關注“武漢房姐”微信公眾號進入知識星球提問，以下精選問答內容來自“武漢房姐”知識星球
提問：優質房源從哪裡來？如何買到低於市場價50萬的房子？
回答：剛入樓市的新手，往往都是手機刷的鏈家，互聯網和手機操作的流行，讓大家習慣於通過”鍵盤”來解決問題。
久而久之，很多新手自然而言的認為，房源從哪裡來？從鏈家來啊！這是一種危險的想法，一旦養成這種思維，基本就和專業投資無緣了。
鏈家，或者說中介app的作用是什麼？——瞭解小區大概情況，市場大概情況，房子大概情況，唯獨不是讓你直接選房。
房子，不是標準化產品，除了戶型面積設計以及小區位置這些是固定因素，還有業主心態，交易週期，付款方式，產權，債務，戶口等諸多非固定甚至隨時變化的因素。
講到房源，我們很容易混淆買賣的本質。房源本質存在於房東手上，房源只是在各個中介進行掛牌，而不是中介掌握房源。中介知道的是房東的公開掛牌信息，而每個房東的最新價位是多少，這個房子有沒有隱藏的問題，業主的心態怎麼樣，業主接受什麼樣的下家？——這些情報不會公開在網上，而是散落在不同中介，鄰居，物業和踩盤人的心裡，這些不會公開的信息，才是真正的價值。
對於鏈家等大型中介，優勢在於人員眾多，可以拿到市場中更多的掛牌，對於部分房源有比較強的把控力。但是，遊離大中介以外的，散落在市場上的更多房源，更分散的房源渠道，轉瞬而逝的房源，往往是一些優質房源的主要產地。
一些小中介，往往死守一個小區，幾乎吃透所有業主，吃大鍋飯的中介，沒有實力競爭。
一些圈子，賣房有專業渠道人士，大中介完全接觸不到業主，雙方是兩個世界。中介的核心是人，擁有具體能力的人，而不是公司。
很多時候大公司和”尖子生”，是矛盾的存在，而我們要的，是儘可能找到更多的”尖子生”。
提問：房姐，請問每個月固定在ATM上存錢到銀行卡，算不算流水。
回答：每個銀行不同。
首先，你的銀行卡要選對，流水要能夠隱藏交易對手的；
其次，固定的日期轉賬，金額精確到分；
最後，原路退回是不行的，應該是過夜後自己轉整數到自己的另外的銀行卡，再轉出去。
提問：學區房看得傷心，那些沒法住人的老破小還都3萬一平，有本事初中別對口全部都考啊，搞什麼初中需要對口的小學才能對口讀，高中還降低升學率，不知道這玩的是什麼把戲，現在整個人都是焦慮的，怕小孩小學讀不好影響讀初中，以前在小鎮上讀書沒人管，一路讀出來，也沒要人接送，大城市讀書真心不容易。看個學區房，小學好的，初中對口不好，對口都好的，買不起
回答：中產階級很多都是通過讀書進入大城市的，也沒有太多的路子，對於下一代，有路徑依賴，非常重視教育。學區房的爭奪很激烈。現在社會的競爭，是全方位的競爭。對一部分中產階級來說，學校是他們買得起的面子。凡是面子，多少都有點收割機的性質。不可能不買，但是需要買自己承受範圍之內的。學區房有不確定性，萬一調整，就有一定風險。
從投資角度來說，需要買的是將來的學區房。要看一個東西好不好，要看各利益方是否在利益上達成一致。比如說，一些新區，政府要通過引入學校，打造名校，吸引人過來，學校本身要擴張，樹品牌，家長希望孩子學習好，這幾方利益是一致的。
所以，要找那種優秀國企，知名企業的聚集區，這種區域生源比較好，家長下血本，再看看是否引入名校，有名校就買。買的時候，價格一般不是很高。幾年之後，一旦學校出了成績，房價就漲上去了，其實這種投資就不僅僅投資的房子，而是教育。
提問：房姐：1.2010年買了東西湖環湖路泰源金河二期110平，現還有20多萬貸款，兩證滿兩年，自住
2.2015年買了王家灣中大十里新城104平，貸款已還清，房子出租中，月租金3500
3.2017年底買了世茂龍灣中式別墅40年產權，當時想著自住，現在看投資失敗，馬上交房，商墅是賣還是留，估計不好出
