種情況與第三方簽約，說白了就是給自己留下後路，一旦發生經濟糾紛好相互推諉扯皮。
另外，一旦出現以上情況，你可能面臨公寓租不出去、賣不掉的問題，這就要結合當地租賃市場情況、公寓所在位置情況自己判斷了。
抽時間來看看
千萬別買，我就上當了，頭兩年給，後面就不給了，現在還在扯皮當中！房子他們都出租出去了，但是租金非常低，所以千萬不要賣！
A車來車往714
分享一下個人經歷，50萬投資，8%年化率的房租，和你一樣包租二十年，第一年至第三年正常給付租金（此階段房子一直在銷售），第四年拖延半年給付租金，第五年以經營不善停止給付（其實一直都是空著的沒有租給第三方），第六年我申請原價回購（合同裡有規定），先是拖延，後直接讓我打官司告開發商，官司很順利，但又拖延半年多，最終申請強制執行後，保全了原購房金額，但後兩年房租減半。
總的來看六年前我投資20多萬，共得到房租收益17萬，但是銀行利息10萬多，中間打官司等一系列事情破費頗多，所以只能說一句—————得不償失！
Gps80809793
可行，但是有兩點必須注意。
1、充分了解區域範圍內每年租金漲幅情況。
有些區塊租金尚可，但是漲幅很慢。那麼你就要考慮定存利息與通貨膨脹率疊加後的收入與租金比值是否合理。
公寓但凡買到手，基本就不要指望能增值多少了，畢竟前兩年樓市那麼好的行情公寓都沒跑贏住宅，何況現在全面回調。所以主要重心就是租金漲幅，如果逐年遞增，那麼至少確保幾年內租金不至於明顯回落，10年收回本金是有希望的。
2、第三方託管機構的實力與規模。
現在很多第三方其實都是第四方。公寓運營機構稱公寓售出後可以包租多少年，於是很多人認為包租合同是公寓開發商或者運營方承租，其實不是，這種通常是轉包給酒店管理機構，一旦他們之間出現問題，甚至其中一方跑路，那麼包租合同都會衍生很多問題。
另一種就是小規模的公司，主營日租房、公寓、民宿之類的業務，他們的特點房源不集中，分散到處都是。這類公司通常沒有固定的辦公機構，登記入住都是在入住房間辦理。給人一種皮包公司的感覺。這樣的實力，其承諾是否靠譜要進一步瞭解。
上述兩點都很重要，因為區域客流決定租金，公司實力決定常年積累的口碑。比如前幾天我看到一則消息，說某高端酒店公寓入手就籤三年合同，年租金6萬。據我瞭解那些公寓也都是40多平，價格只有60多萬，比題主的回報率更高。而且這三年也是按照合同履約。但是這三年間，第三方几乎不賺錢，因為入住率遠不及預期，於是三年合約到期後，租金直接砍一半，願意續租就繼續合作，不願意續租就和第三方再無瓜葛。業戶有苦難言，畢竟是投資不是自住，只好繼續委託第三方，而且這次一簽就是五年，租金回報率和周邊住宅差不多了，完全失去了酒店式公寓的優勢。
現在年回報率看似不錯，未來如何那就得看你自己的調研結果了，自己要先做好風險預警以及投資比值計算。
