回望2019年，在宏觀經濟向好和人口消費意願持續高漲的影響下，深圳的商業地產穩定創新均衡發展。2019年深圳入市商業項目12個，總體量達109餘萬m²。南山、福田等商業中心強者恆強，龍崗、寶安等商業副中心逐漸走向成熟，深圳商業多中心形態初顯。社區商業、夜經濟、超級首店等已成為2019年深圳商業地產行業的關鍵詞。
本研究旨在從城市消費力及特性、商業市場表現、創新關鍵詞等三大視角盤點深圳2019年商業地產行業發展情況，預測2020年趨勢。
一
深圳商業的發展背景
城市消費力
2019年深圳GDP持續穩定增長，預估達2.6萬億元，且2019年上半年深圳人均GDP顯著高於北上廣。
數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心
從2019年統計數據看，深圳的第三產業佔比61%，與北上廣還有較為明顯的差距，而從未來的視角看，相比於北上廣超過70%的第三產業佔比，深圳第三產業的上升空間仍然很大，未來商業的發展空間仍然充分，值得市場期待。
數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心
人口持續保持高速增長
各城市2019年的人口數據尚未發佈，但從2018的數據看，深圳人口雖然在大灣區城市中僅次於廣州，但常住非戶籍人口比例和數量都顯著高於廣州，能夠為商業發展提供更多元化的發展土壤。
數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心
政府自2016年放寬落戶標準、提升人才補貼以來，城市對外來人口繼續保持極高的吸引力，近幾年深圳人口淨增長都保持在高位，2015年至今，年均人口增長都接近50萬上下，“來了就是深圳人”對全國人才保持著較高的號召力。
數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心
數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心
人口的快速導入，對新興產業佈局、加速的城市交通建設和宜商環境營造有著密不可分的關係，就業人群結構的持續優化，對城市消費力的提升，有著長期的提振效果。
城市消費特性
夜經濟活力之城：從“餐飲、運動、娛樂”三個大板塊來看，深圳都是中國夜生活的“第一城”。
深圳也是中國夜晚健身人數比例最高的城市，超過70%的運動人口在晚上6點以後運動。
數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心
統計城市夜間21點-凌晨2點的外賣訂單佔比，深圳名列榜首，成為宵夜之城。
深圳的電影夜場排片量位列中國第一，且顯著高於上海，此外，深圳電影平均散場時間晚至凌晨01:17，是名副其實的夜生活之城。
商業增量保持穩定
深圳商業近年來年均商業項目增量都保持在100萬m²以上，呈現穩定增長態勢。
深圳二十年商業演變圖
數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心
百貨已有多年沒有新項目入市，隨著2019年底芮歐百貨撤出萬象城，百貨進一步邊緣化。
數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心
二
2019年深圳商業回顧
2019年商業持續穩定入市
深圳本土企業持續發力
2019年入市項目12個，總體量109.7萬m²，入市情況與2018年110萬㎡的體量基本持平，而且2019年開業的商業全部為深圳本土企業投資開發。
數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心
2019年強勢商業開發商代表是卓越商業和宏發商業，開業總量都在30萬㎡上下，其中宏發商業作為首次操作商業的公司，在2019年同期開業兩座區域級大體量商業，總建面超過30萬㎡。
福田的深圳商業中心地位