4.今年跟老婆JLH，泰躍金河和中大十里新城歸我單獨所有，商墅給老婆，於是老婆有了STSD，上月底買了招商公園165的戶型，準備小孩讀書和自住的父母63歲是外地戶口，戶口可以投靠轉過來，目前還有子彈100。請您分析一下，接下來，我應該哪些賣，哪些留？問題有點複雜，請您具體分析，怎樣再建倉？
回答：1.現有物業梳理:
泰躍金河可以考慮出手，置換到3環內主城區
商業別墅是大坑，也建議出手
十里新城繼續持有，激進點可以抵押填充子彈。
2.房票開發:
如果可以說服老人JLH，用老人的2張首套房票買限價新盤做接力貸，你和老婆的2個2套房票
3.資產重組:
4張房票，最好的配置是:
1-2套光谷關山大道核心區
2套3環內限價新盤，或者淘2手筍盤做2改1
留足2年月供，負債率控制在50%以內，激進的控制在70%以內
子彈如果有剩餘再入一套不限購區域的盤
提問：您好，昆明有個融創萬達城您熟悉嘛？我想去買套房子，價格是1.3萬的毛坯。想請您幫我分析一下謝謝，萬達城好像全國有很多的，武漢應該也有的。您覺得怎麼樣呢？也是想著以後改善的自住吧！這邊的價格和我老家市裡一個價格，我倒是覺得價格這邊不算太高。但是現在大家都在說房價要跌了。現在買還是很猶豫。
回答：昆明的房子自住沒問題，投資的話似乎漲幅不大（其實也有過一波漲幅了），但是昆明一樣一二手市場活躍程度不同，如果本地人不能喚醒的話，只怕不好流動，這就是主要風險點。最近是全國性的樓市回調，如果不著急，可以先觀望一下，如果碰到低於市場價的盤可以入手，風險小些
提問：你好！森林小鎮兩房未來還有升職空間嗎？老婆吵著要換漢口三房，你建議是置換還是買二套?
回答：不換的話老婆會在未來5年裡不斷念叨，很煩的，可以淘淘漢口的筍盤，有合適的可以出手。
提問：房姐，怎麼看待現在全國滯漲？能否分析下原因？感謝！
回答：同樣的房價滯漲，一定要分辨出是什麼原因導致的滯漲。分為三類：
第一類：本該繼續上漲，人為因素壓制不讓漲；這類城市的調控政策更嚴，阻止房價上漲已納入地方的任務中；
第二類：正常的市場表現。既無上漲動力，也無下跌壓力。地方zf出臺的樓市調控政策目的更多的是一種zz表態：都調控了，咱不能掉隊。
第三類：漫長的陰跌壓力。在三年前全國樓市一片紅的大好趨勢下，陰跌了五年的樓市逆勢飄紅。現在樓市低迷，這類城市的房價必將再次迴歸陰跌之路。
提問：房姐，有個問題請教一下，都說買房子主要看地段，好的地段有升值空間更抗跌，根據房姐平時的講解所謂的ceo盤大部分都佔據了中心位置不是應該更有投資空間嗎？一直想不明白像花山，白沙洲，四新這樣的地方地段也不好啊，不是應該不抗跌，不容易升值嗎？？？往房姐科普一下！
回答：感謝你的問題，今天來聊一聊買房到底如何選擇地段。你的問題換一種說法就是，為什麼現階段投資不能買核心內環，開始轉向城鄉結合部了呢？
房產投資是一門技術活，涉及地段、面積、品質，有主流戰略，和小眾戰略。地段又分產業、軌交、規劃、人口等因素。
在樓市的早期，城市價值體系尚未沉澱，市中心的價格還沒有漲起來，比如10年前的武漢天地1萬+，這個適合就要趕緊買買買。
隨著城市不斷擴張，需求擴大，主城區房價繼續上漲，近郊區二手開始接手城市新的需求，價格還只是市中心的三分之一，這種時候就存在入手機會。
大城市的供給擠壓，老破小价格開始和商品房接近，城區內商品房價格開始脫離上車選手的區間，但部分人群(新房癌)不願意買沒學區的低價老破小。
於是這些人把目光投向更遠的郊區，反正郊區也有了學校商場等生活配套，有了地鐵接駁，一個小時也能進城，用距離交換舒適度，再加上開發商一手盤拉動，政策利好宣傳，郊區一兩個月之間就進入暴漲，這樣的階段，是城郊結合部不斷向外移動的階段，同時也可能因為郊區的炒作和過度追捧，價格出現溢價。
內環的土地和各種資源都是稀缺的，但是稀缺本身不代表成長性，只代表流動性。不稀缺地區變得稀缺才有成長性。
真正的投資著，需要擁有一雙慧眼，買在板塊大漲之前。