和商業價值進一步提升
怡景中心城作價66億元被香港領展收購，為深圳歷史上第一次外資零售物業大宗收購，反映了外資對中心區商業價值的認可。
從“中心·天元”高端住宅，到“金地中心”寫字樓啟用，再到巨無霸商業One Avenue卓悅中心開業，隨著崗廈片區超級舊改項目逐漸煥新，福田區的商業中心地位得到了極大的提升。
COCO Park在2019年開始密集調改，強化了高端美妝、潮牌、特色餐飲等品類，高端化商業調整和入市，併成功在深交所發行了45.76億元的ABS項目。
PAFC MALL致力於打造多樣化、多選擇、多特色餐飲模式，引進50%未曾在深圳亮相過的特色餐飲店，為消費者呈現一個獨特的餐飲娛樂世界。
領展66億收購怡景中心城
2月20日晚間，領展（LINK）房產基金髮公告宣佈同意向賣方收購目標公司保怡物業管理（深圳）有限公司100%股權，目標公司旗下主要資產為深圳新怡景商業中心（即怡景中心城）。這一消息意味著深圳第一宗外資併購商業資產交易誕生了，這也是近三年來深圳出現的首次零售物業整售。
“巨無霸”卓悅中心開業
One Avenue卓悅中心由卓越集團、金地集團、大百匯集團共同打造，總體量達28.6萬m²。以其地理和體量的優勢將金融中心、商業中心連成一片，真正的大CBD商圈得以確立。
COCO Park高端化調整
2019年，星河將原君尚百貨作為南區納入福田星河COCO Park整體經營，北區繼續升級，升級後商業管理面積將由7.6萬m²增加到12萬m²。場景和品牌都實現了升級，引入瞭如LADY M、阿拉比卡咖啡等國際優質品牌。
PAFC Mall招商接近尾聲
PAFC Mall在招商品牌上一貫嚴苛要求，不急於快速用同質化品牌填充，隨著高水準重磅品牌的進駐，項目成為名副其實的深圳的城市中央客廳。
社區商業價值日益凸顯
存量改造走向臺前
歲寶百貨與盒馬科技簽訂戰略協議，涉及11家歲寶百貨超市的升級改造，藉助歲寶百貨的優質位置，為盒馬鮮生快速規模化滲入社區創造了條件，11月30日，全國首家盒馬裡在深圳蓮塘開業。九方薈作為獨具特色的立體生態社區商業，融合了自然，建築，藝術，創造了宛如逛公園一般的輕鬆商業。深圳本土老牌百貨天虹首次試水社區生活中心，以服務深入社區鄰里，以空間場景實現價值提升。
歲寶超市改造成盒馬鮮生
在陸續孵化了盒馬鮮生、盒馬菜市、盒馬F2、盒馬小站、盒馬mini以及盒馬Pick'ngo六大業態後。盒馬第七業態“盒馬裡歲寶”（以下簡稱“盒馬裡”）社區體驗式Mall首店，於11月30日在深圳蓮塘開業，建面達到4萬m²。
九方與運泰合作的立體式生態商業
中航九方運泰建業合作的首個輕資產項目，並首次使用 “九方薈”—九方旗下全新子品牌，由九方運營管理，打造成獨具特色的2萬㎡立體式生態商業空間，定位“都市新生活中心”。
生活大管家-休閒便利品質生活中心
7月18日，僅1.8萬m²的松瑞天虹正式開業，區別於其他天虹，在業態，體驗，空間都實現了創新，定位“休閒便利的品質生活中心”；並致力以定製化的服務成為街坊鄰里的生活大管家。
夜經濟持續發展
項目都在探索適合自己的夜經濟模式
梅林生活中心和益田假日裡等社區商業嘗試24小時不打烊經營，夜經濟成為商業的新體驗模式，拉動消費；通常以餐飲作為夜間消費主力業態。
傳統百貨的夜經濟探索
傳統零售面臨線上電商零售衝擊，紛紛轉變經營思路迎戰，除開正常折扣促銷，預售購物卡提前鎖定，還會舉辦特色主題活動吸引轉化，例如連續多年“68小時不打烊”活動，通過抓住夜間消費的噱頭吸引大批消費者。
社區商業嘗試不打烊經營
首家嘗試24小時不打烊的社區商業-梅林生活中心，涵蓋多品類餐飲和娛樂休閒業態，甚至還有馬術訓練。以全業態餐飲Mall的概念，囊括各種特色餐飲，實現一站式滿足消費者24小時對美食的追求。
24小時O2O潮聖地
考慮不同的業態和需求，實施不同業態分時階段運營，部分24小時運營，西西弗首家書店+咖啡+文化沙龍概念店營業至凌晨2點。60%商戶延長營業時間、20%商戶提前營業。以全新模式和24小時的全天候運營引領體驗式商業夜經濟新高度。
大面積超級首店成為
人流發動機
2019年開業的Beeplus超級烘焙工坊，奈雪夢工廠，使海岸城商圈的客流集聚力進一步增強。作為深圳老牌網紅店聚集區，海岸城商圈貢獻了鮑師傅、喜茶、奈雪之茶等深圳首店，在2019年仍然歷久彌新，見證新的網紅首店崛起。
華南首家奈爾寶落地寶安海雅繽紛城，與壹方城一道進一步夯實寶安商業“雙子星”的市場地位。
華為全球旗艦店在萬象天地開業，vivo Lab在海上世界開業，作為中國科創中心，深圳不但彙集了全國尖端的研發力量，更在逐漸成為科技企業旗艦店落地的首選，這些企業正以更親切的姿態連接消費者和品牌，推動深圳向著具有全球影響力的科技創新中心發展。
Beeplus超級烘焙工坊
2019年4月正式營業，堪稱“全球最大的烘焙工坊之一”，面積近3000平方米。跨界聯合烘焙、咖啡、酒水，潮玩周邊，文創零售的創新集合店，以面向未來生活方式打造全新的智慧零售消費場景。開業以來，門店單日客流突破2萬人次。
奈雪夢工廠
1000㎡旗艦店。彙集烘焙、茶飲、酒水、零售產品等多條產品線，開業3天業績近百萬。在功能上，分成烘焙、牛排、零售、酒吧、茶飲、咖啡、娃娃機等15個板塊，華麗夢幻的風格，首次亮相的奈雪女孩IP，為消費者提供多維度的新鮮感，實現品牌力的提升。
華南首家奈爾寶
建築面積8500㎡，實用面積達4400㎡，成為海雅繽紛城一大亮點，極大提升項目整體的輻射範圍和吸引力。
包括有藏書2萬的圖書區，職業體驗館，宴會中心，親子餐廳；彷彿童話世界般的空間場景設置吸引了眾多消費者，客流如潮。2019年單店目標銷售額1億元。
華為全球旗艦店
2019年9月28日，在深圳萬象天地正式開業。是華為在全球的首家直營店，總建面1300㎡。顧客可以零距離探索華為最新、最全的產品、體驗最快速的5G連接，華為全球旗艦店將會成為華為與用戶之間新的連接中心。
Vivo全球首家概念店-Vivo Lab
vivo全球第一家概念店在深圳開業，賽博朋克風的外形，像一艘蓄勢待發的宇宙飛船，傳遞vivo品牌升級邁入新階段的願景。場景打破了傳統零售的邊界，填充更具觸感的音樂、影像和遊戲等體驗，打造沉浸式視聽玩樂互動體驗的目的地。
三
2020年深圳商業展望
市中心區域超大型
城市更新項目陸續呈現
市中心區域超大型城市更新項目陸續呈現，將為中心區域帶來更大規模增量，項目舊改將成為城市更新主要形式之一，舊改項目主要分佈在原關內。
數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心
2020年後將保留城中村文化傳承，變“拆”為“治”，目前舊改以綜合物業為主，無純商業改造。
5條地鐵線開通在即
有效提商業發展能級
5條地鐵線開通在即，有效提升光明、平湖等城市周邊區域的人氣以及商業發展能級。
在2020年有5條線路開通，分別是2號線三期、4號線三期、6號線一期和二期、8號線一期、10號線，將有效提升中心區與周邊區域的聯繫，提升周邊區域的商業價值。對城市周邊交通不便的區域有較大的商業價值提升作用，其中鹽田、光明、平湖為首次通地鐵，區域間因交通導致的發展差距有望逐步縮短。
大體量項目入市
深圳多商業中心形態加強
商業中心持續增強，同時外溢趨勢明顯，原關外區域商業價值逐步提升，商業副中心逐漸走向成熟，未來深圳多商業中心形態加強。南山區西麗和後海會有大體量項目入市，待入市的商業體量第一，共有42.2萬m²，將進一步提升南山的商業能級。
數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心
數據來源：RET睿意德中國商業地產研究中心
在2020年預計將會有120萬m²商業開業，這個數字與2019年基本持平；最大體量的項目集中於南山區，南山的商業能級有望進一步提升；寶能環球匯有望填補大學城附近大體量商業的空白現狀。
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