如何判斷哪些是具備成長性的城鄉結合部？比如，售樓部以規劃了名校分校，醫院分院，地鐵以及商圈等作為最大賣點的板塊，重點在規劃。
提問：房姐，想在小縣城買房，都是蠢嗎？求點醒！
回答：不是所有房子都有投資價值，但是所有人都要考慮自住問題。
有自住需求，就不是蠢。哪怕是農村自建房，沒法買賣流通的，但就是有自住需求啊，建造，翻新，裝修，可以說沒有投資價值，不能說它沒有意義，它的意義就是住。
提問：房姐您好，請教下四新未來的發展和規劃怎麼樣，和後湖比哪個更有優勢，謝謝。
回答：四新前身是四新農場，土地規整，容易統一規劃，目前交通系統，配套都不錯，環境也好，是一個合格的次中心居住區，主要輻射漢口漢陽中心擠壓的剛需客戶。四新最大的紅利期已經過了，未來還有拆遷和人口紅利能慢慢兌現。後湖也是比較成熟的副中心。2個區域都有不錯的項目，重點看選籌。
提問：房姐你好，目前手上子彈200，投資商鋪還是房產好，如果投資商鋪，需要注意什麼
回答：能買到的商鋪，極大概率都不怎麼樣，好鋪現金奶牛沒人賣的。影響商鋪估值的因素很多宏觀方面：商業綜合體革命，電商、外賣平臺技術變遷；微觀方面：沿街外鋪還是社區內鋪，商鋪樓層差，未來新建商業體量分流，社區出入路線規劃變更，社區人口消費能力，社區投資客多寡決定的入住率。
商鋪價值是客流量×客單價×週轉頻次，商鋪租金由很多變量因素決定，不可確定性比起住宅大太多，一個變量改變就可能讓商鋪空關兩年。再看看核心商圈鋪子租金漲幅的變更，衣飾品店的關張，暗合商鋪一手市場價格的走弱。商鋪交易的高額增值稅打壓了絕大部分交易需求，沒有交易二手商鋪價格升值速度緩慢。同時50%的抵押率導致商鋪不是很好的信貸容器，也不是優秀的資產。租售比在5%以上可以考慮，但是這些的商鋪非常難淘到了。
要買商鋪建議入成熟社區的1層看看，面積不要太大，50平內最佳。之前有圈友遇到買商鋪被坑的經歷，籤合同的時候開發商承諾返租，但是後期並沒有返租。因為商鋪銷售和後期運營的是2家公司，互不相干。還需要考察附近其他商鋪，租金是否能到5%以上，關係到返租合同到期之後的持續盈利能力。建議調研好數據再對比哪個性價比高。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
請大家關注“武漢房姐”微信公眾號，進入知識星球提問，有問必答並送贈送價值10000元的內部資料；重要信息只在知識星球發佈。
知識星球已盤點出武漢投資性價比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案，比別人快一步實現財富自由。
知識星球熱門文章：
《房產稅為什麼會導致房價上漲？》
《如何找筍盤 抵押貸全流程操作手冊》
《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》
《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》
《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道》
《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《因為宏觀調控，所以房價飛漲》
《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》
《99%的新區會失敗 以鬼城收場》
《一分鐘小白變大神 炒房秘籍速成篇》
《乾貨！炒房各流派都是怎麼賺錢的？》
《成為職業炒家 如何保證每次買進都能大賺？》
《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《破限購全套代持手冊+如何完美規避所有風險》
閱讀更多 房姐購房指南 的文章
